Анна Чуботина, Arriсano: Продолжаем инвестировать в строительство ТРК Лукьяновка

Генеральный директор компании Arricano Real Estate о результатах работы первого квартала, инвестициях в новые объекты и стратегии развития.

Компания Arricano Real Estate — один из ведущих девелоперов торговых центров в Украине с европейскими инвестициями. С 2013 года до 17 января 2023 года акции компании были размещены на Альтернативном рынке инвестиций (AIM) Лондонской фондовой биржи.

В Украине Arricano владеет и управляет киевским ТРК Проспект, запорожским ТРК City Mall, криворожским ТРК Солнечная Галерея, киевским ТРЦ РайON, владеет долей 49,9% акций торгового комплекса Sky Mall, а также земельными участками для дальнейшего строительства трех объектов, которые находятся на стадии проектирования. Генеральный директор компании Arricano Real Estate Анна Чуботина в интервью RAU рассказала об итогах первого квартала 2023 года, принципе формирования пула арендаторов, стратегии развития и строительстве ТРК Лукьяновка.

— Как ваша компания пережила 2022 год? С какими показателями?

— В начале войны нашими приоритетными задачами были обеспечение безопасности и поддержки сотрудников, арендаторов и комьюнити ТРК, организация бесперебойной работы торговых центров, достижение договоренностей с арендаторами об условиях дальнейшего сотрудничества и с банками по реструктуризации кредитов.

В первые дни российской агрессии надо было убедиться, что все наши коллеги в безопасности и обеспечены всем необходимым. Нескольких сотрудников с семьями компания эвакуировала из зон боевых действий.

Необходимо было обеспечить сохранность имущества арендаторов. Мы усилили охрану ТРЦ, закрыли все стеклянные фасады и убедились, что технические команды остаются на местах до соответствующих распоряжений. Благодаря преданности наших коллег, арендаторов и сотрудников подрядчиков, работа наших ТЦ не прекращалась в самые сложные периоды, начиная с 24 февраля 2022 года. Супермаркеты, аптеки, магазины товаров первой необходимости, которые размещены в наших торговых центрах в Киеве, Запорожье и Кривом Роге, продолжали работать. Начиная с июня 2022-го количество магазинов и заведений, которые возобновили свою деятельность, увеличивалось. В сентябре 2022 года все арендаторы наших ТРЦ, за исключением McDonald’s и Puma в Запорожье, возобновили свою работу.

С октября наша отрасль снова оказалась перед новым вызовом: увеличение количества воздушных тревог и ограничения по потреблению электроэнергии предприятиями. Компания Arricano инвестировала более 26 млн грн в энергонезависимость наших четырех объектов, организацию бесперебойной связи в ТРЦ, строительство укрытия в Запорожье для персонала торгового центра, создание хабов заботы на случай блэкаутов в ТРЦ для наших сотрудников и семей, включая домашних животных (рады, что они нам не понадобились), поддержку благотворительных инициатив. Продолжая работать, мы обеспечили рабочими местами тысячи украинцев и выплатили в государственный бюджет более 130 млн грн налогов.

На конец 2022-го наполняемость ТРЦ Arricano составила 98,5%. Результаты на конец года превысили наши ожидания его середины.

— А с какими результатами вы завершили первый квартал 2023 года?

— На конец первого квартала вакантность по группе составила 1,59%. Товарооборот арендаторов показал положительную динамику к сентябрю 2022 года (относительно стабильный месяц военного времени) в таких товарных категориях как электроника, спорт, одежда и другие. Посещаемость ТРЦ также восстанавливается и в киевских проектах почти достигла довоенного уровня. Этому способствовало уменьшение количества воздушных тревог в столице, стабилизация с поставками электроэнергии, увеличение количества посетителей за счет внутренней миграции и возвращения граждан из-за рубежа, активная маркетинговая деятельность компании.

— По какому принципу сейчас формируете пул арендаторов?

— Наша задача заключается в сохранении высокого уровня заполняемости ТРЦ и обеспечении сбалансированного ассортимента, который удовлетворит потребности наших посетителей. Анализируем, какие товарные категории, бренды пользуются самым высоким спросом у наших гостей, динамику продаж арендаторов, долю товарной категории в тенант-миксе и принимаем решение о привлечении того или иного бренда. Так, понимая популярность категории спорт и электроника, возобновили наше сотрудничество с компанией Megasport в ТРК Солнечная Галерея и подписали договор аренды с компанией Comfy в ТРК Проспект.

— А как в целом изменился пул арендаторов в ваших ТРЦ за время войны? Какое сейчас соотношение международных и украинских ритейлеров?

— По группе около 20 арендаторов были вынуждены закрыться в 2022 году. Это преимущественно небольшие помещения, площадью до 100 кв. м, на которые была найдена замена. Ротаций по большим помещениям в прошлом году не было. В этом году мы чаще самостоятельно инициируем ротации для усиления пула арендаторов теми брендами и товарными категориями, которые наиболее востребованы гостями наших ТРЦ и показывают высокие продажи.

В киевских проектах соотношение международных и украинских ритейлеров почти не изменилось. В региональных объектах увеличилась доля локальных брендов, которые продолжают развиваться и открывают новые магазины.

С января 2023 года Arricano подписала 15 новых договоров аренды. В пул арендаторов вошли: Megasport, Diverse, Серебряный Век, Giulia, Мармеладный Джек, Famo, Duna, Discounterra, Redi, GLO, Maritel, Quality и другие. В июне этого года в ТРК Проспект откроется новый магазин Comfy на площади 1290 кв. м.

— У вас очень высокий уровень заполненности по ТРЦ. А какие условия по арендным ставкам действуют в ваших ТРЦ?

— На конец первого квартала 2023 года заполненность по ТРЦ Arricano составляла более 98%, что соответствует уровню технической вакантности довоенного времени. Уровень арендных ставок постепенно восстанавливается вместе с продажами арендаторов. Значительное количество арендаторов с начала года уже работает на довоенных условиях аренды. Условия сотрудничества пересматриваем в соответствии с динамикой роста товарооборотов.

— В конце марта был сокращен комендантский час, что позволило увеличить график работы ритейла и ТРЦ. Позволило ли это увеличить трафик в ТРЦ? Насколько?

— Увеличение времени работы ТРЦ повлияет на трафик и рост продаж арендаторов за счет того, что наши гости смогут планировать свои визиты и после рабочего дня и длинный визит на выходных. Сейчас, в адаптационный период, мы анализируем показатели и видим постепенное увеличение количества посетителей после 20 часов. По нашим прогнозам, к лету ожидаем восстановления вечернего трафика до высоких показателей.

— Как в целом работаете над увеличением трафика в ТРЦ? Какие инструменты применяете?

— В торговых центрах Arricano реализуем социальные проекты и благотворительные инициативы, проводим образовательные, развлекательные, творческие мероприятия, к которым активно привлекаются сообщества наших ТРЦ. Инициативы и мероприятия должны быть релевантными и интересными нашей аудитории, поэтому еще тщательнее выбираем уместные идеи и реализуем актуальные для наших посетителей проекты.

Используем диджитал-каналы коммуникации и омниканальные маркетинговые инструменты. Основным каналом коммуникации остаются социальные сети. Сегодня наша аудитория особенно чувствительна к контенту и месседжам, следовательно, корректируем контент-стратегию в зависимости от контекста.

К подготовке и реализации маркетинговых активностей привлекаем клиентов, партнеров-арендаторов и команду — и такая синергия дает нам невероятный эффект. Нашей целью является объединение, обучение и поддержка комьюнити, стимулирование продаж арендаторов и объединение профессиональной команды для достижения высоких результатов.

— Изменился ли за время войны портрет посетителя ТРЦ? Каким образом? Повлияло ли это на вашу маркетинговую стратегию?

— Наши ТРЦ продолжают посещать постоянные клиенты, и мы благодарны каждому, кто остается с нами во все времена. К нам также присоединяется новая аудитория — это потребители, которые изменили свое постоянное место жительства из-за войны.

Война влияет на уровень доходов наших клиентов, и заставляет потребителей рационально планировать свои расходы. При этом имеем более целевой трафик. Наши гости планируют шопинг заранее, со списком товаров и перечнем магазинов для посещения.

— Как вы сейчас развиваете свои ТРЦ? На чем ваш основной фокус?

— Мы фокусируемся на том, что нужно нашим гостям, на том, что делаем хорошо — развиваем пространства для наполненной жизни и вдохновения.

Нашим клиентам важно быть в безопасности, проводить время с близкими и друзьями в привычном формате и приятной атмосфере, делать себе и родным подарки. Поэтому нашими приоритетами остаются безопасность наших гостей, поддержание высокого уровня сервиса и комфорта, широкого и востребованного ассортимента, лидерство в поддержке и развитии наших комьюнити. Если все делать эффективно, продажи арендаторов будут увеличиваться, а с ними и доходы компании.

— И напоследок расскажите, пожалуйста, о своих планах на этот год?

— В этом году продолжим инвестировать в развитие наших торговых центров и поддержание высокого уровня их эксплуатации. Будем усиливать tenant-mix, тестировать новые маркетинговые инструменты для стимулирования продаж арендаторов. Мы продолжаем, хоть темпы и снижены, инвестировать в строительство ТРК Лукьяновка. До конца года планируем завершить работы по обустройству инженерных сетей, реставрации здания памятника архитектуры, которое находится на территории ТРК и будет интегрировано в общую концепцию. Также дорабатываем обновление концепции ТРК Лукьяновка. Это позволит нам быстро возобновить темпы строительства после нашей победы и будет способствовать привлечению финансирования для завершения строительства нового торгового центра.