Низкий старт торговой недвижимости Киева

Торговая недвижимость столицы стала примером устойчивости в условиях войны. От повреждения и разрушения объектов до полного обеспечения энергетической автономности и поддержки населения — именно такой опыт стал базой для постепенного роста рынка в первом полугодии 2023. Сохранится ли этот тренд до конца текущего года в своем материале разбиралось издание Сommercial Рroperty. RAU главные тезисы этой статьи.

Несмотря на разрушения и повреждения многих торговых объектов, большинство из них восстанавливаются и возобновляют деятельность. Новые проекты также появляются, хотя и не так интенсивно, как до полномасштабной войны. Согласно данным консалтинговой компании UTG, во время войны в Киеве открылись БФК Lake Plaza, ТОК Hlybochytsky и ТЦ Эпицентр. Ведется строительство еще одного ТЦ Эпицентр (на месте DIY-гипермаркета Новая Линия) и БФК КуіѵРгоест City Space, в структуре которого предусмотрены торговые помещения.

Магазины почти всех иностранных сетей возобновили работу в Украине. Исключение — торговые точки ритейлеров Inditex, H&M, IKEA. Вроде бы только три оператора, но это значимые арендаторы для торговых центров. Например, Inditex развивает несколько модных брендов одежды (Zara, Bershka, Stradivarius и другие), которые занимают немалые площади и генерируют потоки посетителей. Многие ритейлеры, как отметила CEO компании Nhood Украина Анна Корягина, сосредоточились на работающих магазинах и закрыли неприбыльные локации, переоценили свои потребности и отказались от лишних площадей. Но есть и такие, которые значительно ускорили развитие.

В столичном ТРЦ Dream первые шесть месяцев работы в 2023 году характеризуют сложными, но в то же время успешными именно благодаря подписанию новых соглашений, ведению переговоров по возобновлению работы сетей европейских компаний и снижению вакантности.

Произошла корректировка пула арендаторов с акцентом на быстро восстановившиеся бренды, которые продолжают активное развитие. Над привлечением новых операторов работали и в Nhood Украина. Важным событием в компании считают открытие в ТРЦ Rive Gauche в Киеве детского развлекательного центра Fly Kids площадью примерно 3000 кв. м. «Если говорить о проектах в управлении, мы можем фиксировать некоторые положительные тенденции, — продолжает Анна Корягина, — Например, мы стараемся постепенно пересматривать коммерческие условия, но делаем это исключительно после детальной аналитики финансового состояния арендаторов».

Поэтому еще один тренд в целом на рынке — постепенное уменьшение дисконтов на оплату аренды.

В свою очередь, компания Arricano первое полугодие 2023-го разделила условно на два периода: январь-февраль и март-июнь. В течение первых двух месяцев покупательские настроения посетителей были снижены, а динамика восстановления продаж арендаторов — медленной. Однако в марте ситуация улучшилась. Продажи ритейлеров начали расти, спрос на площади увеличился и соответственно арендные ставки стабилизировались.

Среди трендов первого полугодия-2023 в БФК Gulliver выделяют активизацию проведения офлайн-мероприятий. Например, в ТРЦ, входящем в этот комплекс, были организованы фан-встречи с артистами, лекции на различные тематики, выставки, детские развлекательные и развивающие ивенты. Особенно успешным, по словам генерального директора БФК Gulliver Ирины Круппы, стал совместный с Малой академией наук проект музея науки. Всего за три месяца (апрель-июнь) интерактивное пространство посетили более 16 000 человек. Кроме социальной составляющей таким образом был обеспечен регулярный и стабильный трафик.

Возвращение трафика

В конце марта произошло событие, которое поспособствовало торговле в городе — сократился комендантский час. Поэтому ТРЦ Gulliver вернулся к традиционному графику работы — с 10:00 до 22:00, супермаркет Сильпо — с 7:00 до 24:00. Это привело к постепенному росту показателей магазинов, ведь людям понадобилось время, чтобы привыкнуть к новому графику и планированию визита в ТРЦ в более позднее время. В целом в первом полугодии 2023-го в ТРЦ наблюдалось возвращение довоенной сезонной динамики: положительный прирост трафика весной и умеренный спад посещаемости с началом лета.

По словам Дмитрия Топольскова, рост трафика стимулировал владельцев некоторых ТЦ/ТРЦ пересмотреть арендные ставки на определенные вакантные лоты в сторону увеличения. Сначала в ТРЦ Dream после оценки интенсивности показателей посещаемости по часам решили оставить график работы без изменений, то есть до 21:00, а не 22:00, как было до начала полномасштабной войны. В то же время в объекте усилили контроль за временем работы арендаторов.

«То есть раньше мы лояльно относились к необходимости закрыть торговые точки за 15 минут до закрытия ТРЦ, поскольку работники не успевали на транспорт. Сейчас такой проблемы нет, и все работают по правилам ТРЦ, то есть до 21:00 (некоторые арендаторы по собственному графику дольше)», — рассказала экс-директор по маркетингу ТРЦ Надежда Линская. По ее словам, такое решение также эффективнее с точки зрения технического обеспечения и имиджа ТРЦ, поскольку посетители не ходят полупустым объектом.

Даже несмотря на сокращенное время работы на час, в Dream в июне посещаемость вернулась на уровень довоенного периода 2021 года. Однако впоследствии в ТРЦ все же решили обновить график — с середины августа он работает до 22:00.

О постепенном восстановлении посещаемости свидетельствуют и данные аналитики компании UTG: в среднем во втором квартале 2023 года этот показатель составил 364 человека/1000 кв. м GLA против 343 человек/1000 кв. м GLA в четвертом квартале 2022 года. За полгода рост вроде и незначительный, однако некоторые ТРЦ фиксируют даже возвращение объемов довоенного трафика.

Уменьшение вакантности

По состоянию на январь 2023 года вакантность в ТЦ/ТРЦ Киева, по данным экспертов UTG, достигала 21,5% (с учетом магазинов международных брендов, которые не работали). Этот показатель сопоставим в большинстве регионов Украины, кроме западных. Многие международные операторы возобновили работу, а торговые площади, освобожденные от закрытия российских сетей, заняли другие ритейлеры. Поэтому по состоянию на июль 2023-го вакантность сократилась, хотя средний показатель на рынке все еще довольно высокий: 18,9%.

Однако ситуация в каждом отдельном объекте может отличаться существенно. В среднем за период с января по июнь 2023 года компании Nhood Украина удалось снизить вакантность в своих объектах до 7%. В киевских объектах компании Arricano — РайON и Проспект — на конец первого полугодия вакантность составляла 0% и менее 1% соответственно. Высокому уровню наполняемости способствует привлечение арендаторов к активной маркетинговой деятельности ТРЦ, адаптация населения к вызовам военного времени и, как следствие, восстановление посещаемости и рост конверсии, что обеспечивает продажи ритейлерам.

Также помогла работа на опережение. Постоянно анализируя эффективность арендаторов в наших ТРЦ, компания Arricano быстро проводила ротации магазинов, которые не соответствуют запросу целевой аудитории или имеют сложности с операционной деятельностью. Всего за полгода подписано 36 договоров аренды совокупной площадью более 4000 кв. м.

На начало 2023 года в ТРЦ Dream уже приближались к уровню вакантности довоенного времени, а в течение шести месяцев достигли этой отметки в Dream Berry и даже пересекли ее в Dream Yellow.

Рост ставок в аренде

С начала военного положения многие владельцы коммерческой недвижимости предоставляли ритейлерам скидки и гибкие условия аренды. Впрочем, учитывая постепенную адаптацию к новому положению и определенную стабилизацию ситуации в Киеве наблюдается постепенный процесс роста ставок и возвращение их к довоенному уровню, а гибкость условий уменьшается. Как объясняет Анна Корягина, это зависит от ряда факторов, в частности сегмента бизнеса арендатора, его устойчивости, общего рыночного спроса, качества и расположения самого объекта недвижимости.

Так, по данным UTG, примерно 60% арендаторов уже платят арендные платежи в полном объеме, около 30% платят по фиксированному курсу (26 грн/$), а почти 10% имеют индивидуальные скидки. Большинство управляющих компаний постепенно прекращают действие фиксированных курсов и индивидуальных условий и переводят операторов на полную оплату. Впрочем, по подсчетам UTG, средний уровень снижения ставок на июль 2023 года все еще составлял -15% относительно февраля 2022 года.

Впрочем, несмотря на ощутимую стабилизацию, ни ритейлеры, ни торговые центры еще не готовы полностью отойти от политики скидок, как отметила Анна Корягина.

Закалка бизнеса

«Мы готовы к новым вызовам, ведь команда проявила себя максимально эффективно и готова работать в экстремальных условиях. Украинский бизнес — закаленный, быстро подстраивается под реалии. Повторным блэкаутом нас уже не запугать», — рассказала Ирина Круппа.

Компания Arricano, управляя торговыми центрами, продолжает реализовывать и новый проект — ТРК Лукьяновка в Киеве. До конца 2023 года ожидается завершение работ по обустройству инженерных сетей, реставрации здания памятника архитектуры, расположенного на территории ТРК, и его интеграции в общую концепцию проекта. Девелопер также продолжает работать над ее усовершенствованием. Что касается активного строительства на площадке, то в Arricano готовы возобновить его «сразу после победы».

По оценке УСТЦ, базовый сценарий развития рынка торговой недвижимости до конца 2023 года — постепенный рост. Возвращение таких грандов, как Inditex и H&M, может существенно оживить рынок и дать сообщение другим ритейлерам о том, что преимуществ от развития сетей в Украине больше, чем рисков.

Источник — Сommercial Рroperty