Ирина Круппа, Gulliver: Информация о связи ТРЦ с Полищуком – просто слухи

Генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа об успехах компании в 2016 году, работе в условиях сложной экономической ситуации и давления со стороны правоохранительных органов, а также ближайших планах развития комплекса.

Читайте українською.

Ирина Круппа пришла в управляющую компанию МФК Gulliver в начале 2014 года на должность коммерческого директора, но уже в середине 2015 года заняла пост генерального директора. За это время возглавляемой ею команде удалось существенно улучшить показатели работы ТРЦ, сменив оператора продуктового супермаркета, реализовав реконцепцию нулевого этажа и ряд других проектов. В интервью rau.ua Ирина Круппа рассказала о том, за счет чего Gulliver сумел привлечь дополнительный трафик посетителей и завести в ТРЦ новые для Украины бренды, и почему открытый в конце прошлого года столичный ЦУМ не будет конкурентом для МФК Gulliver.

Хороший год

— Как прошел для торгового центра 2016 год: насколько выросла или снизилась посещаемость ТРЦ, каких новых арендаторов удалось привлечь, как изменилась вакантность?

— По сравнению с 2015 годом посещаемость выросла примерно на 35%. В общем за 2016 год нас посетило 15,6 млн человек.

Вакантность комплекса за прошлый год снизилась почти до нуля. Если на начало 2016 года ее уровень составлял около 6%, то сейчас – 0,2%.

Можно сказать, что Gulliver выходит на оптимальные показатели работы. К сожалению, комплекс открывался в сложное для страны время – в конце 2013-го, когда на Майдане начинались всем известные события. Потом были крайне сложные и нестабильные 2014-й и 2015-й, когда нужно было приложить максимум усилий, чтобы дополнить и улучшить tenant-mix комплекса. Как правило, торговый центр выходит на нормальную работу со второго года после открытия. Но так как у нас первые 12 месяцев жизни фактически выпали, то этот процесс становления произошел не на втором, а на третьем году.

— Благодаря чему удалось улучшить показатели комплекса?

— Считаю, благодаря тому, что удалось расставить акценты и улучшить tenant-mix. Во-первых, мы рискнули и сделали реконцепцию нулевого этажа, сменив якорного арендатора. Ранее там работал Фуршет. Маркет полностью арендовал у нас нулевой этаж и управлял как прикассовой зоной, так и антресолью, сдавая площади субарендаторам. К сожалению, этот этаж был в дисгармонии с другими зонами ТРЦ: были разные уровни отделки, разный стиль управления. Мы же хотели сделать комплекс целостным. Потому в начале 2015 года решили сделать реконцепцию нулевого этажа,  завести нового якорного арендатора Сільпо, так как по нашим оценкам их концепт лучше подходил для удовлетворения потребностей нашей целевой аудитории.  В итоге это решение полностью оправдалось.

По расчетам нашим консультантов, смена продуктового якоря должна была увеличить посещаемость на 20-25%, но мы перевыполнили ожидания экспертов, увеличив трафик более чем на треть.

— Однако этими изменениями на нулевом этаже вы не ограничились…

— После ухода Фуршета управление площадями нулевого этажа перешло к компании Три О. Нам нужно было разделить торговые площади таким образом, чтобы использовать их с наибольшей эффективностью и завести туда новых арендаторов. Усилить пул арендаторов нулевого этажа удалось за счет релокации и расширения магазина JYSK. Кроме того, открыли здесь большую аптеку и завели еще одного «якоря» — супермаркет бытовой техники и электроники Эльдорадо. Все это положительно сказалось на показателях работы арендаторов как нулевого этажа, так и ТРЦ в целом.

— Какие сегменты ТРЦ хотели бы усилить в 2017-м?

— Для того чтобы усиливать ТРЦ, нужно постоянно мониторить рынок и хотя бы раз в год проводить маркетинговое исследование, анализ целевой аудитории, как существующей, так и потенциальной. Мы это понимаем, поэтому работа над усилением tenant-miх в нашей компании – непрерывный процесс. Конечно, на 2017 год также ставим задачу завести в ТРЦ самые популярные бренды, которые будут появляться на украинском рынке и смогут обеспечивать потребности наших клиентов.

Впрочем, Gulliver и сам ведет работу над привлечением новинок на украинский рынок. Яркий пример тому: первый в Украине магазин бренда испанской группы Inditex – Uterque, который открылся у нас в конце прошлого года.

Понятно, что мы работаем не только над привлечением новых арендаторов. В 2017 году намерены запустить управленческую digital-платформу, которая призвана автоматизировать и улучшить коммуникацию с арендаторами. Насколько мне известно, это первый подобный проект в Украине. Разрабатываем его собственными силами – над проектом работает наша группа IT-специалистов. Также планируем обновить сайт нашего комплекса. Для этого привлекаем внешнего подрядчика.

Работаем над повышением сервисной составляющей. В ТРЦ появляется все больше разнообразных сервисов. К примеру, у нас есть такая услуга как зонтик на прокат. В дождливую погоду посетитель ТРЦ может прийти на инфостойку и взять зонтик на время совершенно бесплатно.

В целом, направляем усилия на развитие всех сильных сторон нашего комплекса и готовим ряд интересных проектов, раскрывать подробности которых пока не хотелось бы. Ну а наша стратегическая задача —  это укрепление позиций МФК Gulliver на рынке коммерческой недвижимости Киева.

Оптимальное решение

— Многие крупные зарубежные ритейлеры, которые могут быть трафикообразующими в ТРЦ, такие как Inditex, Waikiki, или H&M открывают магазины на больших площадях. Готовы будете обеспечить необходимую локацию для H&M в случае его выхода на украинский рынок?

— Gulliver никогда не будет суперрегиональным торговым центром. Его расположение в центре столицы дает массу преимуществ, но в связи с этим есть и некоторые ограничения. У нас не так много помещений большой площади, зато есть другие возможности, которые привлекают арендаторов. Поэтому даже те бренды, которые в основном открываются на больших площадях, сумели адаптироваться под ТРЦ Gulliver и открылись в урезанном формате. Один из примеров — магазин Reserved, который занял у нас всего 650 кв. м, тогда как его стандарные площади от 1000 кв. м.

H&M – также крупный объект, который в основном рассматривает большие помещения площадью 3-5 тысяч кв. м. Но думаю, в случае их желания арендовать локацию в МФК Gulliver мы бы смогли найти решение.

— В 2016-м в столице впервые за долгое время был зафиксирован рост арендных ставок. Повышалась ли стоимость аренды в ТРЦ Gulliver?

— Арендные ставки в ТРЦ Gulliver, несмотря на 100% заполняемость комплекса, находятся на рыночном уровне. В большинстве случаев арендная плата состоит из двух составляющих – фиксированной ставки и процента с товарооборота. Радует, что в 2016 году у нас увеличилось количество арендаторов, которые доплачивают  процент с товарооборота. При этом мы можем констатировать, что арендная плата в 2016 году увеличивалась как раз за счет процента с оборота, так как продажи наших арендаторов постоянно росли.

— По вашему мнению, рост товарооборотов у арендаторов свидетельствует о восстановлении платежеспособного спроса и украинской экономики в целом?

— Конечно, нам хочется верить, что это так. В то же время, мы не можем говорить о том, что эта тенденция наблюдается у всех игроков на рынке. У Gulliver уже сформировалась своя, достаточно обеспеченная и стабильная целевая аудитория. ­Это и жители центральных районов города, и сотрудники бизнес-центра. Здесь арендуют офисы как крупные зарубежные компании, так и украинские компании, которые могут позволить себе выплачивать сотрудникам достойные заработные платы.

Возвращаясь к экономической ситуации, следует отметить, что потребители перестали тратить деньги на ненужный товар, научились считать расходы и стали более рационально подходить к покупкам.

Посетители нашего ТРЦ также больше всего ценят соотношение цена-качество. Поэтому магазины, которые предлагают качественный товар, работают более стабильно.

— Участники рынка торговой недвижимости все больше говорят о растущей роли развлекательной составляющей в ТРЦ. Согласны ли вы с ними? Не считаете, что в ТРЦ Gulliver развлекающая составляющая требует усиления?

— У Gulliver развлекательная составляющая, которая отвечает потребностям клиентов всех возрастных групп. У нас есть детский развлекательный центр ГулливериЯ для самых маленьких посетителей. Там родители могут оставить своего ребенка на время шоппинга, или отпраздновать день рождения ребенка. Для молодежи у нас работает боулинг с профессиональным, самым современным в городе оборудованием. Не зря же именно у нас проводятся турниры под эгидой Федерации боулинга Украины. Ну и кинотеатр Оскар на шесть залов. Здесь постоянно проводятся допремьерные показы, которые часто посещают звезды украинского шоу-бизнеса. Этот кинотеатр также пользуется большим успехом.

— Какая ситуация на фуд-корте?

— Его заполняемость 100%, плюс длинный лист ожидания. Даже несмотря на наличие Сільпо со своими сильными фуд-кортами и кулинарией, фуд-корт ТРЦ очень успешен. Рестораны также очень хорошо используют синергию с бизнес-центром – там часто проводятся деловые обеды и встречи. Кстати, из арендаторов фуд-корта доплачивают аренду с товарооборота практически все.

Конкурентная среда

 — В конце 2016-го в центре Киева открылся ЦУМ, целевая аудитория которого частично пересекается с вашей. Ощутили ли вы ужесточение конкуренции в центральном районе столицы, не было ли оттока посетителей в декабре-январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

— Ценовые сегменты у нас все же разные. Пересекаемся мы лишь по некоторым брендам. Поэтому оттока посетителей не было. Наоборот – в декабре и январе мы продолжали фиксировать рост посещаемости год к году более чем на треть.

Более того, мы приветствуем открытие ЦУМ, так как считаем, что он будет дополнительной точкой притяжения жителей столицы и гостей города в центральную часть Киева. Все мы знаем, что после событий 2013-2014 годов центр города, а особенно Крещатик, был полупустым. Теперь же видим некоторое оживление.

Сейчас торговый центр Globus, ЦУМ и Gulliver создают хороший торговый кластер, который может работать в синергии и дополняя друг друга, привлекать больше покупателей.

— Не могу не спросить. В конце прошлого года ТРЦ был арестован по делу о банкротстве банка Михайловский. Как это повлияло на работу ТРЦ? Как отреагировали на эту новость действующие и потенциальные арендаторы?

— Сразу скажу, что все заявления о связях МФК Gulliver с владельцами Банка Михайловский абсолютно не обоснованы. Они в большей мере наделали шума в прессе, но никоим образом не отразились на работе ТРЦ. Никакой паники среди наших арендаторов не было, все было спокойно и без каких-либо проблем. Но к такого рода ситуациям тяжело адаптироваться, как и к скачкам курсов валют и общей нестабильности в стране.

— А Виктор Полищук давно не владеет МФК Gulliver?

— Единственным владельцем МФК Gulliver является компания Три О. Конечные бенефициары указаны в открытых источниках.

— Однако многие СМИ связывают Gulliver именно с Полищуком…

— Информация о связи Gulliver с Полищуком не соответствует действительности. Это только слухи, которые не имеют под собой никакого реального основания.

— В последнем номере украинского Forbes был опубликован рейтинг ТРЦ по объемам долговой нагрузки, первое место в котором получил именно Gulliver. По оценкам журналистов издания, ваша долговая нагрузка составляет около 14 млрд грн. Соответствует ли эта информация действительности, что это за долги и справляетесь ли вы с их обслуживанием?

— Мы, конечно, компания открытая, но сумма долга является коммерческой тайной компании, управляющей МФК Gulliver, и кроме этого, еще и банковской тайной, распространять которую мы не можем без согласования с кредиторами. Заверяю вас в том, что наша компания всегда выполняет принятые на себя обязательства, в том числе и перед кредиторами.

Читайте также —

Как торговому центру эффективно работать в соцсетях — кейс МФК Gulliver