Торопись медленно: как ритейлеру взыскать убытки из-за переноса открытия ТРЦ

Советы специалистов юридического партнера Ассоциации ритейлеров Украины – одной из лучших юридических фирм страны GOLAW – о том, как компенсировать потери из-за переноса даты открытия объектов торговой недвижимости.

Многие ТРЦ Украины в последнее время с незавидной регулярностью переносят сроки открытия. В частности, не раз откладывали начало работы Lavina Mall, ЦУМ, Victoria Gardens и другие. При этом иногда арендаторы уже сделали ремонт, подготовились к открытию, и даже завезли товар. А потом торговый центр без предупреждения переносит дату своего официального открытия. Как ритейлер может защитить свои права в данной ситуации, и как можно заранее предусмотреть такую ситуацию, какие пункты включить в договора аренды? Есть ли судебная практика по этим вопросам? Ответы подготовили Ирина Кальницкая, адвокат, старший юрист, руководитель практики бизнес-права GOLAW и Кристина Кольчинская, юрист GOLAW

1. Как защитить свои права, если магазин готов к началу работы, а дата открытия ТРЦ переносится?

В первую очередь необходимо обратиться к договору аренды или предварительному договору, в котором установлен конкретный срок передачи магазина по акту приема-передачи, с момента подписания которого начинает начисляться арендная плата. Предлагаем рассмотреть несколько возможных вариантов развития событий. взыскать убытки

(А) Акт передачи магазина в аренду уже подписан, а ТРЦ не открывается

Так, если магазин уже передан непосредственно в аренду по акту, а центр переносит свое открытие, арендная плата за пользование помещением, согласно условиям договора, будет продолжать начисляться. С нашей точки зрения, такое начисление является неправомерным, поскольку арендатор не может использовать имущество для хозяйственной деятельности – торговли товарами.

В таком случае арендатор может защитить свои права, настаивая на отсутствии оснований для начисления арендной платы, ссылаясь на положения Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины). Так, согласно ч. 6 ст. 762 ГК Украины арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Учитывая то, что согласно ч. 1 ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины имущество передается в аренду для осуществления хозяйственной деятельности, без открытия ТРЦ арендатор не может осуществлять в магазине хозяйственную деятельность. То есть фактически арендатор не может пользовать помещение. Следовательно, ритейлер должен быть освобожден от уплаты арендной платы за период до открытия ТРЦ, если договором не предусмотрено иное.

В такой ситуации будет плюсом, если в договоре аренды будет конкретно предусмотрено, что под использованием помещения для целей ч. 6 ст. 762 ГК Украины стороны подразумевают осуществление в нем торговли в открытое для общественности время работы ТРЦ. В таком случае, если ТРЦ не будет функционировать, фактического использования помещения арендатором не будет и арендная плата начисляться не должна. взыскать убытки

(Б) ТРЦ не открывается и не планирует открываться в ближайшее время

Если ситуация с открытием ТРЦ затягивается и аренда помещения в нем перестает быть актуальной для ритейлера, возможным вариантом защиты своих прав является досрочное расторжение договора и возмещение убытков, понесенных в связи с осуществлением адаптационных работ. Обычно, договоры аренды в крупных ТРЦ содержат достаточно детальные условия расторжения договора по инициативе арендатора и/или арендодателя. Предлагаем рассмотреть вариант, когда договор не содержит запретов на досрочное расторжение в случаях описанных ниже.

Согласно 652 ГК Украины в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, он может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства.

Перенос даты открытия ТРЦ можно расценивать как существенное изменение обстоятельств, которое дает право арендатору требовать досрочного расторжения договора.

Так как в подобных ситуациях арендодатели не часто идут на встречу арендаторам, то договор может быть расторгнут по решению суда при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
2. изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые арендатор не мог устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от него требовались;
3. выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы арендатора того, на что он рассчитывал при заключении договора;
4. из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор.

То есть в случае отказа арендодателя от добровольного расторжения договора при соблюдении вышеперечисленных условий, арендатор может требовать расторжения договора аренды в судебном порядке. взыскать убытки

При этом если договор расторгнут в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (арендодателем не было выполнено установленное договором требование по открытию ТРЦ в определенную дату), другая сторона (арендатор) может требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (ч. 5 ст. 653 ГК Украины). В данном случае арендатор имеет право требовать в судебном порядке возмещение убытков, понесенных последним, в связи с осуществлением адаптационных работ (документально подтвержденных затрат на ремонтные работы, осуществленные с целью открытия магазина в ТРЦ). взыскать убытки

Как показывает практика, в большинстве случаев стороны договора аренды довольно детально регулируют порядок их взаимодействия в случае переноса открытия ТРЦ, в том числе возможность расторжения договора и возврата платежей, осуществленных в рамках договора. Поэтому, определить все возможные методы защиты прав ритейлеров возможно, исходя из анализа положений каждого конкретного договора. взыскать убытки

Так же рекомендуется сохранять и вести учет всем первичным документами, связанным с выполнением ремонтных работ в ТРЦ, чтобы в последующем можно было обосновать сумму понесенных убытков, а также доказать реальность таких работ (если у налоговой, к примеру, возникнут сомнения на этот счет).

2. Как обезопасить себя ритейлерам на случай переноса даты открытия ТРЦ?

Что бы избежать многочисленных судебных процессов и споров с арендодателями в случае переноса даты открытия ТРЦ, необходимо предусмотреть все риски еще на стадии заключения предварительного договора аренды. взыскать убытки

• (А) Арендная плата

К примеру, в договоре аренды можно предусмотреть, что подписание акта-приема передачи помещения в аренду осуществляется в день открытия ТРЦ и магазина арендатора для посетителей. При этом начисление арендной платы должно начинаться именно с момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в аренду. До этого момента арендатор оплачивает исключительно коммунальные платежи согласно показаниям счетчиков.

• (Б) Товар в магазине

Если в готовый к открытию магазин завезен товар, на который падает спрос в случае задержки открытия ТРЦ (например, летняя одежда, продажа которой будет не актуальна в случае открытия ТРЦ осенью), арендатор может понести убытки. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, в договоре аренды возможно предусмотреть, что арендодатель несет ответственность за убытки, понесенные арендатором в связи с открытием торгового центра в другом сезоне, нежели было установлено сторонами в договоре. При этом необходимо определить, что под убытком стороны договариваются понимать, в том числе, стоимость товара, закупленного арендатором для продажи в магазине в конкретный сезон открытия ТРЦ. взыскать убытки

Дополнительно в договоре аренды возможно предусмотреть штрафные санкции для арендодателя за несвоевременное открытие ТРЦ, которые могут быть выражены как в виде одноразового штрафа, так и в виде пени за каждый день прострочки открытия.

• (В) Расторжение договора

Если в связи с задержкой открытия ТРЦ размещение в нем магазина может утратить свою актуальность для ритейлера, во избежание расторжения договора в судебном порядке (как это описано в первом разделе), в договоре аренды необходимо предусмотреть право арендатора досрочно в одностороннем порядке прекратить договор путем уведомления об этом арендодателя. При этом важным для арендатора является условие договора, которое предусматривает возможность получить от арендодателя компенсацию затрат на адаптационные работы, осуществленные в магазин до его открытия, и возможность возврата гарантийного платежа, которые также обычно уплачиваются до момента открытия магазина.

3. Что говорит суд?

Как показывает судебная практика, арендодатели редко идут на расторжение договоров и возврат гарантийных платежей в добровольном порядке, особенно если это связанно с переносом открытия ТРЦ на основании их финансовых затруднений. взыскать убытки

Так, например, в деле № 910/14166/15 ВХСУ принял сторону арендодателя и отказал в досрочном расторжении предварительного договора аренды и возврате авансового платежа. Причиной отказа было то, что арендатор обратился с соответствующим требованием к арендодателю сразу после получения от последнего уведомления о запланированном переносе открытия ТРЦ, а не после пропуска арендодателем граничной даты открытия, установленной договором. При этом в уведомлении арендодателя была указана дата открытия ТРЦ, которая не соответствовала условиям договора (то есть дата открытия ТРЦ в уведомлении была позже граничной даты открытия, установленной договором).

Таким образом, в большей степени успешность использования разных вариантов защиты прав арендаторов в случае переноса даты открытия ТРЦ зависит от условий и формулировок, которые стороны устанавливают в договорах.

Налог на коммерческую недвижимость: почему, кому, сколько и как платить