Андрей Козин, Focus Estate Fund: Прием «просто купить объект с хорошей локацией и сдавать его» уже не работает

Управляющий партнер инвестиционного фонда Focus Estate Fund рассказал о начале собственного бизнес-пути, приобретении объектов торговой недвижимости в Польше и Чехии, а также перспективах отрасли и угрозе онлайн-торговли.

Читайте українською

Об этом украинский бизнесмен Андрей Козин подробно рассказал в интервью СЕО Сlub. Редакция RAU отобрала наиболее интересные тезисы материала.

О первом предпринимательском опыте и нынешних бизнес-направлениях

Первое понимание того, что такое «добавленная стоимость», появилось у меня достаточно рано: когда мне было пять лет, я вместе с семьей собирал на продажу лекарственные травы, а в тринадцать у меня появился свой первый настоящий бизнес — разведение пчел. Тогда моему отцу подарили четыре пчелиных улья, но он работал главным врачом и свободного времени у него не было, заботу о подарке поручили мне. Через год ульев уже было двенадцать, потом двадцать. Продажа меда приносила по тем временам солидный заработок. В старшей школе мы организовали производство и продажу шлакоблока, из которого вокруг в большом количестве строились дачные домики.

Затем, уже после распада Советского Союза, будучи студентами, мы покупали автомобили в плохом состоянии, ремонтировали и продавали.

Недвижимость — это моя любимая отрасль, также есть бизнесы в медицине, логистике, дистрибуции, ангельские инвестиции в стартапы.

Об основании Focus Estate Fund и работе в Польше и Чехии

Три года назад мы создали инвестиционный фонд Focus Estate Fund, который занимается торговой недвижимостью в Польше и Чехии. В этот бизнес мы перешли из девелопмента.

Когда мы поняли, что бизнес управляется не так, как нам бы хотелось, решили реализовать свой опцион на выкуп доли, отправив соответствующий запрос нашему партнеру.

Не получив ответа с его стороны, попросили юристов подготовить документы с объяснением того, какие последствия, в том числе уголовные, может иметь для него невыполнение договора. В результате деньги от партнера мы получили быстро, а вместе с ними объяснения и извинения. Именно после удачного кейса реализации опциона мы поняли, что в Польше работают законы. Не думаю, что в Украине смогли бы так же быстро и с деньгами выйти из бизнеса.

Получив хороший опыт работы в сфере строительства, девелопмента и недвижимости, в том числе в формате «купили объект — улучшили — продали», мы стали делать это самостоятельно, и не только в Польше, но и в Чехии.

Разница между ведением бизнеса в Украине и в Польше или Чехии огромная, и она увеличивается. И в Польше, и в Чехии получение разрешения на строительство и ремонт регламентировано законодательно, ты знаешь, в какие сроки его получишь, при этом никаких дополнительных доплат, в том числе различного рода лоббистам, не нужно.

Люди тоже отличаются. По сравнению с Украиной они кажутся более медленными, но системность и работающие законы делают их более эффективными в итоге.

Интересный факт: по моему наблюдению, украинцы в Польше и Чехии быстро перенимают опыт и работают эффективнее, чем местные жители.

Об активах фонда в торговой недвижимости и перспективах отрасли

На данный момент Focus Estate Fund принадлежат пять объектов: два — в Чехии, три — в Польше, все торговые центры небольшого формата от 5000 до 10 000 кв. м. Некоторые из них требуют улучшений в управлении, а некоторые — реконструкции и инвестиций. К примеру, в прошлом году мы купили торговый центр Eden в польском городе Згожелец, прямо на границе с Германией. После тщательного анализа мы приняли решение реконструировать его из торгового центра в ритейл-парк, более привлекательный и перспективный формат для данного региона.

Просто купить объект с хорошей локацией и успешно его сдавать — так бизнес уже не работает. Подтверждение этому — большое количество банкротств крупных операторов, которые управляли «по-старому».

У нас есть очень четкие критерии: мы покупаем одноэтажные объекты, расположенные недалеко от жилых домов, современные, энергоэффективные, которые легко могут трансформироваться во что угодно. Обычно перед покупкой объекта мы с партнерами приезжаем пожить недалеко от него, погружаемся в местную среду и наблюдаем за повседневной жизнью.

Когда ты понимаешь потребности жителей, видишь, как они проводят время, что и где покупают, анализируешь их возраст, предпочтения, длительность пребывания в торговой точке, то тебе намного легче сложить картинку о клиенте и, в конечном итоге, легче настраивать управление объектом.

Мы собираем много информации, анализируем, для этого у нас есть специальное оборудование. В момент покупки мы уже знаем, что проект будет успешным.

Онлайн занял свое пространство, он растет, будет расти и трансформироваться. Однако у офлайна такие же хорошие перспективы. Покупателю зачастую одновременно важны преимущества и интернет-площадок, и магазинов. К примеру, в США количество торговой недвижимости в среднем в два раза больше, чем в Европе, при этом девелоперы продолжают строить, заполнять, менять форматы.

По материалам: СЕО Сlub

Читайте также –

Михаил Меркулов, Arricano: Как трансформировать бизнес-модель и стать лидером отрасли