Игорь Заболоцкий, Colliers Ukraine: Как возобновляется работа ТРЦ после трех месяцев войны

В своей колонке для The Page ведущий эксперт Colliers Ukraine оценил процесс возобновления работы ТРЦ, в том числе тех, что стали мишенями российских оккупантов или находятся в городах, остающихся под угрозой вторжения армии страны-оккупанта.

Читайте українською

Из-за активных боевых действий в северных, восточных и южных регионах страны торговые центры в стране закрылись. С начала мая некоторые объекты постепенно возобновляли свою работу в более ограниченном или более полноценном режиме. Среди крупных профессиональных объектов Киева, которые возобновили работу, — ТРЦ РайОN, Проспект, Gulliver и River Mall.

Уже почти все торговые объекты столицы, за редким исключением, работают. Важно отметить, что при принятии решения о возобновлении работы собственниками объектов, в первую очередь, рассматривался вопрос безопасности работников и посетителей. Операторы food-сегмента и магазинов товаров первой необходимости, имеющие локации в пределах ТРЦ, временно останавливали работу на короткий срок или работали непрерывно.

Сейчас все большее число операторов разных сегментов продолжают или постепенно возобновляют свою работу. Одними из первых вернулись операторы спортивного и food-направлений. Международные fashion-операторы не спешат возвращаться в торговые центры, тогда как появилась тенденция более активного возвращения локальных операторов.

Часть международных компаний до сих пор не приняли решения об открытии магазинов и полноценном возобновлении деятельности в Украине.

ТРЦ во время войны: остановка и релокация арендаторов

Временная остановка деятельности международных и локальных арендаторов по состоянию на конец апреля была связана не только с ограничением покупательной способности, но и с возможными рисками для сотрудников, связанными с боевыми действиями на территории Украины.

Работа операторов, готовых открывать свои магазины, также была значительно осложнена нехваткой персонала, проблемами коммуникации с вынужденно покинувшими свои города сотрудниками и нарушением логистических маршрутов.

С начала мая многие операторы достаточно активно рассматривают возможность релокации из восточных регионов или открытие магазинов на западе Украины, где ситуация более спокойная и ТРЦ продолжают работу.

Уже в течение месяца в Украину возвращаются люди, в частности, в Киев, поэтому процесс открытия локаций облегчился. Это связано с присутствием работников в городах и незначительным увеличением покупательной способности по сравнению с началом войны.

Под прицелом. Как восстанавливать утраченные ТРЦ

25 мая российские войска нанесли ракетный удар по Запорожью. Были выпущены четыре крылатые ракеты, одна из которых попала в торговый центр. За три месяца войны среди поврежденных торговых центров оказались: ТРЦ Retroville (Киев), Nikolsky и Караван (Харьков), Lavina Mall (Киев), Fabrika (Херсон), Riviera Shopping City (Одесса), полностью разрушен ТРЦ ПортCity (Мариуполь) .

Для оценки окончательного ущерба, понесенного профессиональными ТРЦ в результате бомбардировок и обстрелов, необходимо проведение квалифицированных исследований и экспертиз, что невозможно и нецелесообразно в некоторых регионах в период боевых действий.

Что касается непрофессиональных торговых объектов, то для восстановления такого объекта потребуется сумма инвестиций, практически эквивалентная строительству нового ТЦ. Без международной поддержки восстановление разрушенных объектов может длиться много лет или вообще невозможно.

После прекращения активных боевых действий и отмены военного положения сегмент торговой недвижимости не сможет сразу выйти на довоенные показатели. Возобновление работы будет происходить постепенно, с достаточно сложным начальным периодом.

Где взять деньги на восстановление

Поэтому преждевременно говорить, что на уничтоженные или в значительной степени поврежденные объекты легко привлечь инвестиции на восстановление. Во многом это будет зависеть от возможности государства оперативно запустить механизм возмещения для владельцев объектов, поврежденных в результате военных действий. Важно учитывать и собственные возможности компаний-владельцев ТРЦ, их способность восстановить свои активы как можно скорее. Если это произойдет, можно предположить, что восстановление страны и сегмента торговой недвижимости будет проще, в том числе благодаря привлечению кредитных ресурсов на льготных условиях.

Это станет толчком для финансирования новых проектов и рефинансирования имеющихся кредитов, привлеченных до войны, которые большинство проектов не смогут обслуживать в послевоенный период из-за падения арендного дохода.

Кредитованные объекты, не успевшие погасить долги, столкнулись с отсутствием арендных потоков, поэтому испытывают трудности с возвратом кредитов. Часть компаний уже достигли договоренностей с поставщиками услуг и кредиторами по условиям отсрочки платежей на период военных действий. Но после его окончания не исключают возможность встречи за столом переговоров для согласования лояльных условий на предстоящий послевоенный период.

После завершения военных действий операторы постараются сохранить имеющиеся локации, тогда как планы по дальнейшему развитию, вероятно, будут отложены. Соответственно часть торговых центров пострадают в результате увеличения показателя вакантности.

Владельцам полностью разрушенных объектов придется пройти долгий и кропотливый путь, чтобы оценить и зафиксировать убытки, понесенные объектами, и попытаться претендовать на компенсацию.

Получение компенсационных выплат позволит владельцам в послевоенное время провести анализ наилучшего использования земельных участков и разработать проекты, которые целесообразно построить вместо уничтоженных ТЦ. При реализации подобных проектов будет учитываться размер полученных компенсационных выплат и наличие финансирования на рынке.

ТРЦ во время военного положения. Аренда по договоренности

Ключевыми проблемами арендаторов за три месяца войны стали падение покупательной способности, ограничения в работе ТРЦ и арендная плата.

С началом мая из-за частичного возвращения населения в города наблюдается небольшой рост этих показателей, что дает надежду на дальнейшее восстановление сегмента. Сегментами, пользующимися наибольшим спросом среди потребителей, остаются магазины товаров первой необходимости, продовольственные магазины и аптеки.

В регионах, где отсутствуют активные боевые действия, остальные сегменты продолжают работать в приемлемом режиме, тогда как в городах, где продолжаются активные боевые действия, работа магазинов невозможна, что влияет на покрытие операционных расходов операторов.

Деятельность подавляющего большинства операторов пострадала из-за отсутствия покупателей, нарушения логистических цепей, затруднения с поставщиками и разрушенные локации в ТРЦ и стрит-ритейле. Одной из наиболее распространенных проблем является нехватка работников, поскольку большое количество людей были вынуждены покинуть свои города и страну в результате обстрелов и бомбардировок.

ТРЦ также испытывают проблемы, связанные с ограниченным потоком денежных платежей и нехваткой финансового ресурса для поддержания деятельности действующего объекта. Здесь положительный момент заключается в готовности арендодателей договариваться и обсуждать выгодные для обеих сторон условия аренды.

Открывающиеся сейчас объекты договариваются с арендаторами о максимально лояльных условиях. Некоторые ТРЦ вообще не взимают арендную плату, но обсуждают возможность уплаты арендаторами процента от операционных расходов и коммунальных платежей. Остальные объекты ввели градацию по сегментам, в каждом из которых используются определенные условия. В общем, арендаторы достаточно лояльны и с пониманием относятся к сложившейся ситуации.

Для большинства ТРЦ первоочередной задачей явилось базовое возобновление работы объектов. В первое время управляющие структуры готовы к открытию магазинов арендаторов на минимальных условиях: оплата коммунальных услуг и процента от операционных расходов.

Начисление арендной платы производится в индивидуальном порядке для каждого арендатора. Некоторые арендодатели согласовывают льготные условия сохранения арендаторов и их локаций, другие договариваются об уплате процента от операционных расходов. Более того, ТРЦ позволяют операторам работать по индивидуальному графику, что также имеет значение при подсчете конечной стоимости аренды помещения.

Договоренности между арендодателями и арендаторами из-за ситуации в стране заключаются на месяц-два, по истечении этого срока переговоры возобновляются и согласовываются новые условия. Из-за отсутствия стабильности стороны не готовы согласовывать более длинные периоды.

Все понимают, что война продолжается и договоренности по арендным платежам между ТРЦ и арендаторами могут способствовать активизации торговой недвижимости.

Читайте также —

ТРЦ Аврора в Запорожье подвергся ракетным обстрелам (+фото)