Генеральный директор ЭСТА Холдинг о ЦУМ, арендаторах и перспективах

Тезисы интервью Максима Громадцова генерального директора ЭСТА Холдинг, управляющей компании киевского ЦУМ, о ситуации на рынке, перспективах проекта и отношениях с арендаторами.

Читайте українською

В конце прошлого года в Киеве открылись два знаковых для столичного рынка торговой недвижимости проекта – самый больший ТРЦ Lavina Mall и полностью реконструированный ЦУМ на Крещатике. Однако уже через пару месяцев работы среди игроков рынка начали распространяться слухи об определенных проблемах обоих торговых центров: сложности с поиском арендаторов, низкий трафик, споры о размере арендных ставок, кадровые перестановки в управляющих компаниях. О том, как ситуация с ЦУМ Киев развивалась за эти месяцы, что происходит сейчас, и что можно ждать в дальнейшем, информационному агентству Интерфакс-Украина рассказал генеральный директор ЭСТА Холдинг – управляющей компании киевского ЦУМ — Максим Громадцов. RAU публикует тезисы интервью.

О ситуации с арендаторами ЦУМ

В ЦУМ постепенно, начиная с декабря 2016 года, растут посещаемость и товарооборот.

От части арендаторов я действительно слышу истории про неоправданные ожидания, но у меня возникает встречный вопрос. Для нас ЦУМ – первый ритейл-объект в Украине. Большинство наших арендаторов имеют по 5-6 объектов, как минимум, в Киеве. Они уж точно лучше нас понимают рыночную ситуацию.

Когда открывался Глобус или первая ZARA на Крещатике, они сделали фурор на рынке. Но уже давно не 90-е годы, сейчас достаточно насыщенный рынок, падает спрос. Поэтому, у меня вопрос скорее к арендаторам, почему у них были такие ожидания, которые не оправдались?

У нас есть некоторые спорные вопросы с арендаторами, ведь мы делим один и тот же доллар, который попадает в карман либо арендатору, либо арендодателям.

Их задача – оставить его себе, наша задача – получить его от них. Это суть бизнеса сдачи в аренду. Есть часть арендаторов, которым плохо, потому что ЦУМ «что-то наобещал», либо они закупили слишком много, привезли не ту коллекцию, стали не на том этаже, взяли 300 кв. м вместо 100 или еще что-то. Естественно, они возмущаются. Но переговоры по арендным ставкам идут всегда.

От нас не ушел ни один арендатор из-за ставки, вы не найдете ни одного человека на рынке, который скажет – «Я ушел из ЦУМ, потому что с меня драли столько денег!», «Я столько платить не смог и ушел». Но вопрос в другом: на рынке говорили о конфликте между арендаторами ЦУМ и менеджментом из-за того, что магазинам не хватает оборота для оплаты аренды. Но этот вопрос не уникален для ЦУМ, это проблема любого нового торгового центра.

О концепции ЦУМ

Мы более гибкие, чем любые игроки на рынке. Мы понимаем, что строим долгосрочный бизнес и долгосрочное партнерство. Понимаем, что ЦУМ будет зарабатывать, если арендаторы буду зарабатывать. Арендаторы будут зарабатывать деньги, если к нам будут ходить люди. Но вопрос, правильная ли была концепция у ЦУМ, меня удивляет. С момента открытия объект посетило 1,5 млн человек. Уникальных посетителей, думаю, пришло 300 000, то есть побывало 10% населения Киева. При этом весь Киев знает, что ЦУМ дорогой, практически никто в нем не был, но все уверены, что там дорого. На самом деле, у нас есть все категории товаров: и дорогие, и дешевые.

Концепция точно меняться не будет. Она звучит так: магазин модной одежды для всех киевлян.

О работе в концепции универмага

Система выстроена таким образом, что потребитель покупает товар не у арендатора, а у универмага. Арендаторы передают товары нам на комиссию, а его покупают через кассу ЦУМ у ЦУМ. Это не поменяется.

Часть товаров мы закупаем у поставщиков и продаем сами. Доля этих товаров, скорее всего, будет расти, в том числе, и в качестве рычага для вывода новых марок на рынок Украины.

Например, есть бренды, которые не готовы выходить в Украину сами. Для них ЦУМ – понятный партнер с понятной долгосрочной стратегией.

О новых брендах и арендаторах

Около 10% арендаторов поменялось. В основном – ушли нишевые бренды, в то же время большие системные операторы расширяют свое присутствие. К примеру, Ultra Group (развивает в Украине магазины одежды под брендами Baldinini, Lagerfeld и Guess) выводит на рынок Superdry и впервые запускает его именно в ЦУМ. К тому же мы очень сильно расширили линейку украинских брендов.

К сожалению, представлено не так много новых брендов. Мы планировали, что их будет две трети, но сейчас их можно на пальцах пересчитать.

Поэтому будем приводить больше новых брендов, которые будут стартовать в ЦУМ, ведем переговоры с большим количеством партнеров. Но это не значит, что под каждую марку будет открываться магазин площадью 300 м. Мы можем прийти к марке и выбрать 10 самых классных вещей этого сезона, привезти их и повесить на две вешалки. Это не может сделать ни один арендатор.

О выходе в Украину H&M

H&M – это не формат ЦУМ. Средний размер магазина H&M – 3000 кв. м, т.е. 15% сдаваемой площади нашего универмага. Я очень надеюсь, что H&M откроется рядом с нами, на Крещатике. В то же время у H&M есть очень большое количество суббрендов маленьких форматов, которые мы очень хотели бы видеть у себя: COS – это идеальный формат для нас. Или, к примеру, Other Stories. Надо понимать, что H&M никогда не выходит на рынок в одну локацию. Создается дистрибьюторский центр, большие склады, хед-офис. Не имея 2-5 локаций в стране, они никогда сюда не пойдут.

О ситуации в street-retail и Крещатике

Крещатик, к сожалению, потерял статус главной торговой улицы страны. Глобус, к сожалению, тихо умирает. Крещатик сейчас нам не столько помогает, сколько мешает: к ЦУМ невозможно нормально подъехать.

Сейчас существует ядро: ЦУМ, Mango и ZARA. Если еще выйдет H&M, все постепенно будет оживать.

Кроме того, очень позитивно, что на Подоле, на Контрактовой площади и улице Сагайдачного создается единая пешеходная зона до Крещатика. Надеюсь, они успеют создать эту зону: от этого выиграют туристы, выиграет город, выиграет ЦУМ. Но это долгосрочный проект. Повезет, если успеют за пять лет.

О показателях и перспективах ЦУМ

Сейчас показатели разных этажей выровнялись, практически все работает. Понятно, что самое большое количество людей, около 75% посетителей, идет на 6-й этаж просто потому, что там есть фуд-корт. И это для нас большая победа, в обычном трехэтажном ТЦ лишь 40% поднимаются на второй этаж, а до третьего доходит 20%.

Наши показатели уникальны и позволяют арендаторам третьего, четвертого, и пятого этажей нормально себя чувствовать.

Думаю, через 2-3 года можно будет садиться и подводить промежуточные итоги: что у нас получилось, что – нет, попали в целевую аудиторию или нет. К тому времени, думаю, станет понятно, в какую сторону мы движемся.

О рынке и конкурентах

К сожалению, рынок сейчас настолько маленький, что краткосрочно – все конкуренты за арендаторов. У всех арендаторов достаточно плохая ситуация, практически каждое открытие магазина у нас, или в Lavina Mall, либо где-то еще, означает, как правило, закрытие магазина в другом месте. Рынок не растет. Ритейлер оценивает, где более долгосрочные перспективы, и переносит магазин в новую локацию. Это решение для него болезненно, ведь нужно закрыть то, что тебе приносит деньги.

Рынок очень странно развивается: в некоторых районах уже перенасыщение, в некоторых – недонасыщение.

В условиях очень слабого рынка выводятся объекты от 120 000 кв. м и больше. Открывая ТЦ на 120 000 кв. м, стоит вопрос, чем его заполнять. Есть три варианта: оставить его пустым, взять арендаторов с рынка, либо предложить арендаторам увеличить в два раза площади магазинов. Некоторые соглашаются.

О ТРЦ Республика

Это очень удачный объект с прекрасной локацией. Но мы не участвовали в аукционе. Нацбанк продает не право собственности на объект недвижимости, а права требования по кредиту, под обеспечение которого передана ТРЦ Республика — фактически «билет на войну».

За $70 млн вы покупаете билет на войну с непонятным правом собственности, в стране с неработающей судебной системой. Кроме того, неизвестно, сколько еще инвестору придется вложить в достройку объекта.

В общем, я как девелопер подумаю: а какие я рычаги имею для того, чтобы обратить это взыскание, если Нацбанк не может? Надо понимать, кто на другой стороне этой войны, и соизмерять силы. Я вот не знаю, кто это может сделать. Хотя, если бы на открытом рынке и за честную цену, то мы бы с большим удовольствием купили.

Читайте также –

https://rau.ua/news/rynok-torgovoj-nedvizhimosti/