Наталья Антоненко, ТРЦ ПортCity: Нам удалось сократить потребление энергии на 80%

Директор крупнейшего торгово-развлекательного центра Волыни о работе во время войны и блекаутов, отношениях с арендаторами, изменении вакантности, корректировке маркетинговых стратегий, привлечении покупателей и многом другом.

Читайте українською

ТРЦ ПортCity общей площадью 64 000 кв. м был открыт в Луцке 17 мая 2014 года. Это самый большой торгово-развлекательный центр Волыни. ТРЦ ПортCity это: свыше 250 магазинов и заведений, наземный и подземный паркинги, удачное месторасположение с отличной транспортной и пешеходной доступностью, мощная развлекательная зона: кинотеатр, боулинг, детский центр, роллердром, якорные арендаторы: McDonald’s, SportCity, Фокстрот, Comfу , бренды группы LPP, Watsons, гипермаркет Там Там, заведения питания, весь необходимый спектр услуг: химчистки, обменники, отделения банка, банкоматы, терминалы, зарядка для электрокаров, фитнесс-клуб и тд.

В интервью RAU директор ТРЦ Наталья Антоненко рассказала, как работает комплекс в условиях полномасштабного вторжения, отключений света, воздушных тревог, как построена работа с потребителями и арендаторами, как изменилось поведение посетителей и многое другое.

– В каких условиях сейчас работает сегмент коммерческой недвижимости на Волыни?

— При регулярных отключениях энергоснабжения многие торговые центры на Волыни либо не работают вообще, либо открыты частично, обеспечивая питание на генераторах. К примеру, Сільпо работает, а все остальные магазины ТЦ – нет. В отличие от других торговых объектов, ТРЦ ПортСity в Луцке имеет возможность работать полностью. Поставку энергии обеспечивают два генератора общей мощностью 900 кВт. Ночью они работают на обогрев помещений и производство продукции в гипермаркете, а днем – на освещение.

Арендаторы также приспосабливаются к новым условиям, согласуясь с нашими энергетиками, какие виды оборудования и когда будут подключаться.

Мы не закрываем ТРЦ, даже если нет освещения, поскольку от генераторов работает аварийное освещение и есть розетки, благодаря чему люди могут зайти погреться, подзарядить гаджеты и воспользоваться туалетом. На случай, когда в городе не работают насосы по водоотводу, есть биотуалет в подземном паркинге, поскольку паркинг еще и используется как укрытие во время воздушной тревоги.

Для обеспечения связи работает пять терминалов Starlink. Поэтому в последнее время наш ТРЦ стал своеобразным местом встречи людей при отключении энергии. Приходят и с детьми, и с домашними питомцами, мы не отказываем никому.

— Насколько удалось снизить энергопотребление после блэкаута?

— Примерно на 80%. Однако еще до этого мы начали отключать освещение на паркинге, наружную рекламу и подсветку фасадов. Таким образом удалось снизить потребление сначала на 30%, затем на 50%. Когда 22 ноября произошел ракетный удар по подстанции, перешли на генераторы, оставив только 20% довоенного потребления.

— Увеличился ли трафик посетителей после того, как ТРЦ ПортСity стал местом встречи горожан?

– Были дни, когда в ТРЦ работали только гипермаркет, McDonald’s, обменники, аптека и банк. И даже в таких условиях трафик падал максимум на 30%. Черная пятница вообще очень удивила нас: количество посетителей неожиданно превысило показатели прошлого года почти вдвое. В частности, непосредственно в Черную пятницу была такая же посещаемость как в 2021-м, в субботу – это уже было 150%, а в воскресенье 120%.

— Какое количество арендаторов уже открылось и полноценно работает?

– Пока у нас нет закрытых магазинов. Даже крупные международные игроки, такие как LPP, Colin’s и другие, продолжают работу. Потому что в относительно небольшом городе, как Луцк, значительно легче распространить информацию среди потенциальных покупателей, что торговая точка уже работает.

В городах-миллионниках люди ходят в ближайшие объекты, да и конкуренция там выше. Зато у нас, например, дали свет в 16.40 и уже в 17.30 ТРЦ ПортСити был заполнен до отказа.

– Каким образом сообщаете необходимую информацию?

– Мы еще в начале войны сделали общий Telegram-канал с арендаторами и с помощью Starlink распространяем важную информацию. В частности, о том, что появился свет. Параллельно есть свои каналы ТРЦ в соцсетях, а также работает отдел взаимодейстия с арендаторами, где наши специалисты обзванивают всех арендаторов, начиная с самых больших до малых.

— Насколько больше эксплуатационные расходы, если ТРЦ работает на генераторах?

— Пока потребляется всего 20% от общей мощности ТРЦ, мы не выходим за рамки обычных затрат. Но если задействовать потребление по полной, это будет совершенно неоправданно финансово. В частности, нужно оформлять лицензию на хранение топлива для генераторов (как склад подакцизного товара), задействовать сотрудников на поставку топлива, ремонт, обслуживание и т.п. Да и нужный генератор не так легко найти и установить, поскольку резервное питание устанавливалось в ТРЦ на случай пожара и других аварийных ситуаций.

– Как вы действуете во время воздушной тревоги?

– Как уже говорилось, мы обустроили часть паркинга как укрытие. С помощью архитекторов, планировавших здание, определили безопасное место, обустроили биотуалеты. Но тяжелее всего оказалось заставить людей спускаться туда, потому что мало кто реагирует соответствующим образом на тревогу. Приходилось с видеокамерой подходить к посетителям и спрашивать, почему они не уходят в укрытие. Только тогда они начинали реагировать. Теперь, когда стало холодно, только предлагаем через громкоговоритель пройти в укрытие, напоминая о личной ответственности за свою жизнь и здоровье. Приблизительно половина посетителей прислушивается, особенно те, кто с детьми.

— Заметным ли для вас стало изменение спроса при переезде жителей из восточных и центральных регионов?

– Да, это было хорошо видно по увеличению спроса на разнообразные товары, которые помогали обустраивать быт на новом месте, в том числе товары для детей и спортивную одежду. Первыми были жители Ирпеня и Бучи и столичные жители. Их покупательная способность была высокой. Вторая волна – это были жители Мариуполя, которые заменили уехавших дальше за границу жителей столичного региона. Сейчас снова видим много машин с волынскими номерами, то есть многие вернулись домой или переехали куда-то в другое.

– Как это повлияло на посещаемость ТРЦ?

— В общем, все осталось примерно на прошлогоднем уровне. То есть каждая волна беженцев увеличивала траффик на 10%, а потом все возвращалось на прежний уровень. В общем, если учитывать ограничение работы ТРЦ из-за воздушных тревог и отключения света, траффик упал на 10% относительно прошлогодних показателей. Я считаю, что это хороший показатель для периода военного времени. Равно как и текущая вакантность на уровне 7-8%, когда до войны ее не было вообще.

– Насколько отличается спрос в больших и малых городах?

– Достаточно существенно. В частности, в Луцке очень популярные женские платья, а не брюки. И мы должны тщательно подбирать tenant mix, чтобы за одним столом не собрались девушки в одинаковых платьях. Поэтому даже международные компании просим пополнять свои сезонные коллекции какими-то другими вещами, а не добавляя отсутствующих размеров к уже имеющимся. Отдельно должны постоянно менять наполнение примерно 10-15% площадей новыми арендаторами, чтобы посетителей не оставляло ощущение новизны. Поэтому примерно 3-4% площадей даже пустуют в так называемой ротации, чтобы иметь возможность постоянно удивлять потребителей.

Также лучше работает магазин с широким ассортиментом, чем узкая выкладка товара на полке. В этом смог убедиться Intertop, начавший уделять особое внимание разнообразию предлагаемого товара и расширивший в феврале площадь магазина со 160 до 304 кв. м.

– Сколько и каких арендаторов вы смогли привлечь уже во время войны?

— Достаточно много. К примеру, недавно открылся магазин косметики и парфюмерии Bomond, почти сразу после начала войны к нам переехал магазин одежды MR520 из Харькова, многие просятся с установкой «островков» с кофе и т.п. Будет расширяться на дополнительных площадях украинский бренд Goldi. Пришлось прекратить отношения с брендами, которые имели российские корни, владельцев, или продолжают работать в России. Соответственно, количество украинских брендов увеличивается, поскольку посетители, например, вместо Zara, которая пользовалась большим спросом до войны, теперь больше интересуются отечественным товаром. К тому же даже при очень лояльных условиях аренды наши производители могли продержаться в ТРЦ примерно полгода. Также популярны магазины польской группы LPP.

— Как изменился потребительский спрос в разных ценовых категориях?

– Нельзя сказать, что сейчас пользуются спросом люксовые товары. Соответствующие магазины в ценовом сегменте «выше среднего» закрылись. В то же время есть магазины, которые, среди прочего, возят аналогичные товары, но выбирают либо стоковые модели, либо иным образом предлагают цены, адекватные покупательной способности посетителей.

Да, большинство покупателей выбирает товар более дешевый, но есть и денежные клиенты, имеющие возможность платить выше среднего. Поэтому вообще нельзя говорить, что спрос сильно снизился. Сначала все без исключения покупали дешевый товар, в том числе из соображений временного использования. А уже впоследствии начали брать более дорогие и качественные вещи, истосковавшись по привычному стилю жизни.

Кстати, этот феномен увеличил примерно вчетверо количество местных баеров, возящих брендовую одежду из-за границы и торгующих ею на рынках и местных магазинах.

К примеру, после закрытия в Луцке двух магазинов Brocard ощущалась потребность в аналогичном предложении, которое наконец-то дал магазин Bomond.

— Как изменились условия сотрудничества с арендаторами, поскольку предыдущий период форс-мажора – пандемия – существенно на них повлиял?

– Действительно, так же как Covid-19, война заставила снова садиться за стол переговоров. Однако, чтобы предупредить возможные злоупотребления с поднятием цены товара, ввезенного еще до войны, или перевода затрат на генератор (или другие альтернативные источники питания), мы договорились с арендаторами о поддержании уровня цен, адекватного ситуации. То есть, если мы фиксируем курс доллара на уровне 29 грн, а не коммерческом курсе, то и цены в магазинах должны быть адекватными.

Или если мы переходим из фиксированной аренды на процент с оборота, то отпускная цена тоже не может быть из расчета 41 грн/$, поскольку часть товара завезена раньше. Это, конечно, добавило работы отделу аренды, потому что все 348 контрактов были пересмотрены. Кого перевели на процент с оборота, кто получил скидку от 10% до 40% (если, например, в договоре фиксируется курс НБУ, а не 25-29 грн/$).

Однако нам удалось удержаться и найти взаимовыгодные решения в сложной ситуации. Достаточно сказать, что первые два месяца 85% арендаторов (за исключением сетей) вообще перестали платить аренду и покрывать эксплуатационные расходы.

К счастью, нам удалось найти общий язык со всеми, в частности, кому-то сделали реструктуризацию долгов. Кстати, здесь очень помог упомянутый Telegram-канал, где нам удалось донести арендаторам о необходимости платить вовремя, чтобы можно было спрогнозировать будущие поступления и удержать льготные условия аренды. Например, первым предоставляли скидки тем, кто вовремя платил всегда. И это сработало, когда все увидели выстроенную работу и как мы придерживаемся слова. В частности, уменьшаем эксплуатационные расходы за счет более экономного освещения.

Читайте также —

Эпоха генераторов: как ритейлеры и ТРЦ решают проблему хранения горючего для генераторов