Путь Республики: прошлое, настоящее и будущее ТРЦ Республика

Кто может купить ТРЦ Республика у Фонда гарантирования вкладов физлиц, сколько можно выручить за него, и что ожидает самый известный долгострой Украины.

На пятницу, 7 июля, намечено проведение первого аукциона по продаже ТРЦ Республика. Стартовая цена лота – чуть меньше 2,5 млрд грн, что делает его самым дорогим залогом, когда-либо выставлявшимся на продажу Фондом гарантирования вкладов физлиц или НБУ. Торги проводятся по принципу «голландского аукциона» — то есть с каждой следующей сессией торгов цена объекта будет снижаться. RAU вспомнила историю самого большого торгово-развлекательного центра и проанализировала, кому объект может быть интересен и когда его строительство возобновится.

Во власти амбиций

В 2012 году проект ТРЦ Республика был представлен на главной международной выставке торговой недвижимости MAPIC. Его представляли сотрудники компаний «Мегаполисжилстрой», «К.А.Н.Девелопмент» и UTG (Украинская торговая гильдия). «Украина выделялась на фоне других экспонентов не только самым большим макетом и самым крупным объектом, а еще и объемом инвестиций, заявленными в проекты, которые не только планируются, но и уже строятся», — отметил тогда президент компании UTG Вадим Непоседов, ставшей эксклюзивным брокером ТРЦ. Амбициозный проект должен был стать самым большим в стране торгово-развлекательным центром с огромными американскими горками, колесом обозрения, новым автовокзалом и станцией метро.

Объем инвестиций в ТРЦ Республика действительно впечатлял — $350 млн, примерно столько же обошлось строительство стадиона «Донбасс Арена». Открыть центр обещали в 2014 году, но даты постоянно переносили.

Девелопером проекта выступала строительная компания К.А.Н. Девелопмент, а ключевым инвестором — миллиардер Дмитрий Фирташ. Связывают объект с именем еще одного украинского бизнесмена, тогда главой Администрации президента Украины Виктора Януковича, а ныне народным депутатом от «Оппозиционного блока» Сергеем Левочкиным. Компания «Мегаполисжитлобуд», занимавшаяся организацией и строительством многофункционального комплекса Республика, входит в собственность кипрской компании Berlinotto Limited, связанной с бизнесменом. Само ООО «Мегаполисжилстрой» – официальный инвестор проекта – получило в банке Дмитрия Фирташа Надра многомиллионный кредит, предоставив в качестве залога права на недостроенный объект, что в последствии стало одной из ключевых проблем так и не открытого ТРЦ.

Счастье рядом

О достоинствах ТРЦ Республика можно говорить долго. Общая площадь недостроенного ТРЦ должна была составить 298 000 кв. м, что позволило бы ему стать на тот момент третьим по величине в Европе. Для сравнения, общая площадь ТРЦ Lavina Mall составляет всего 140 000 кв. м, двух ТРЦ Dream Town — около 170 000 кв. м, а ТРЦ Ocean Plaza — 165 000 кв. м. Паркинг предполагался также рекордный — на 4 000 машиномест. Интерьерами и фасадами занимались международное архитектурное бюро Chapman Taylor и проектная группа Архиматика, принимавшая участие в разработке проектов таких известных комплексов как Comfort Town, Паркове місто, 101 Tower, Victory Towers и т.д. Концепцию отобразили в слогане «Счастье рядом».

Встречать гостей крупнейшего торгово-развлекательного центра Киева и Украины должны были четырнадцать парадных входов. Внутри – 450 магазинов, 50 ресторанов и кафе, а также зона развлечений на площади свыше 22 000 кв. м. Якорными арендаторами были заявлены продовольственный гипермаркет Ашан, претендовавший на 16 000 кв.м, двенадцатизальный кинотеатр Мультиплекс, фитнес-центр Sport Life, парк аттракционов Happylon и магазин Спортмастер на 4000 кв. м.

Испанская группа Inditex обещала вывести именно в ТРЦ Республика на украинский рынок свой единственный бренд, который специализируется на реализации товаров для дома — Zara Home. Компания успела подписать договор аренды на 478 кв. м в будущем ТРЦ.

Выгодная сделка

Первоначально ТРЦ Республика планировали открыть в октябре-ноябре 2014 года, однако со сроками не заладилось. Как заявил заказчик строительства ООО «Мегаполисжилстрой», сначала «в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией в стране» сроки открытия комплекса перенесли на март, затем на май 2015 года. Вплоть до этого времени компания ежемесячно отчитывалась на официальном сайте фотоотчетами со стройки – дело шло к финализации проекта и говорилось уже о 80% готовности.

Спустя месяц, в июне 2015 года, руководство ТРЦ прямо заявило о переносе открытия на неопределенный срок. Официальной причиной был снова назван кризис. «Основная причина переноса сроков — продолжающееся падение потребительских настроений в стране», — объяснил гендиректор ООО «Мегаполисжилстрой» Алексей Савьяк. Однако об истинных проблемах объекта в компании умолчали — ТРЦ Республика стал жертвой банкротства банка Надра. 5 июня Нацбанк заявил о ликвидации банка, а поскольку корпоративные права на ТРЦ находились в залоге по кредитам у Надра, с этой минуты объект можно было считать замороженным. Директор-распорядитель Фонда гарантирования вкладов физлиц Константин Ворушилин заявил, что НБУ планирует пустить с молотка имущество, заложенное владельцами проблемных банков в счет рефинансирования. В том числе и ТРЦ Республика.

Первое заседание по иску Национального банка Украины к кипрской компании Berlinotto Limited о взыскании в пользу истца предмета залога состоялось практически через год – 5 апреля 2016 года. В декабре 2016 года Нацбанк сообщил, что выиграл судебный процесс с владельцами и поручителями неплатежеспособных банков, среди прочих залогов, на которые НБУ просил обратить взыскание, был и ТРЦ Республика.

На март 2017 года через систему «Prozorro.Продажи» Фонд также запланировал выставить на торги права требования по кредитам. Но этот вопрос пришлось отложить. Лишь спустя еще два месяца, 18 мая, Хозяйственный суд Киева удовлетворил иск Нацбанка к кипрской компании Berlinotto Limited об обращении взыскания на долю корпоративных прав ООО Мегаполисжилстрой. Осталось дело за одним – найти покупателя.

Стартовая цена торгов — 2,495 млрд грн, а сами торги состоятся 7 июля 2017 года через систему ProZorro. Заявки желающие смогут подавать до 20:00 6 числа. Тем не менее, ожидать покупки лота с первого раза не стоит, так как торги будут проходить по схеме классического голландского аукциона с постепенным понижением цены. Такой точки зрения придерживается президент компании UTG Вадим Непоседов: «Вполне вероятно, что 7 числа конкурс может не состояться в силу того, что инвесторы не поддержат участие в нем и будут ждать понижения цены — пока рыночная стоимость не совпадет с первоначальной конкурсной. Как только это произойдет, сразу появятся претенденты».

По данным консалтинговой компании SV Development, вторые торги уже назначены на 24 июля, а стоимость объекта снизится до 2,246 млрд. К четвертым торгам 28 августа стоимость упадет еще ниже — до 1,747 млрд грн.

По-прежнему игрок?

«На рынке торговых центров Украины, особенно в Киеве, мы наблюдаем острую нехватку профессиональных квадратных метров в торговых центрах, – говорит член правления Ассоциации ритейлеров Украины Андрей Жук. – Это связано с рисками ведения бизнеса в стране и, в свою очередь, эти риски влияют на ставки кредитования. Также небольшая представленность международных девелоперов и международных фондов, таких как Unibail Rodamco, ECE, sonae sierra и другие. Как результат мы видим небольшое количество и острый дефицит качественных торговых центров. Открытие ТРЦ Республика и других заявленных объектов «сбалансирует» предложение на рынке, что безусловно положительно повлияет на развитие ритейла в Украине».

О том, что ТРЦ-гигант интересен ритейлерам, заявил и управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан, выступивший 7 апреля 2017 года на первой в Украине специализированной международной выставке ритейла и девелопмента Retail & Develepment Business Expo-2017. Выступая с презентацией на тему «Запланированное открытие новых ТРЦ. Влияние на рынок», он заявил, что сейчас на разных стадиях девелопмента находится примерно 540 000 кв. м торговых площадей в Киеве и к 2020 году объем предложения увеличится с 1 млн до 1,6 млн кв. м в случае, если все запланированные объекты будут завершены. Тем не менее, если сравнивать обеспеченность торговыми площадями Киев с другими рынками столиц, например, Восточной Европы, то рынок Киева все еще и близко не подошел к отметке насыщенности на душу населения.

Но не все разделяют оптимизм вокруг выставленного лота, ведь с ним связана еще масса проблем. «Несмотря на высокую степень готовности объекта и стратегически хорошую локацию (ТРЦ находится на пересечении маршрутов и недалеко от метро), вероятность того, что Республика будет продана в ближайшее время, довольно низкая, – утверждает Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала компании Cushman & Wakefield в Украине. – Причина в том, что предметом продажи является право требования. Такой формат соглашения несет дополнительные риски для потенциального инвестора, поскольку в случае покупки ему придется договариваться с должником по данному договору. Объект выставлен на аукцион Фондом гарантирования вкладов по стартовой цене 2,5 млрд грн. Чтобы определить цену, по которой покупатель будет готов взять на себя эти риски, необходима детальная оценка состояния незаконченного строительства, а также понимание объема инвестиций, которые потребуются для введения ТРЦ в эксплуатацию».

Темная сторона ритейла

После разморозки проекта, одной из первых проблем встанет подтверждение старых договоров аренды, как со стороны ритейлеров, так и со стороны новых собственников. Старший юрист юридической фирмы GOLAW Ирина Кальницкая утверждает, что в случае смены собственника ТРЦ Республика к новому собственнику не переходит обязанность заключить договор аренды, которая возлагалась предварительным договором на бывшего собственника, а потому многие переговоры могут зайти в тупик или начаться заново: «При заключении предварительных договоров, законодательством предусмотрено, что основной договор должен быть заключен не позже чем через год. Предварительные договоры, которые предусматривают более длительный срок для заключения основного договора, могут быть признаны судом недействительными. Также предусмотренная предварительным договором обязанность заключить основной договор в будущем не переходит новому собственнику недостроя. Иными словами, ритейлерам необходимо будет приходить к согласию с новым собственником помещений относительно заключения основного договора аренды. Если такая договорённость достигнута не будет, то урегулировать вопросы возмещения стоимости адаптационных работ, возврата гарантийных платежей будет достаточно сложно».

Но такие ситуации могут быть единичными, ведь найдутся те, кто откажется от присутствия в одном из самых перспективных ТРЦ Украины. Кроме того, как рассказал rau.ua президент компании UTG Вадим Непоседов, эксклюзивный брокер ТРЦ Республика по-прежнему в деле. «Наш контракт заключен и прерван не был, – говорит он. – Сейчас мы участвуем в консультациях по вопросам арендного дохода, который у нас запрашивают те клиенты, кто хотел бы, намеревался или намеревается приобрести проект. Также занимаемся прогнозами для того, чтобы составить общий бизнес-план по приобретению проекта инвестором».

Республика также может привлечь немало новых известных марок в Украину, как это было уже с Zara Home. Касается это и других долгожданных брендов в стране. «Договор с H&M у нас был подписан еще в 2013 году через их российский офис. Все решения уже были приняты. Я думаю, что в 2018 году одним из первых проектов, в который будет входить H&M — это как раз ТРЦ Республика», – считает Вадим Непоседов.

В отличие от той же Lavina Mall, потенциал Республики можно оценивать не только в габаритах, но и в выгодном месторасположении в районе метро. Ритейлер и покупатель в любом случае могут оказаться в выигрыше, ведь для них откроются двери в потенциального конкурента лидеров рынка киевский торговой недвижимости, а быть может, и будущего лидера. Зависит от того, как новый собственник распорядится приобретением.

Новый собственник

В октябре 2016 года в интервью «Главкому» совладелец строительной компании, бывшего девелопера ТРЦ Республика, KAN Development Игорь Никонов заявил: «Это, как на меня, очень странная ситуация. ТРЦ Республика был заложен владельцем в Национальный банк, под рефинансирование. Когда банк Надра убили, а именно его убили, Республика стала собственностью НБУ. Нацбанк, на мой взгляд, должен был уже давно выставить ее на торги и продать. Тогда Республика была бы давно достроена». Также Игорь Никонов убежден, что на ТРЦ уже есть покупатели. «Не скажу, что желающих много, но они точно есть», – заявил он.

«Проект рассматривается многими участниками рынка. Вероятнее всего это может быть компания, которая уже работает на нашем рынке и хорошо понимает потенциал проекта», – поделилась директор компании UTG Евгения Локтионова. То, что Республику могут купить и начать достраивать уже в этом году, она также не отрицает. «Учитывая удачную локацию и концепцию проекта, а также высокий интерес со стороны потенциальных покупателей – эта вероятность существует», – подтвердила она.

Остается вопрос, кем же может оказаться новый инвестор. Как писала в начале июня 2017 года rau.ua, собственник торговых центров Мандарин Плаза, Ocean Plaza, Lavina Mall и Blockbuster Mall Вагиф Алиев заявил о намерении построить в Киеве крупнейший в Украине ТРЦ Южный площадью 450 000 кв. м. Эта новость могла бы и близко не касаться Республики, если бы не одна деталь – новый ТРЦ планируется воздвигнуть на месте недостроенного Ледового стадиона, расположенного прямо напротив ТРЦ Республика. А это бессмыслица. «Два объекта будут бороться за арендаторов, что приведет к снижению их доходности», – объяснил директор проектной компании Архиматика Александр Попов.

В то же время эксперты рынка говорят, что единственным кандидатом на покупку недостроенной недвижимости может быть лишь один человек – это ее предыдущий собственник Дмитрий Фирташ. И хотя не один источник не стал комментировать это открыто, на рынке утверждают – у первого инвестора достаточно рычагов, чтобы сохранить свою собственность и остаться единственным кандидатом на приобретение лота.

Ожидает ли рынок большой сюрприз или можно будет сказать, что результат оказался предсказуем, станет известно скорее всего до конца лета. Очевидным во всей этой истории остается одно – Республике в центре Киева быть.