Дискуссии RAU Summit 2024: адаптация к изменениям – что произошло в украинских ТРЦ за последний год

Как ТРЦ адаптировались к многочисленным тревогам и отключению света, что изменилось в настроениях потребителей и структуре спроса. Об этом руководители ТРЦ из разных уголков страны рассказали на RAU Summit 2024.

В обсуждении вопросов работы ТРЦ в современных условиях приняли участие председатель УРТЦ и операционный директор Budhouse Group Максим Гаврюшин, генеральный менеджер коммерческого центра Alef Estate Анжела Борисова, CEO Порт Сіті Груп Наталья Антоненко, генеральный директор БФК Gulliver Ирина Круппа. Модератором выступила коммерческий директор Dragon Capital PM Наталья Кравец.

Основные изменения за 2024 год в ТРЦ в разных регионах Украины

Максим Гаврюшин: Наши ТРЦ работают в разных частях страны: Nikolsky в Харькове, Lubava в Черкассах и Forum Lviv соответственно, во Львове. К сожалению, ТРЦ Fabrika в Херсоне сейчас не работает. То есть мы можем сравнивать условия работы в Украине от востока до запада. Разумеется, труднее всего работать в Харькове, где наш ТРЦ Nikolsky еще не восстановился до довоенных показателей. Но его результаты в 2024-м несколько лучше предыдущего года, даже несмотря на тот факт, что постоянные тревоги занимали примерно до 70% рабочего времени ТРЦ. Для сравнения: в Киеве этот показатель составлял 3%, иногда достигая 10%. С сентября ситуация в Харькове улучшилась, но, например, показатели фуд-холла на 50% ниже довоенных.

Максим Гаврюшин

В то же время в Черкассах показатели торговли превысили результаты 2021-го, в частности, товарооборот вырос на 50%, а по фуд-холлу — на 20%. Однако еще есть куда расти, потому что еще не достигнуты результаты 2019 года, который предшествовал карантину во время пандемии. Лучше себя чувствует ТРЦ Forum Lviv, где результаты 2021 года превзойдены на 80%. Но здесь также мы еще не достигли выручки 2019-го.

Анжела Борисова: В 2024 году была проведена реконструкция общих зон нулевого уровня в ТРК МОСТ-сити с полной заменой коммуникаций и входной группы. Появились новые арендаторы и продолжается ротация старых. К примеру, на месте большого ресторана теперь работает магазин польского бренда Sinsay, который в первый день открытия по выручке стал четвертым в глобальной сети ритейлера. Ныне он на 15-м месте в сети.

Также в ТРК открылись магазины нескольких украинских брендов – МВМ my home, The Lace, Baby Chic. На фуд-корте тоже перемены: добавились точки Твій чебурек и Lviv Croissants. В центральном атриуме в рамках ротации появился новый ресторан Vibe с европейской кухней и интересным дизайном.

Еще одно новшество – изменение режима работы, продиктованное не очень хорошим функционированием общественного транспорта в Днепре после десяти часов вечера. Поэтому теперь торговые заведения работают с 9.00 до 21.00 и утро начинается с минуты молчания и исполнения гимна Украины, что очень вдохновляет первых клиентов ТРК.

Анжела Борисова

Результаты работы ТРК за 10 месяцев 2024 года уже на уровне годовых показателей 2021 года. Это хороший тренд, поскольку пока не работают магазины группы Inditex, занимающие 11% от общей площади. В настоящее время среднесуточное количество посетителей составляет 1000 человек на квадратный метр общей площади. Мы считаем это результатом удачного маркетинга и смены tenant-mix. Вакантность находится на уровне 3% против 5% в прошлом году, но мы против того, чтобы достичь нулевого показателя. Поскольку свободные площади на уровне 1,5-3% позволяют проводить «проветривание» и оставляют возможность добавить что-то новое, более трендовое. Интересно также изменение посещаемости по дням недели. Ранее в центре деловой активности города основной поток в ТРК был по будням, а теперь наоборот большинство приходит в выходные.

Ирина Круппа: За последние 12 месяцев товарооборот МФК Gulliver увеличился на 16%, что мы считаем хорошим показателем. При этом количество чеков по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличилось на 5%. Вакантность ТРЦ на уровне 5%, но она обусловлена ​​исключительно закрытием из-за войны крупного визового центра на восьмом этаже. Без учета этих площадей вакантность находится на приемлемом уровне 1,5-2%.

Стоит отметить, что в последний год бренды выбирают ТРЦ Gulliver для открытия своих первых магазинов в Украине. Так, в этом году появился магазин косметики Lullaby, показывающий впечатляющие результаты работы, лучшие по выручке с квадратного метра площади. Еще один пример – магазин известного косметического бренда Kiehl’s. Перед новогодними праздниками открылся детско-развлекательный комплекс Papashon Kids.

Наталья Антоненко: Важным отличием в работе ТРЦ ПортCity (Луцк) стало увеличение втрое количества сообщений о заминировании. Но наши посетители достаточно быстро адаптировались, равно как и к увеличению количества воздушных тревог. При отключении света благодаря современным генераторам некоторые арендаторы даже не замечают смену источника питания. По товарообороту ТРЦ увеличил показатели на 40% к прошлому году, что в первую очередь обеспечено продажами электробытовой техники, спорттоваров и одежды для женщин и детей. Вакантность на уровне 10%, но реально свободно 76 кв. м, потому что все остальное законтрактовано арендаторами, которые производят ремонты или готовятся к переезду. Посещаемость составляет 540 человек на 1000 кв. м при среднем показателе для западных регионов Украины в 390 человек.

Наталья Кравец: У нас есть четыре ТРЦ в столице (Smart Plaza Obolon, Piramida, Aladdin и Караван Outlet), ТРЦ Victoria Gardens во Львове и ТРЦ Sky Park в Виннице. По всем объектам нулевая вакантность, кроме Караван, который перешел под управление совсем недавно. За последний год были проведены многие качественные ротации арендаторов, благодаря чему эти площади увеличили показатели в два и более раза.

Так же почти у всех ТЦ сейчас трафик выше, чем до COVID, и положительная положительная динамика наблюдается по всем объектам. Интересно, что среди новых арендаторов за 12 месяцев почти половина – украинские бренды.

Об альтернативных источниках энергопитания

Наталья Кравец: Нигде мы не смогли добиться успеха по организации импорта электроэнергии. Потому что в столице все наши ТЦ небольшие по размеру и потому не имеют отдельной линии питания, строительство которой стоит слишком дорого. А во Львове ни один частный объект не может договориться с облэнерго.

Генераторы же имеют ограниченный ресурс работы и у нас уже есть сломанный генератор мощностью 1 МВт и не можем найти ни за какие деньги тех, кто его починит. Даже производитель не может помочь, объясняя тем, что устройство должно работать не больше 4 часов.

Максим Гаврюшин: Импорт электроэнергии решает вопрос обеспечения питания только на случай ограничений электроснабжения, то есть когда есть физическая возможность подать ток в ТРЦ. В случае аварии выход – только в собственной генерации. В этом году мы увеличили мощность генераторов на всех наших ТРЦ. Так же генераторы выгоднее использовать при кратковременном выключении света, потому что импортируемая электроэнергия достаточно дорога.

Анжела Борисова: Наши торговые объекты не могут быть переведены на импортную электроэнергию, потому что в составе БФК есть жилье. Следовательно, пошли по пути установления собственной установки когенерации и надеемся, что к лету этот вопрос будет решен.

Ирина Круппа: БФК Gulliver потребляет в среднем 3,5 МВт. При этом импорт электроэнергии все равно имеет свои ограничения по мощности. К примеру, у нас это 1,5 МВт, то есть все равно приходится подключать генераторы. Тарифы за октябрь 7,06 грн/кВт∙ч, включая 0,92 грн за распределение. Импортный тариф – 10,49 грн. Мы работаем по смешанному тарифу, когда есть 20% украинской электроэнергии и 80% – импортной. Следовательно, средневзвешенный тариф в октябре вышел на уровне 8,72 грн с НДС. Есть информация, что импорт энергии подорожает до 11-12 грн, но это все равно выгоднее стоимости работы на генераторах (12,60 грн). У нас их два общей мощностью 2 МВт, которые покрывают почти все потребности, кроме определенных систем кондиционирования и вентиляции.

Наталья Антоненко: Потребление ТРЦ Порт City в зимний период составляет 1,5 МВт, что в случае необходимости компенсируется работой четырех генераторов (два по 0,5 МВт и два по 0,25 МВт). Импорт мог бы стать решением, потому что есть отдельная линия, но процесс блокирует местное облэнерго.

Наталья Антоненко

Также существует проблема поведения персонала примерно трети арендаторов, которые в случае отключения света звонят в зарубежный центральный офис и предупреждают о закрытии торговой точки и уходят домой. Несмотря на наличие покупателей у ТРЦ. Возможно, это как-то связано с мотивацией работников.

Об изменении потребительских настроений

Максим Гаврюшин: Наши исследования показывают, что за год увеличилась на 10% доля покупателей, целенаправленно приходящих в ТРЦ за определенными покупками. Соответственно на 20% уменьшилось время, которое проводят посетители в ТЦ, а количество посещенных магазинов меньше на треть. Меньше стало тех, кто приходит покупать одежду. Если раньше это была главная цель визита для 50-60% покупателей, то теперь – не больше 30-40%. Больше стали покупать гаджеты, продукты питания. Сократилось также количество посетителей фуд-корта.

Анжела Борисова: У нас в Днепре немного другая ситуация. На 20% в валюте увеличился по сравнению с прошлым годом товарооборот зоны развлечений и заведений питания. То есть, несмотря на тревоги (15% рабочего времени в октябре) люди хотят развлекаться. Да и покупка модных товаров тоже не изменилась, даже можно говорить о небольшом приросте.

Ирина Круппа: В БФК Gulliver тоже продажи товаров категории fashion не сокращаются, а планово прирастают. Хотя покупатели более тщательно и менее эмоционально выбирают товары. Также хорошо работают магазины с домашним декором, посудой, товарами импульсной покупки. Например, Zara Home и Jysk, показывающие очень хорошие результаты. Еще одним хитом продаж в этом году стала косметика, парфюмерия и средства ухода за собой.

Слева направо: Наталья Антоненко, Ирина Круппа, Анжела Борисова

Очень хорошо показывает себя сектор заведений питания, достигший показателей 2019 года в валюте. Что обусловлено локацией ТРЦ и возрождением концертной деятельности (рядом – Дворец спорта, где ежемесячно проходят два-три концерта).

Наталья Антоненко: В ТРЦ ПортCity раньше 40% посетителей просто гуляли, а теперь 70% – это прямые покупатели. Зато выручки сектора развлечений упали на 40%, особенно в ресторанах, где нужно ждать еду. А вот фаст-фуд вырос на 25% по оборотам.

Наталья Кравец: Прирост выручки фиксируется у всех арендаторов, но лучше других чувствуют себя сектор электроники, товаров для спорта и фаст-фуд. Например, Пузата хата в ТРЦ Piramida бьет собственные рекорды почти каждый месяц. В некоторые дни эта выручка сравнима с показателями супермаркета.