Как избежать проблем с автоматической пролонгацией договора аренды

Колонка юриста юридической компании GOLAW Кристины Кольчинской.

Согласно ст. 764 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

Вариант ухода от необходимости нотариального удостоверения

Согласно ч. 2 ст. 793 ГК Украины, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Зачастую даже если договор аренды изначально заключается на срок менее трех лет, то в дальнейшем стороны продлевают его действие путем заключения соответствующего дополнительного соглашения.

В обоих случаях (как при заключении договора сроком на три и более, так и при продлении), такой договор или дополнительное соглашение подлежат нотариальному удостоверению. Такие выводы подтверждаются пунктом 2.9 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Украины (ВХСУ) от 29 мая 2013 года  №12, согласно которому если после внесения изменений в договор срок его действия сторонами определен более чем три года, то по общему правилу, предусмотренному ст. 654 ГК Украины, дополнительное соглашение или отредактированный договор подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено договором.

Таким образом, если договор аренды (заключенный сроком до трех лет) продлевается на на основании положений ст. 764 ГК Украины, то оснований для его нотариального удостоверения нет.

При этом необходимо обратить внимание, что договором аренды обязательно должен быть предусмотрен конкретный его срок, который должен быть менее трех лет.

На практике часто возникают ситуации, когда стороны устанавливают в договоре срок аренды, а срок договора устанавливают до полного выполнения сторонами своих обязательств. В таком случае применение автоматической пролонгации, предусмотренной ст. 764 ГК Украины, может быть проблематичным в виду отсутствия конкретного срока, который был ранее установлен договором.

Необходимые действия во избежание автоматической пролонгации

Для того чтобы избежать пролонгации договора на основании ст. 764 ГК Украины, арендодателю необходимо не позже чем в месячный срок с момента окончания договора уведомить арендатора, о возражении относительно продления договора.

Зачастую возникает ситуация, в которой арендодатели уведомляют об отсутствии намерения продолжать договор до окончания срока его действия. При этом после окончания срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением и считает, что раз со стороны арендодателя возражений не поступает, то по истечении месячного срока договор будет считаться продленным на новый срок.

Однако, на практике положения ст. 764 ГК Украины следует трактовать по-другому. Судебная практика, а именно ВХСУ, указывает на то, что: «Приведенной нормой установлен порядок, согласно которому арендодателю определен крайний срок возражать против продления договора аренды — месяц после его окончания. Поэтому, заблаговременное уведомление истцом ответчика о прекращении договора аренды в срок, определенный сторонами в договоре, не может считаться нарушением предписаний приведенной нормы.»

ВХСУ указывает, что если на дату окончания срока действия договора аренды и в течение месяца после его окончания имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Каким образом арендодателю следует сообщить арендатору о своих возражениях? Зачастую арендаторы уверенны, что если они не были лично уведомлены или не получали писем от арендодателя с возражением о продлении договора, то фактически не были надлежащим образом уведомлены.

При этом, как показывает судебная практика, арендодателю для подтверждения возражений о возобновлении договора достаточно иметь подтверждение отправки соответствующего письма на адрес арендатора.

Например, в деле № 920/1826/15 доводы истца (арендатора) о том, что он не получал письма арендодателя, а значит, фактически не был уведомлен надлежащим образом о прекращении действия договора аренды, суд счел безосновательными, поскольку арендодатель предоставил надлежащие доказательства направления арендатору заявления о прекращении действия договора, а именно, описание вложений в ценное письмо.

Таким образом, в случае нежелания продлевать договор аренды и во избежание его автоматической пролонгации, арендодателю необходимо либо до окончания договора аренды, либо не позже чем через месяц с момента окончания его срока (в случае если арендодатель продолжает пользоваться имуществом) отправить арендатору возражение против продления договора аренды на новый срок ценным письмом с описью вложения.

Торопись медленно: как ритейлеру взыскать убытки из-за переноса открытия ТРЦ