Итоги года в девелопменте: акцент на безопасность и возврат к довоенным показателям

В 2023 году девелопмент был максимально готов к работе в условиях частых тревог, когда нужно было закрывать торговые центры даже на 4-6 часов. Научился быстро возобновлять работу после попадания ракет, был готов к вероятным отключениям электроэнергии и, несмотря ни на что, вышел почти на довоенные показатели.

Можно продолжать с ностальгией вспоминать 2018 год – последний год перед катаклизмами, например эпидемией коронавируса и полномасштабной войной в Украине. Но, как показывает опыт, трудности только закаляют украинский бизнес и мотивируют искать нестандартные решения. RAU расспросила ведущих экспертов рынка, с какими итогами они закончили 2023 год.

О количественных показателях посещаемости

В 2020 году во время пандемии коронавируса особенно ощутимо пострадал девелопмент. Как говорит директор UTG Евгения Локтионова за период 2020-21 годов, примерно 44% населения Украины стали реже бывать в торговых объектах, а среднерыночный показатель посещаемости к началу 2022 года снизился с 687 до 506 человек на 1000 кв. м GLA.

Дальше, когда казалось, что пандемия идет до завершения, в Украине произошла большая война. «В первые месяцы военных действий торговые центры закрылись, а посещаемость в середине 2022 года опустилась до исторического минимума – 291 посетитель на 1000 кв. м. GLA. Вытеснение вражеских войск с территории Киевской области вернуло население в столицу, торговая недвижимость постепенно начала возобновлять свою работу и постепенно начала возобновляться посещаемость. И на декабрь 2023 года этот показатель был 367 человек на 1000 кв. м GLA», – дополняет Локтионова.

СЕО консалтинговой компании Retail&Development Advisor Андрей Лотоцкий тоже подтверждает, что трафики многих торговых центров вернулись к довоенному периоду и выросли. В первую очередь, это касается западных областей и Киева.

К примеру, ТРЦ Respublika Park за 2023 год посетили 15,1 млн человек, было открыто 56 новых магазинов, а от месяца к месяцу фиксировался постоянный рост товарооборота, посещаемости и самое главное – конверсии. В день рождения ТРЦ, 12 ноября 2023, был зафиксирован наибольший показатель – 124 351 посетителей. Парк развлечений Neopolis посетили в год 746 256 гостей. Об этом сообщает коммерческий директор ТРЦ Respublika Park Елена Яценко.

На фото: ТРЦ Respublika Park

Но есть любопытная особенность поведения клиентов. Как говорит совладелица и CEO Usupso и O!Some Марианна Самсонова, витрины больше не работают – они не затягивают покупателей, потому что они делают выбор еще до того, как попасть в ТЦ. Вероятно, это объясняется тем, что клиенты не знают, успеют ли приобрести все необходимое до тревоги, поэтому приходят к ТЦ с конкретной задачей и целенаправленно идут ее выполнять.

Об арендных ставках и договорных обязательствах

В первые месяцы войны было настоящее взаимовыгодное партнерство: девелоперы предоставляли скидки по арендным ставкам, а ритейлеры продолжали работать, несмотря на большую опасность. Постепенно трафик в торговых центрах восстанавливался, соответственно, понемногу начали возвращаться договоры с уплатой арендных ставок в полном объеме. Но в 2023 году все еще продолжали действовать индивидуальные скидки.

«В большинстве ТЦ скидки, предоставляемые в 2022 году, были отменены. Новые соглашения на аналогичные лоты подписываются в большинстве случаев с приростом в основном 10% к 2021 году», – комментирует Лотоцкий.

А СЕО Nhood Украина Анна Корягина говорит, что в ТРЦ Rive Gauche 20% арендаторов платят арендные платежи в полном объеме согласно договорам, 80% имеют индивидуальные скидки (в среднем – это 25-30%) и у 100% у арендаторов нет фиксации курса.

О вакантности

С началом войны в основном работали только продуктовые ритейлеры и аптеки, чтобы удовлетворить базовые потребности людей. Но уже в первые месяцы постепенно начали возобновлять работу и другие магазины. «На начало 2023 фактически закрытых магазинов в ТЦ было примерно 19,7%, особенно регионального (27,2%) и окружного (18,8%) формата. Вакантность в неких объектах превосходила 60%. Продолжается возобновление работы популярных операторов. К LPP, Caliope, Mango, McDonald’s добавился H&M», – комментирует Локтионова.

Інфографика от Локтионовой

Совершенно логично, что в более безопасных местах и вакантность минимальна. Это подтверждает Лотоцкий: «В западных областях вакантность на уровне 10% (без учета еще не работающих магазинов группы Inditex) То же самое можно сказать и о Киеве. К примеру, ТРЦ Respublika Park имеет рекордную наполненность с начала работы».

А еще самым показательным примером, подтверждающим уменьшение вакантности, является кейс перезапуска Blockbuster Mall, управляющая компания которого смогла обеспечить открытие коммерческих площадей количественно больше, чем в довоенное время с учетом отсутствия определенных сетей в настоящее время. «Самые успешные проекты уже вернулись и даже иногда перевыполнили довоенные показатели. Ведется постоянная работа по уменьшению вакантной площади в наших коммерческих проектах, периодически происходит ротация арендаторов. В среднем за период 2023 нам удалось еще повысить уровень наполненности на несколько процентов», – комментирует Корягина.

О тенденциях 2023 года

В частности, Анна Корягина выделяет следующие тенденции года:

Потребительские тренды:

• Предпочтение отдается форматам, отвечающим ценовым ожиданиям, а также находящимся рядом с потребителем. Доказательством тому может быть стремительное развитие сети Аврора, которая во время войны каждые 14 часов открывает новый магазин и наращивает выручку;
• Среди лидеров продаж остаются такие категории товаров, как лекарства и сладости;
• Восприятие торговых центров как возможности отдыха и изменения фокуса внимания по повседневным событиям;
• Ввиду стабилизации курсовых ожиданий можно отметить склонность населения к более весомым покупкам;
• Спрос на продукты национального производства.

Тренды среди арендаторов и ритейлеров:

• Открытие первых офлайн-магазинов для многих игроков Instagram-пространства, при этом очевидно стремление даже no-name брендов работать в лучших ТРЦ страны;
• Социальная ответственность – большинство ритейл-сетей имеют свои проекты, которые так или иначе направлены на помощь пострадавшим от войны или способствуют удовлетворению потребностей ВСУ и НГУ;
• Инклюзивность: количество людей, требующих специальных архитектурно-планировочных решений в Украине растет, поэтому обеспечение доступности зданий и сооружений, в которых каждое лицо независимо от возраста, пола, инвалидности, функциональных нарушений, уровня коммуникативных возможностей или обстоятельств может чувствовать себя безопасно становится как никогда актуальным;
• Продолжается тренд по использованию национальных и исторических мотивов в дизайне, но многие бренды выходят на принципиально новый качественный уровень в своем подходе к разработке национального наследия, например, Gunia, Kobzart.brand, Pupcha Kylym, Gushka и другие;
• Омникальность и внимание к искусственному интеллекту;
• Большие инвестиции в систему организации логистики, рабочую силу и совершенство экосистемы в целом;
• Нестандартное использование площади торгового зала. Яркий пример – Ponchyk Boy и Техно Їжак в ЦУМ;
• Открытие отделений и торговых точек за границей: Днепр-М, Нова пошта, Katsurina, One Price, Чорноморка и другие.

Тренды среди арендодателей и ТРЦ:

• Активное наращивание доли украинских брендов. И не всегда основанием таких решений является тот факт, что у международного ритейла есть определенные ограничения по развитию в Украине;
• Национальный ритейл пользуется большим уровнем лояльности от современного потребителя, что также способствует качественным изменениям в tenant-mix;
• Большинство арендодателей подготовили свои объекты к блэкаутам еще в начале года;
• Омникальность, а именно развитие уже несколько лет назад заданного тренда создания digital-близнеца для ТРЦ. Пилотным проектом на украинском рынке можно назвать новый проект от River Mall – приложение Get by River;
• Масштабность маркетинговых ивентов, потому что ТРЦ хорошо понимают важность изменения фокуса для своих потребителей, поэтому большинство ТРЦ столицы и регионов радовали посетителей масштабными концертами;
• Поддержка и помощь в обеспечении нужд НГУ и ВСУ.

Про вопрос безопасности, который остро стоял в 2023 году

27 июня 2022 года ракеты россии попали в ТЦ Амстор в городе Кременчуг. Этот теракт стал толчком для всего бизнеса и не только девелопмента, более серьезно относиться к ракетным обстрелам. Поэтому в 2023 году вопросу безопасности уделяли большое внимание.

Прежде всего – это эвакуация людей во время воздушных тревог. Поэтому в каждом торговом центре звучала сирена и просили пройти людей в ближайшее укрытие. Персонал в том числе. Некоторые ТЦ имеют парковку или нулевые этажи, которые фактически и являются укрытиями. Другие в громкоговорители говорили адреса ближайших укрытий.

Об ожиданиях на 2024 год

Представители девелопмента имеют только положительные прогнозы на 2024 год.

«Сейчас мы должны всегда быть готовыми к негативным сценариям развития, но смотря, с какой скоростью развивается коммерческая недвижимость на западе Украины, увеличивается уровень наполненности в качественных ТРЦ столицы, общаясь с отсутствующими в Украине брендами, которые еще только изучают возможность выхода, а также теми, кто уже фиксирует показатели деятельности, преувеличившие все ожидания, хочется делать исключительно положительные прогнозы, доказательством чему целый ряд заявлений об открытии новых проектов. В то же время, именно такие внешние факторы способствуют несдержанному развитию в направлениях омниканальности, использованию искусственного интеллекта и повышению качества операционного совершенства (от времени на доставку заказа до ассортиментной модели)», – говорит Корягина.

Также, как подчеркивает Локтионова, задач на новый год много, в частности, это и дальнейший рост посещаемости торговых центров и открытие закрытых магазинов популярных международных сетей, выход новых международных ритейлеров и, конечно, постепенное восстановление доходов населения.

А ТРЦ Respublika Park и парк развлечений Neopolis в 2024 году будут продолжать внедрять новые стандарты в сфере торговли и досуга. В планах на первый квартал 2024 года еще больше магазинов, запуск новых форматов и актуальных сервисов для посетителей ТРЦ.