Аналитика Colliers Ukraine: каким был 2021 год для рынка торговой недвижимости Киева и что ждать в 2022 году

Киев лидирует в Украине по уровню насыщенности торговыми площадями: несмотря на тяжелые времена, новые проекты в городе продолжают постепенно реализовываться. По состоянию на конец 2021 года показатель насыщенности достиг 605 кв. м на 1000 человек.

Читайте українською

Компания Colliers Ukraine обнародовала отчет о рынке торговой недвижимости в столице в 2021 году. Как свидетельствуют данные исследователей, в настоящее время общее предложение на рынке торговой недвижимости составляет 1,78 млн. кв. м, что на 13% больше чем в 2020 году. Новое предложение составило 201 000 кв. м и стало самым большим на рынке торговой недвижимости. RAU предлагает ознакомиться с основными тезисами этого исследования.

Активность девелоперов

Пандемия и карантинные ограничения оказали негативное влияние на товарооборот ритейлеров и, соответственно, на их доходы, особенно в режиме красной зоны. Сильнее пострадали от локдаунов те, кто имел торговые точки в ТЦ и ТРЦ. Однако в период отсутствия жестких карантинных ограничений трафик в ТРЦ в 2021 году постепенно стабилизировался и практически вернулся к показателям до карантинного периода. Покупатели не перешли полностью в онлайн и не стали меньше посещать ТРЦ, как ожидалось изначально. Поэтому на темпы реализации уже запланированных проектов и девелоперской активности в целом, пандемия повлияла не критично. По состоянию на конец 2021 года показатель насыщенности торговыми площадями в столице достиг 605 кв. м на 1000 жителей.

Это произошло в результате открытия четырех крупных объектов:

• ТРЦ Respublika Park (GLA 135 000 кв. м),
• ТРЦ Blockbuster Mall 3 очередь (GLA 49 000 кв. м),
• ТЦ XIT Mall (GLA 9600 кв. м)
• ТРЦ Piramida 2 очередь (GLA 7500 кв. м).

Процесс насыщения Киева торговыми площадями продолжается и в новом, 2022 году. Среди проектов на стадии активной реализации, запуск которых возможен в ближайшие годы, стоит выделить ТРЦ Ocean Mall, ТРЦ Lukianivka Mall, ТРЦ White Lines и ТРЦ April City.

Реакция ритейла

Примечательно, что индекс потребительских настроений (ИПН) увеличился за 2021 год на 6,5 пункта, до 67,2. Несмотря на существенное снижение индекса с началом пандемии, потребители чувствовали себя увереннее в дальнейших локдаунах, в связи с большей готовностью к карантинным ограничениям. Так же и ритейл смог быстро адаптироваться и 2021 год по сравнению с предыдущим периодом прошел легче, потому что компании уже отработали процессы как перехода в онлайн так и выхода из локдауна.

По данным аналитиков, в 2021 году потребители охотнее тратили сбережения с четким пониманием, что ограничения временны. Из-за локдаунов и нестабильной ситуации ряд ритейлеров пересмотрел свои планы развития. В целом количество активных арендаторов в 2021 году было значительно больше, чем в 2020 году. Учитывая значительное количество закрытий заведений общепита в стрит-ритейле и рост показателя вакантных квадратных метров, супермаркеты и магазины формата «у дома» продолжали наращивать свои сети, пользуясь моментом и имея возможность арендовать на выгодных условиях помещения в интересующих их локациях. Также следует отметить выход на рынок целого ряда зарубежных ритейлеров.

Вакантность не критична

В результате пандемии операторы оптимизировали свои расходы, соответственно, вакантность у некоторых ТРЦ возрастала. Однако чаще это были мелкие локальные ритейлеры, которые не пережили локдаун и вышли из проектов. Из-за закрытия таких несетевых магазинов показатель вакантности рос, но преимущественно это касалось небольших или концептуально устаревших коммерческих объектов.

В современных качественных проектах вакантность или не изменилась критически, или даже снизилась. Это обусловлено высоким спросом на площади со стороны ритейлеров в таких локациях из-за понимания их перспектив. К концу 2021 года показатель вакантности без учета ТРЦ Respublika Park и Blockbuster Mall несколько снизился с 5% до 4,9% по сравнению с 2020 годом. Несмотря на открытие новых крупных проектов, драматического роста показателя вакантности не наблюдалось. Так, в ТРЦ Respublika Park на момент открытия было 61% работающих магазинов, а к концу года показатель заполняемости достиг 76%. В свою очередь, к концу 2021 года заполняемость Blockbuster Mall (2 очередь), учитывая подписанные соглашения, составляла 79%, а Blockbuster Mall (3 очередь) – 55%. Соответственно, общий показатель вакантности с учетом ТРЦ Respublika Park и Blockbuster Mall составил 9,2%.

Ставки аренды в ТРЦ обогнали стрит ритейл

В период пандемии управляющие команды ТРЦ работали на удержание операторов и готовы были согласовывать более лояльные условия сотрудничества с арендаторами. В настоящее время во многих арендных договорах появился карантинный пункт, регулирующий взаимоотношения между ТРЦ и арендаторами в этот период. По сравнению с 2020 годом наблюдался умеренный рост ставок в лучших ТЦ/ТРЦ и снижение арендных ставок на главных торговых улицах.

Арендные ставки за 10 лет существенно снизились. Если в 2011 году самая высокая ежемесячная ставка аренды на главных торговых улицах Киева достигала $300 за кв. м, то сейчас она не больше $60 за кв. м. Это уже ниже даже ставки аренды секции в ТРЦ площадью 100-200 кв. м, которая в 2021 году составила $62 за кв. м.

Прогнозы и тенденции

В столице на фоне увеличения предложения и насыщенности уже растет конкуренция между торговыми центрами. Как отмечается в отчете, сложнее всего будет проектам, не имеющим возможности вместить минимальный набор необходимых функций и fashion-арендаторов, при этом они слишком велики для формата районного ТРЦ, обслуживающих ежедневные потребности посетителей. Учитывая рост конкуренции со стороны нового предложения, существующие ТРЦ продолжают проводить реконцепцию или редевелопмент своих объектов. Процесс активно начался в 2016 году. За этот период реконцепции и реконструкции подверглись около 319 000 кв. м.

Отдельная характерная для Украины тенденция – содержание большой доли entertainment, акцент на развлечения именно в составе ТРЦ. Эти тренды могут трансформироваться с учетом реальных обстоятельств, но будут развиваться и дальше.

«Одна из тенденций в современных ТРЦ – создание зон социализации с большими площадями, с большим количеством воздуха и света, в пределах которых возможно собрать много посетителей. Функцию якоря могут выполнять в частности интерактивные или арт-объекты. Создание большого пространства в ТРЦ предназначено для удержания посетителя максимальное количество времени, повышение лояльности, что влияет на рост конверсии» – говорит ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий. С точки зрения эффективности зон социализации следует отметить решение, реализуемое в Respublika Park – оазис внутри ТРЦ. В Blockbuster Mall такую ​​функцию выполняет фуд-маркет Stars, в столичном River Мall – зона заведений общепита, включая террасы с видом на Днепр, а в Retroville – центральная площадь с концептом «город в городе».

Прогнозируется, что глобально на рынке в 2022 году общий показатель вакантности, рост которого был обусловлен выходом новых проектов, будет приближаться к уровню 5-6%. Темпы восстановления ключевых индикаторов рынка будут зависеть от дальнейшей эпидемиологической ситуации и возможного введения карантинных ограничений.

Читайте также —

Игорь Заболоцкий, Colliers: Основные тенденции в ритейле Украины после выхода с карантина