Игорь Заболоцкий, Colliers Ukraine: Закрыть все на длительное время – это самое плохое решение

С точки зрения сбора арендных платежей просели все торговые центры Украины, даже работающие в западных регионах, где ситуация в целом относительно лучше. В Киеве даже лучшие объекты получают не более половины от поступлений до войны. А в западных областях этот показатель составляет 70–85% от довоенного.

По подсчетам ведущего эксперта консалтинговой компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игоря Заболоцкого, причины проседания — закрытие магазинов, в том числе приостановка деятельности международных брендов, и падение товарооборотов других ритейлеров. О ситуации на рынке ТЦ/ТРЦ и как она будет развиваться Игорь рассказал в интервью Commercial Property. RAU предлагает ознакомиться с главными тезисами материала.

О поэтапном открытии поврежденных ракетными ударами ТЦ/ТРЦ

Количество закрытых ТЦ/ТРЦ в Украине незначительно. Таких объектов больше в регионах, приближенных к военным действиям и постоянно обстреливаемых. Например, в Харькове ситуация по работе торговых центров очень сложная. Легче перечислить в этом городе объекты, которые работают, потому что во многом все закрыты или функционируют в очень ограниченном формате. В других регионах фактически не работают только те, кто находится в какой-то специфической ситуации.

Если говорить о возобновлении работы, все предыдущие кризисы показали следующее: наиболее безболезненно прошел дистанцию ​​тот объект, который первым возобновился и начал операции, первым стал предоставлять услуги и предлагать какой-то ассортимент товаров для покупателей. Такой ТЦ/ТРЦ всегда немного впереди конкурентов.

В нынешней ситуации военного положения и арендаторы, и арендодатели достаточно подготовлены с точки зрения методологии действий в разных стрессовых обстоятельствах. Обе стороны у нас очень хорошо осознают, что закрыть все на длительное время – это самое плохое решение. Лучше работать, чуть-чуть зарабатывая, тогда есть шансы максимально подготовленным подойти к началу восстановления потребительского спроса.

Об эффективности работы ТЦ/ТРЦ, которые открыты полноценно

В общем, торговым центрам чаще всего удается собрать 50-60% от довоенного объема арендных платежей. Имеются объекты, получающие 20-30%. В западном регионе, вероятнее всего, общее собрание достигает 70-80% от довоенных показателей. Причин несколько.

Следует понимать, что в большинстве лучших проектов не работают до 10-15%, а иногда и 20% площадей. Это как раз те международные ритейлеры – группа Inditex, бренды H&M и New Yorker, до последнего времени магазины группы LPP и т.п. – которые раньше формировали ядро-якорных арендаторов, и фактически на них возлагалась основная задача генерирования fashion-потоков. В настоящее время они закрыты и, разумеется, ничего не дают торговому центру ни в денежном эквиваленте, ни с точки зрения трафика.

Поэтому недополучение аренды испытывают все торговые центры даже в западных регионах. Понятно, что там ситуация лучше, сравнивая с Киевом или Харьковом. Для тех девелоперов, у которых была сеть торговых центров, расположенных в разных частях Украины, объекты в западных регионах сейчас, можно сказать, спонсируют всю компанию с точки зрения денежного потока.

О заключении новых договоров аренды

В настоящее время сделки аренды заключаются. Понятно, что не так много, как раньше. Самое массовое – это переезд магазинов, например, в pop-up форматах, на запад Украины. Самый активный в этом плане, вероятно, Львов, но другие регионы так или иначе тоже.

Пока у арендаторов есть продукт, им необходимо его продавать. Если они потеряют сезон и останутся с этой продукцией до следующего года, в лучшем случае она будет реализовываться со скидками. Очевидно, маржи операторы лишатся. Поэтому в некоторых случаях есть примеры, когда компании, имеющие закрытый магазин, решали с минимальными вложениями перевезти товар и оборудование в какой-либо объект в центре или на западе Украины. Мне кажется, именно ТЦ/ТРЦ на западе Украины могут быть первыми, в которых начнутся классические соглашения, когда оператор заходит полноценным форматом, с нуля делает ремонт, открывается и работает по 3-5-летнему контракту.

О риске, что международные бренды будут покидать украинский рынок

Такие гиганты, как Inditex и H&M, в которых в Украине представлена ​​маленькая доля их крупного бизнеса и количество людей в штате сравнительно невелико, могут позволить себе принимать волевые решения закрыть магазины ради безопасности сотрудников в военное время. К счастью, сейчас речь не идет о том, что кто-то из международных ритейлеров намерен покинуть украинский рынок – IKEA, Inditex, H&M, New Yorker, McDonald’s глобально заявляют, что остаются в Украине, и как только общая ситуация позволит обеспечить безопасность их сотрудникам и гостям на территории магазинов они будут пытаться возобновить операции.

Учитывая, что некоторые бренды приостановили деятельность, такая ситуация в пользу конкурентов – турецких брендов. Приблизительно такая же тенденция и у операторов фуд-кортов, ранее конкурировавших с McDonald’s. Они ощущают, что эта сеть не работает. И покупатели, ранее питавшиеся в McDonald’s, стали клиентами других заведений.

Об эффективности работы ритейлеров

Некоторые арендаторы в гривневом эквиваленте в успешных проектах достигают показателей, близких к довоенным. Начиная от Винницы в сторону Львова есть операторы, которые показывают прирост. Но сохранение оборота в гривне – это небольшое достижение в наше время, учитывая девальвацию и инфляцию. Тем не менее, для розничных сетей с точки зрения их выживания важен тот факт, что торговля идет, и, несмотря на все сложности и потери, сейчас ритейл жив.

Что касается категорий, то популярны товары первой необходимости. Электроника и бытовая техника сейчас немного просели по сравнению с первыми тремя месяцами военных действий. С учетом того, что курсовые колебания, безусловно, заставят ритейлеров пересматривать цены, это окажет негативное влияние на продажи в следующие полгода.

О последствиях миграции населения

Последние пять месяцев сопровождались значительной внутренней миграцией населения, поэтому наблюдалась тенденция повышенного потребительского спроса в некоторых регионах. Прежде всего – в западных областях. Однако большой всплеск продаж длился два месяца: март и апрель. Затем ситуация стабилизировалась. Во многом это связано с тем, что в апреле российские войска отступили от Киева, поэтому многие начали возвращаться в столицу или пригород, кому было куда возвращаться.

В ряде продуктовых сетей в Киеве, которые в марте-апреле имели товарный запас, в большинстве случаев всплеск продаж был даже выше, чем на западе Украины. Фактически те сети, у которых этот товар имели, получили определенную прибыль. Однако он явно не перекрыл потери, которые, наверное, каждая национальная сеть понесла в результате оккупации территорий.

С точки зрения работы ритейлеров, наверное, западный регион достаточно стабилен, и я думаю, что ближайшие 6-12 месяцев эта тенденция будет продолжаться, но основной там уже не количество переселенцев, а то, что в этих областях меньше пострадала инфраструктура и промышленные объекты соответственно, есть больше рабочих мест. Экономика этого региона работает более стабильно.

О сложностях, с которыми может столкнуться рынок ритейла

К счастью, сейчас уже нет ограничений по поводу критического импорта – по сути, возможность завозить товар есть. Однако сейчас мы видим сложности с новыми коллекциями. В этом контексте необходимо понимать, что многие брендодержатели не знают, что делать с квотой товаров, которые у них предназначались для российского рынка, с которого они ушли.

В классическом виде заказ на осенне-зимнюю коллекцию чаще всего формируется за 9-12 месяцев, а оплачивается за 6 месяцев до начала сезона. Поэтому осенний и зимний ассортимент для большинства ритейлеров в России был заказан еще до войны. Соответственно, весь этот объем пошел в производство. И теперь многим брендодержателям нужно думать, что делать с этим товаром. Вероятно, часть будет перераспределена на наш рынок. Прежде всего, это те позиции, которые сейчас пользуются большим спросом: спортивный и повседневный стиль, а также fast-fashion.

Читайте также — 

Океан проблем. Почему ТРЦ Ocean Plaza до сих пор не открылся