Роман Емец, Dream: Когда ТРЦ нуждается в реконструкции

Реконструкция ТРЦ увеличивает стоимость торговых площадей, улучшает функциональность и статус объекта на рынке вследствие его развития и смены пула арендаторов.

Читайте українською

Ассоциация ритейлеров Украины в партнерстве с компанией Diodika провели в Park Inn By Radisson Troitska совместный workshop, посвященный реновациям в торгово-развлекательных центрах. Участниками мероприятия стали представители таких компаний как Ашан, Эпицентр, Comfy, SOVA, Брокард Украина, RDA, Depot Development Group, ТРЦ Komod, IDNT, Intertop, Мегаполис Лайф, Dragon Capital и других. В частности, Роман Емец, управляющий директор ТРЦ Dream рассказал о целях, причинах, средствах и результатах реконструкции двух частей ТРЦ, которые недавно носят название Dream Yellow и Dream Berry. RAU предлагает главные тезисы его презентации.

Каждый ТРЦ переживает несколько жизненных циклов. Еще до «рождения объекта» происходит несколько важных этапов, закладывающих будущий успех или неудачу проекта. В них входит разработка концепта, выход на рынок, первые корректировки. Если не были допущены грубые ошибки, то дальше идет самое счастливое время для любого девелопера: рост и развитие. Если своевременно реагировать на запросы арендаторов и потребителей, постоянно работать с аудиторией и объектом, то этот период может быть достаточно длительным.

Но дальше почти обязательно начинается регресс, что приводит к необходимости реконцепта и реконструкции.

Реконструкция ТРЦ может быть вызвана следующими причинами: новые тренды и форматы; рост конкуренции; отток покупателей; изменение законодательной базы, технических требований; падение операционной эффективности; физический износ сооружений; моральное устаревание дизайна и концепций, ошибки в позиционировании и проектировании.

Чтобы спасти ситуацию, нужно использовать разные, но обязательно эффективные и необычные приемы. Средствами и инструментами реконструкции ТРЦ выступают:

• Новые архитектурно-планировочные решения внутреннего и внешнего дизайна помещения
• Новый формат (реконцепция)
• Репозиционирование
• Ребрендинг

Реконструкция ТРЦ должна производиться тогда, когда предельная стоимость ремонта равна предельной потере дохода от аренды.

Перед реконструкцией ТРЦ необходимо группировать и проанализировать арендаторов: по арендной площади (якоря, мини-якоря, торговая галерея и т.д.), по товарному профилю, внутри групп по товарному профилю – по категориям, по локацией – этаж, соседствующие, мертвые зоны, генераторы потока и т.п. Тогда владелец или управляющая компания смогут увидеть наибольшие проблемы, выбрать наиболее эффективные решения, понять, где именно есть возможность улучшить ситуацию, кого из арендаторов нужно перенести в новую локацию, какие новые форматы ввести, кого еще привлечь в ТРЦ для большей посещаемости объекта.

Если при подготовке и проведении реконструкции ТРЦ удалось достичь поставленных задач, не допустив значительных ошибок, то вполне реально получить следующие результаты:

• Рост шоппинг-индекса
• Рост среднего чека
• Падение стоимости привлечения одного посетителя
• Рост рыночной привлекательности коммерческого объекта
• Рост инвестиционной привлекательности
• Устойчивость доходов от аренды
• Снижение доли вакантных площадей

Напоследок хочу отметить, что в ходе и после реконструкции двух частей ТРЦ Dream в комплексе появились, кроме новых якорей — самых известных международных брендов — и довольно нетипичные операторы, такие как спортивные школы, танцевальные студии, шахматные школы, творческие просторы, современные форматы магазинов .

Благодаря этому мы создали дружественную к посетителям атмосферу и целую экосистему, которая отвечает требованиям наших партнеров и потребителей, и помогает тому, что они проводят заметно больше времени в ТРЦ, а значит: могут больше времени посвятить шопингу, развлечениям, общению с семьей и друзьями.

Читайте также —

Цветные мечты: в рамках ребрендинга и реновации ТРЦ Dream Town переименованы в Dream Yellow и Dream Berry