Александр Фиалка, RDA: В Украине наступило время девелоперов

Партнер консалтинговой компании Retail&Development Advisor о тенденциях в украинском ритейле и торговой недвижимости, открытии крупных ТРЦ в Киеве и их влиянии на рынок, а также факторах успеха торговых объектов и росте онлайн-торговли в ближайшие годы.

Александр Фиалка – один из ведущих экспертов украинского рынка ритейла и коммерческой недвижимости. Его карьера в отрасли началась более 15 лет назад в компании MTI. C тех пор Александр успел поработать в крупнейших розничных компаниях страны, занимал руководящие должности в местном подразделении немецкой группы Adidas и одном из лидеров украинского fashion-ритейла – MD Group. В 2013 году он стал одним из соучредителей Ассоциации ритейлеров Украины, а также стал партнером консалтинговой компании Retail&Development Advisor. Среди клиентов последней – лидеры украинской розницы – торговые сети Metro, ССС, Adidas, Collin’s, LC Waikiki, Vodafone, Justin, Yves Rocher и многие другие. В интервью RAU Александр рассказал о восстановлении рынка ритейла и торговой недвижимости в Украине, перспективах и влиянии на отрасль новых столичных мегамоллов, а также мировых тенденциях в девелопменте и будущем украинских торговых центров.

— Как развивается рынок торговой недвижимости Украины в последние годы? Можно ли говорить о восстановлении рынка после кризиса 2014-15 годов?

— Несомненно, в 2017-18 годах ситуация в Украине стабилизировалась, потребительские настроения начали улучшаться, стали расти товарообороты ритейлеров. В таких условиях многие розничные сети вернулись к масштабированию бизнеса, активизировали свое развитие. Учитывая сравнительно небольшое предложение новых торговых площадей в стране, это привело к росту заполняемости существующих объектов. В свою очередь, девелоперы воспользовались ситуацией и начали повышать арендные ставки. Только по итогам 2017 года стоимость аренды в качественных ТРЦ Киева выросла более чем на 20%. Это год рекордов по темпам роста ставок. Повышение стоимости аренды, а соответственно, и арендных доходов ТРЦ, наблюдалось и в 2018-19 годах.

Можно говорить, что с 2017 года в Украине наступило время девелоперов, которое продолжается и до сих пор. В большинстве случаев именно торговые центры сейчас диктуют свои условия ритейлерам.

Предпосылок для кардинального изменения ситуации пока нет. В Украине по-прежнему сохраняется дефицит качественных торговых площадей, особенно в регионах страны. При этом многие розничные сети строят масштабные планы по экспансии.

— В то же время, в 2019-20 годах на рынок Киева может быть выведен рекордный объем нового предложения торговой недвижимости. Как это повлияет на рынок?

— Действительно, в этом и следующем году к вводу в эксплуатацию заявлен целый ряд крупных торговых центров. На Левом берегу уже открылся ТРЦ River Mall арендной площадью 64 000 кв. м, на подходе первая очередь ТРЦ Blockbuster Mall, не за горами запуск ТРЦ Retroville на Виноградаре. Говорить об открытии других крупных ТРЦ (Ocean Mall, Respublika и других) пока преждевременно. Впрочем, даже три вышеназванные проекта увеличат суммарное предложение торговых площадей более чем на 200 000 кв. м. С одной стороны – это колоссальная цифра. Но я уверен, что эти площади рынок поглотит без проблем. Запуск киевских мегамоллов не приведет к перенасыщению рынка.

— С чем связан такой оптимизм?

— Это не оптимизм, а объективная реальность. Спрос на качественные торговые площади по-прежнему очень велик и в ближайшие годы будет поддерживаться активным ростом населения, а значит – и количеством потребителей. Профильные специалисты прогнозируют, что к 2025 году Киевская агломерация с учетом прилегающих к столице населенных пунктов будет насчитывать от 7,5 млн до 9,5 млн жителей. С учетом того, что очень многие люди, живущие в радиусе 50 км от Киева, трудоустроены в столице, город работает как один большой хаб. К тому же, пока что насыщенность Киева торговыми площадями остается на сравнительно низком уровне.

По данным международных исследовательских компаний, на 1000 жителей столицы приходится менее 500 кв. м торговых площадей.

По этому показателю Киев сильно отстает от других восточноевропейских столиц – Будапешта, Варшавы, Риги и даже Минска. А, к примеру, насыщенность рынков Братиславы и Вильнюса почти в три раза превышает киевский показатель (данные Colliers International).

— С учетом этого, можно ли ожидать активизации девелопмента торговых центров в Киеве и регионах страны?

— Очень многое будет зависеть от будущего Украины в целом. Девелопмент – это сложный бизнес с долгим сроком реализации проектов и возврата инвестиций.

Активизация инвестиций в отрасль возможна когда в стране появится стабильность, доступные капиталы, прозрачные правила игра и независимая судебная система.

Пока же защита прав собственности в Украине оставляет желать лучшего, а процентные ставки по кредитам – слишком высоки. В условиях нестабильности инвесторы предпочитают «быстрые» деньги.

Новые потребности

— Несмотря на это, в последние годы в Украине активизировалась экспансия международных брендов. С вашей точки зрения, смогут ли международные компании закрепиться на рынке?

— В успехе H&M сомневаться не приходится – это системный международный игрок с профессиональным подходом. Не удивительно, что все их украинские магазины прибыльны с первого дня работы. Поэтому ритейлер готов масштабировать сеть в Киеве и выходить в регионы.

Думаю, уже в первом полугодии следующего года H&M откроет еще несколько магазинов в столице.

Из давно присутствующих на рынке игроков стоит отметить польский fashion-холдинг LPP, который владеет брендами Reserved, Cropp, Mohito, House и SinSay. За последние три года компания практически утроила суммарную площадь свои магазинов в Украине. Особенно приятно, что это публичная компания, акции которой торгуются на бирже. Их инвестиции и динамичное развитие в стране свидетельствует о том, что международный акционерный капитал верит в Украину.

— В стране также активно развиваются турецкие fashion-ритейлеры, такие как LC Waikiki, Koton, DeFacto и другие. Чем обусловлена их экспансия и за счет чего турецкий ритейл настолько успешен в Украине?

— Турецкими компаниями движет непростая ситуация в их родном регионе. В Турции наблюдается девальвация национальной валюты, что вынуждает их искать пути для диверсификации. При этом европейский рынок очень конкурентен, а Украина пуста – здесь все еще можно рассчитывать на значительный рост и большие перспективы. Это подтверждает успех компании LC Waikiki, которая за последние годы существенно выросла, расширив сеть до 32-х магазинов в стране и хорошо закрепившись на рынке.

Другие крупные турецкие ритейлеры, такие как Koton и DeFacto, опоздали с выходом в Украину.

Еще в 2015-16 годах им было бы намного легче масштабировать сеть. Сейчас же они открыли лишь несколько магазинов и пока анализируют свои показатели, не принимая решения о дальнейшей экспансии.

— В Украине практически нет международных девелоперов, но остаются внутренние инвесторы, готовые вкладывать в торговые центры. Тот же Вагиф Алиев вслед за ТРЦ Lavina Mall планирует построить в столице целую сеть мегамоллов. Ближайший из них – ТРЦ Blockbuster Mall. Как считаете, будут ли эти проекты успешными?

— Лишь время покажет. Однозначно, у Вагифа Алиева – лучшие локации в городе, в том числе у ТРЦ Blockbuster Mall. Он масштабный бизнесмен, который не зря получил престижную отраслевую премию Retail&Development Business Awards 2019 в номинации «Персона года в девелопменте». Лучшим Алиева признал сам рынок, все понимают, что его проекты кардинально преобразуют лицо торговой недвижимости в Киеве.

— С вашей точки зрения, каким образом существующие торговые центры могут удержаться на плаву в условиях роста конкуренции?

— Все зависит от того, насколько они смогут быть актуальными по сравнению с новыми проектами. Торговым центрам, построенным десять лет назад или раньше, так или иначе придется кардинально меняться. Старые форматы больше не работают, поэтому девелоперы уже переосмысливают свои объекты и проводят их реконцепцию. Примеры таких изменений мы можем наблюдать в киевских ТРЦ Dream Town, Караван и некоторых региональных проектах.

Но всем необходимо понимать, что важнейшим ресурсом в условиях динамичного ритма жизни становится время, и многие потребители просто не готовы тратить его на шоппинг.

Поэтому перед девелоперами предстают новые вызовы. Как сделать так, чтобы потенциальный клиент как можно больше времени провел в их пространстве? А главное, что предпринять, чтобы время посетителя максимально эффективно конвертировалось в продажи?

— Какие действия уже предпринимают девелоперы, чтобы оставаться актуальными для нового поколения покупателей?

— На Западе многие управляющие компании динамично обновляют свои торговые объекты, чтобы привлечь больше посетителей. Они меняют внутренний дизайн, делая его в стиле ЭКО, используют большее количества деревянных элементов, прямо в ТРЦ высаживают деревья, реализуют полноценные аллеи для отдыха.

Еще одна заметная тенденция – рост доли фуд-кортов, в некоторых ТРЦ Европы она доходит до невероятных 22% арендной площади объекта. 

Важную роль в современных торговых объектах также играет entertainment. Вместе с тем, сокращение площадей, выделенных под торговую галерею, вынуждает девелоперов задаваться вопросом о новых способах заработка. Сейчас популярны теории о том, что в будущем ТРЦ будут больше зарабатывать на рекламе. Крупные международные аэропорты давно конвертируют трафик пассажиров в рекламные доходы. Не исключено, что в будущем и торговые центры с большим количеством посетителей смогут получать больше денег от размещения рекламы в своих объектах.

Украинские реалии

— Проявляются ли мировые тренды в Украине? Меняются ли украинские ТРЦ в соответствии с изменением потребительских предпочтений?

— К сожалению, изменения в Украине происходят не так быстро. Главная причина этого в низком уровне конкуренции. Неразвитый рынок позволяет ТРЦ оставаться относительно инертными. Но есть исключения. Отдельные системные и профессиональные игроки меняют концепции своих объектов в соответствии с новыми тенденциями. К примеру, строящийся литовским инвестором в Киеве Retroville изменил концепт, существенно увеличив площадь фуд-корта, а также заменил ледовый каток на полноценную «городскую площадь», которая разместится в атриуме ТРЦ. Концепцию будущего ТРЦ Lukianovka поменял и девелопер Arricano. Компания делает ставку на мультифункциональность объекта, планируя реализовать в рамках комплекса большое коворгинговое пространство.

В то же время, очень многие строят торговые центры без какой-либо стратегии развития, рассматривая девелопмент как способ капитализации, а не системный бизнес. Однако без профессионального управления такие объекты обречены в перспективе ближайших 5-10 лет.

— С вашей точки зрения, какие из существующих и новых украинских ТРЦ смогут быть успешны в долгосрочной перспективе? Можете ли выделить лучшие на рынке проекты?

— Из новых ТРЦ следует выделить ТРЦ River Mall, в успехе которого можно не сомневаться. В целом, лучшие украинские ТРЦ назвал сам рынок в ходе Retail&Develoment Business Awards 2019.

Безусловный №1 среди больших объектов – киевский ТРЦ Ocean Plaza.

Объект не зря уже не первый год признается лучшим ТРЦ: товарообороты, которые ритейлеры получают здесь с квадратного метра, выдающиеся не только в рамках Украины, но и в рамках СНГ.

— Во всем мире активно развивается онлайн-торговля. В Украине ее доля в общем товарообороте пока не велика. Почему?

— Действительно, доля e-commerce в розничном товарообороте страны пока не превышает 3%, однако этот рынок развивается очень динамично. По разным оценкам, онлайн-торговля растет на 30-40% в год. На рынок выходят крупные международные игроки, которые активизируют развитие отрасли. Те же Glovo и Uber Eats сильно повлияли на рынок доставки продуктов.

С нынешними темпами роста в ближайшие 5-10 лет e-commerce может существенно повлиять на развитие ритейла и торговой недвижимости.

В то же время, отрасль могла бы развиваться намного более динамично при наличии современной инфраструктуры. К сожалению, транспортная инфраструктура в Украине, мягко говоря, очень неразвита. Дороги из Киева в регионы находятся в плачевном состоянии, что сильно замедляет и усложняет процесс доставки товаров. Если государство сможет изменить ситуацию и привлечь инвестиции в отрасль, обеспечить стабильные правила игры и гарантировать право собственности, тогда e-commerce, ритейл и страна в целом сможет развиваться гораздо быстрее.

Читайте также –

Король квадратных метров: история становления бизнеса Вагифа Алиева