Владимир Тимочко: Кроме ТЦ Пирамида, допускаем покупку других качественных объектов

Управляющий директор Dragon Capital Владимир Тимочко о причинах покупки ТЦ Пирамида, планах по развитию ТЦ и перспективах украинского рынка коммерческой недвижимости.

Вечером 12 сентября ведущая инвесткомпания Украины Dragon Capital сообщила, что сделка по приобретению киевского ТЦ Пирамида официально закрыта. Слухи о покупке Dragon торгового центра появились примерно за месяц до этого, но инвесткомпания отказывалась от комментариев до официального сообщения о сделке. Это не первое заключенное соглашение о купле-продажи крупных объектов коммерческой недвижимости за последние два с половиной года, но все случаи можно пересчитать на пальцах одной руки. Поэтому неудивительно, что сделка вызвала большой интерес на рынке, особенно учитывая, что сумма покупки и дальнейшие планы Dragon Capital на ТЦ Пирамида так и не были объявлены. Почему инвесткомпания выбрала именно этот торговый центр, какие планы инвестора на развитие ТЦ и останется ли Пирамида единственным приобретением компании, RAU рассказал управляющий директор Dragon Capital, руководитель направления прямых инвестиций Владимир Тимочко.

— Почему Dragon Capital выбрал именно ТЦ Пирамида?

— Нам нравится киевский микрорайон Позняки: он динамично развивается, это густонаселенный район плотной застройки. Тут наибольшая в городе концентрация молодого населения с доходом средний и выше, и при этом район имеет один из низших показателей насыщенности квадратными метрами торговой недвижимости на душу населения. Поэтому наше решение носит стратегический характер. Кроме этого, ТЦ Пирамида заинтересовал нас своим месторасположением: в нескольких шагах от одной из наиболее интенсивных по пассажиропотоку станции метро и транспортной развязки.

Мы видим дальнейшие перспективы инвестиций в ТЦ как на микро, так и на макро уровне.

В кризисное время торговые центры с таким месторасположением становятся самыми стойкими к ослаблению потребительского спроса. Так как в первую очередь негативное влияние ощущают объекты с наименее оптимальным расположением, и не случайно, что именно на этот период пришлось закрытие Альта Центра. Подобные объекты могут эффективно работать в стабильное время, а когда платежеспособность и количество покупателей снижается, то покупатели выбирают оптимальные ТЦ, а труднодоступные просто не посещают.

— Почему выбрали для покупки именно это время?

— Нынешнее время много кто считает не лучшим для инвестиций в Украину. На самом деле аргументы таких инвесторов достаточно серьезные: и макроэкономический кризис в стране, и вооруженная агрессия России. Но одновременно с рецессией некоторые объекты становятся доступными для покупки по адекватной цене. Иногда в такое время на рынок недвижимости выходят интересные объекты, и когда мы узнали, что собственники готовы продать ТЦ Пирамида, начали с ними переговоры.

— По вашему мнению, именно сейчас рынок торговой недвижимости Киева находится на дне и дальше будет только расти, или кризисные явления продолжатся еще некоторое время?

— Да, мы видим, что сейчас рынок на дне, но ясного понимания, когда именно возобновится рост, пока что нет. По нашим наблюдениям, падение прекратилось со второй половины 2015 года, но учитывая достаточно ограниченный рост ВВП (за 7 месяцев текущего года – всего 0,7%), резкий рост тарифов на коммунальные услуги и энергоносители, пока что нельзя говорить о четких перспективах оживления потребительского поведения населения.

— Когда начали рассматривать возможность инвестиций в покупку ТРЦ?

— Сразу после создания инвестиционного фонда — Dragon Capital New Ukrainian Fund (DCNUF) в октябре прошлого года. Мы активно рассматриваем возможность инвестиций в перспективные отрасли экономики.

Кроме коммерческой недвижимости, генерирующей постоянный арендный доход, мы также заинтересованы в таких сферах, как IT, производство продуктов питания, ритейл, охрана здоровья, и в отраслях, ориентированных на экспорт и импортозамещение.

— Пирамида – единственный торговый центр, заинтересовавший Dragon Capital, или рассматриваете возможность приобретения других объектов коммерческой недвижимости?

— Мы допускаем возможность покупки и других объектов. Но в любом случае это будут качественные ТЦ, имеющие потенциал для роста и в чьей долгосрочной успешности мы уверены. Нас не интересуют объекты, переживающие на операционном уровне плохие времена, с высокой вакантностью, плохим месторасположением, неудачной концепцией и слабыми арендаторами.

— По оценкам экспертов, сумма сделки по ТЦ Пирамида составила примерно $19-23 млн. Эти оценки верны?

— Сумма сделки – конфиденциальная информация и не подлежит разглашению.

— Для финансирования покупки использовали собственные средства или привлекали внешнее финансирование?

— Приобретение профинансировано исключительно собственным капиталом.

— Управлять торговым центром Dragon Capital будет самостоятельно или привлечет стороннюю компанию?

— Мы приняли решение сохранить команду, управлявшую ТЦ последние десять лет. Так что никого со стороны привлекать не будем.

­- Готов уже план реконструкции или реконцепции ТЦ Пирамида? Сколько планируете вложить в обновление центра?

— Да, мы думаем о проведении реконструкции в ближайшее время, но ее масштабы и детали пока не известны. Соответственно, рано говорить о размере будущих инвестиций.

Наша цель – поднять эффективность использования существующих торговых площадей и уровень качества обслуживания посетителей.

Отдельный вопрос – обустроить удобную парковку.

— На какой срок вы планируете войти в ТЦ Пирамида? Предыдущий собственник управлял центром около десяти лет, вы ориентируетесь на 5-10-15 лет, или на быструю перепродажу?

— Однозначно эта покупка не ориентирована на быструю перепродажу. Мы планируем войти в проект на 5-10 лет, и выйти из него в период, как мы надеемся, макроэкономической стабилизации со значительно более низкой нормой доходности, чем сейчас.