Мария Патер, ТРЦ King Cross Leopolis: Открытие новых ТРЦ во Львове — это положительный фактор

Директор первого во Львове современного торгово-развлекательного центра King Cross Leopolis о результатах работы в 2016 году, конкуренции с новыми ТРЦ, формировании пула арендаторов и планах на будущее.

ТРЦ King Cross Leopolis, открытый семь лет назад, стал первым современным профессиональным объектом торговой недвижимости в Западной Украине. И долгое время оставался единственным — экономические и политические события в стране заставили других девелоперов пересмотреть планы открытия ТРЦ во Львове, и заморозить строительство. Только в позапрошлом году дело сдвинулось с места: сначала в центре города был открыт ТРЦ Forum Lviv, а в конце октября 2016-го начал работу крупнейший торговый объект в западном регионе — Victoria Gardens. Несмотря на это, King Cross Leopolis не отмечает уменьшения количества посетителей или попыток арендаторов переехать в новые ТРЦ. Какая именно ситуация с ТРЦ сейчас, как менялся пул арендаторов, благодаря чему удается привлекать клиентов и ритейлеров, в интервью rau.ua рассказала директор ТРЦ King Cross Leopolis Мария Патер.

— Как прошел 2016 год для вашего торгового центра, оправдались ли надежды?

— 2016 год примерно соответствовал нашим ожиданиям: после значительного падения в 2014-15 годах наконец стабилизировалась ситуация и появились предпосылки для дальнейшего роста.

— Как изменилось количество посетителей? Сколько человек посетили ТРЦ в прошлом году?

— Количество посетителей практически осталась неизменным, нет ни падения, ни значительного прироста: за год около десяти миллионов.

Качество важнее количества

— Все говорят, что после падения в 2014-15 годах, 2016-й оправдал ожидания, но если количество посетителей не выросло, то в чем это выражается?

— Большое значение имеет не только количество, но и качество трафика, покупательная способность потребителей. В 2016 году покупательские настроения населения улучшились, что положительно отразилось на оборотах магазинов. Мы надеемся, что этот год покажет лучшие результаты. Несмотря на открытие еще двух новых профессиональных торговых центров за последние полтора года во Львове нам удалось сохранить лояльность наших посетителей и трафик за этот период практически не изменился. И в дальнейшем надеемся на положительную динамику.

— Как вообще оцениваете ситуацию с торговой недвижимостью, с ритейлом в период 2014-го, 2015-го, 2016 годов? Какие надежды на 2017-й?

— В 2014-м и 2015-м, конечно, чувствовалась кризисная ситуация. Ритейлеры не готовы были открывать новые магазины, некоторые сокращали свои сети, арендаторы не готовы были платить арендные ставки, которые были до кризиса. Тем не менее вакантность у нас весь этот период была почти нулевая.

— А вообще были изменения в пуле арендаторов?

— Да, изменения были. Пожалуй, более слабые игроки рынка не выдержали этих условий и закрывались. Но на их место приходили новые, и замены у нас всегда были достойные. В частности, за 2014 — 2015 годы открылись магазины Мегаспорт, Чудо Остров, Будинок іграшок, Мир кожи и меха, Wattsons, Walker, Lerros, Intimissimi, Pako Lorente, Wojcek, Bartek, Buttlers, Люксоптика, Lenovo, IStudio.

 — Сейчас наблюдается очень большое развитие категории made in Ukraine, прежде всего в категории одежды. Замечаете ли вы такую тенденцию, вообще представлены ли у вас товары made in Ukraine?

— За период 2014- 2016 годов в нашем торговом центре открылось несколько магазинов украинских производителей. Например, мужская одежда Arber, белье Kleo, обувь Леомода. Также появилась украинская косметика: Irene Bukur.

— А такие молодые бренды одежды как U Dress, Names’UA, UA Made…

— Пока они больше представлены в Киеве. На регионы, я так понимаю, они пока меньше нацелены.

У нас не было от них запросов на аренду, поэтому не могу ничего сказать относительно их планов на открытие в Западной Украине.

— Какие титульные бренды зашли за этот период? Сейчас ведутся разговоры, что H&M зайдет в Lavina Mall…

— Опять же, бренд такого масштаба начинает свое развитие из Киева. А в регионы дойдет немного позже. Если говорить о наших последних изменениях, то недавно открылся магазины Diverse и подписан договор с еще одним польским брендом FemeStage.

Портрет покупателя

— За период кризиса как-то изменилось качество посетителей? То есть можно сейчас нарисовать портрет вашего посетителя и покупателя: это жители Львова, или жители области, или вообще гости из-за рубежа?

— Мы регулярно проводим маркетинговые исследования, изучаем, кто является нашим потребителем. Большинство, все-таки, это жители Львова и региона. Из-за пределов Львовской области около 4%. Это не только гости из-за рубежа, но и из других областей Украины. Вообще, если говорить о туризме во Львове, то это не только гости из-за рубежа. Большинство, наверное процентов 70 — это внутренний туризм, а около 30% — это гости из других стран, преимущественно, из Польши, Германии.

— Если говорить о туризме, то сейчас Львов, как и Одесса, стал магнитом для туристов. Сказалось ли это на посещаемости ТРЦ? Или туристы приезжают посмотреть только центр Львова, поесть, выпить вкусного кофе?

— Я думаю, что у большинства все-таки интерес к центральной исторической части города, кулинарный туризм (улыбается). Поэтому какого-то значимого влияния на нашу посещаемость нет.

— За последние полтора года открылись два больших торговых центра во Львове — Forum Lviv и Victoria Gardens, это как-то сказалось на вас, или еще рано об этом говорить?

— На самом деле до открытия Forum в 2015 году, King Cross Leopolis был единственным крупным профессиональным торговым центром не только во Львове, но и в Западном регионе. Рынок Львова однозначно не был насыщен качественными торговыми площадями. С открытием двух новых торговых центров предложение увеличилось. Это, я думаю, положительно. Во-первых, и для ритейлеров появляется больше возможностей открывать новые магазины. Могут заходить новые торговые марки, которые не находили свободных площадей у ​​нас. И, во-вторых, у потребителей растет тенденция к совершению покупок, проведению времени в торговых центрах.

— То есть меняется поведение потребителей? Если раньше Львов был городом street retail, то сейчас это уже…

— Да, переориентация на торговые центры.

— И насколько эта переориентация прошла незаметно для потребителей? Или как-то пришлось им объяснять, что сейчас все в одном месте: и развлечения, и отдых, и шопинг…

— Я думаю, что многие уже привыкли и знают, что это удобно, когда все в одном месте. Можно и в супермаркет пойти, и в галерее бутики одежды посетить, и ребенка оставить в развлекательном центре, и в кино зайти.

Все для клиентов

— Кто, по вашим наблюдениям, самый большой генератор трафика в King Cross Leopolis: это кинотеатр, гипермаркет или детские развлекательные зоны?

— Генераторами трафика, безусловно, являются гипермаркеты: Ашан, Эпицентр, Фокстрот. С развлекательной зоны — это Планета Кино. Если говорить о fashion, то, чаще всего наши посетители совершают покупки в магазинах группы Inditex, LPP, Terranova, CCC.

— У CCC это первый оффлайновый магазин в Украине?

— Да, в King Cross они открыли свой первый магазин в 2012 году, а в прошлом году они перешли на новую большую локацию и открылись в новом формате.

— Проводил ли King Cross Leopolis какие-то изменения операторов фуд-корта, насколько он сейчас является генератором трафика, насколько привлекает потребителей?

— По моему мнению, фуд-корт важная составляющая торгового центра и влияет на время, которое проводят посетители в торговом центре. Нам важно, чтобы это было как можно дольше. И если есть качественные операторы фуд-корта, то, конечно, люди с удовольствием там поедят, проведут больше времени в торговом центре.

— Проводили изменения операторов, или там сформирован пул и он соответствует запросам потребителей?

— Многие заведения работают с самого начала, например, Сушия, «Вареники Тут», Kredens Cafe, Crazy Town, DaVinci. Львівська майстерня шоколаду, Хинкальня и Express Buffet открылись в 2014-15 годах, в следующем месяце планируем еще одну замену.

— А детские зоны что сейчас предлагают, насколько они привлекают потребителей, посетителей?

— Собственно у нас в 2014 году закрылся детский развлекательный центр Леопарк, и буквально две недели назад открылся новый развлекательный центр для детей — Манюляндия, в котором работают профессиональные аниматоры, которые смогут позаботиться о ребенке, пока родители делают покупки или отдыхают.

— Какой процент магазинов предлагают товары для детей?

— Будинок іграшок и Чудо Остров, если говорить об игрушках. Если говорить о детской одежде и обуви, то это Wojcik, Bartek, Mothercare, IDEXE — итальянская торговая марка. Они также, кстати, открыли свой первый магазин в торговом центре в King Cross Leopolis. Детскую одежду также предлагают отделения в Reserved, Zara, Terranova.

— Проводите какие-то общие акции, активности с арендаторами, для привлечения потребителей?

— Безусловно, мы стараемся привлекать арендаторов на акции, которые проводим. Условия акций продумываем так, чтобы стимулировать покупки в магазинах. Делаем подарки за покупки, проводим розыгрыши ценных подарков. В большинстве случаев мы исходим из аудитории, планируем какую-то акцию от торгового центра, и стараемся привлечь наших арендаторов.

— А такие масштабные акции как черная пятница, черный вторник, когда предлагают больше скидок…

— Черная пятница в этом году имела огромный успех, больший, чем все предыдущие годы, когда мы проводили ее в нашем торговом центре.

Инновационность на службе King Cross Leopolis

— А какая вообще политика ТРЦ для привлечения потребителей, есть ли какие-то особые активности, какая-то стратегия развития, изменилась ли она после открытия Forum и Victoria? Если вам раньше не было с кем конкурировать, то сейчас уже конкуренция есть.

— Стараемся следить за последними тенденциями и технологиями. Например, мы разработали мобильное приложение торгового центра. Пользователи, загрузив его, получают сразу на свой мобильный телефон новости как от торгового центра, так и новости магазинов ТЦ. К тому же в зависимости от предпочтений пользователя, мы посылаем push-сообщение на телефон об акциях, распродажах или поступлениях новых коллекций в магазинах, которые он «лайкнул». Также есть возможность, например, отправлять сообщения о том, что акция через три дня заканчивается. Напоминаем, стимулируем клиентов приходить и делать покупки.

— Измеряли насколько это мобильное приложение эффективно? Увеличило ли оно конверсию, если да, то на сколько?

— На самом деле нам трудно отследить такие цифры, поскольку мы не ведем продаж. Поэтому взаимозависимость довольно трудно отследить. Но приложение загрузили уже более шести тысяч пользователей. Кроме этого, торговый центр ведет свои страницы в социальных сетях, работает над интересным контентом, а розыгрыши и акции традиционно пользуются наибольшим успехом.

— Если брать принцип формирования арендной ставки, то какой вы сейчас используете? Это какой-то микс?

— В основном это фиксированная ставка плюс доплата от оборота.

— Что касается 2014-2015 годов, менялась ли ставка, шли навстречу арендаторам?

— Поскольку арендные ставки привязаны к евро, безусловно, приходилось идти навстречу, находить диалог, искать компромиссы.

— Какой процент арендаторов вы изменили? Какие поняли, что рано им в ТРЦ…

— Процент назвать не готова, но если говорить о якорных арендаторах, то единственный якорь, который изменили — это гипермаркет строительных материалов Praktiker. В марте прошлого года на их место зашел Эпицентр К. И это положительно отразилось на посещаемости торгового центра.

— По вашему мнению, какое у King Cross Leopolis конкурентное преимущество по сравнению с Victoria и Forum? Будем говорить о них, как о ближайших конкурентах.

— С Forum, я думаю, у нас разные все-таки аудитории. Поскольку Forum — это торговый центр, расположенный в центре города. Мы же расположены на окраине. Поэтому большие площади нам позволяют разместить большой гипермаркет Ашан, большой гипермаркет строитель материалов Эпицентр, развлекательную зону, которая включает Планету Кино, с единственным во Львове залом IMAX. У нас также есть боулинг на 16 дорожек и единственный каток во Львове, который работает круглый год.

— У Victoria тоже большие площади, там большой Сільпо, большой Мультиплекс… И она тоже стоит на окраинах, но немного ближе к центру Львова, не будет ли подрывать трафик?

— На сегодня могу сказать, что мы по трафику не почувствовали открытия еще одного торгового центра. Пожалуй, отличается целевая аудитория, так как у нас работают совсем другие операторы как в fashion-галереи так и в развлекательной зоне или продуктовом гипермаркете.

— Какие планы на будущее? Планируете какие-то кардинальные изменения или будете осторожно естественно расти, привлекать новых потребителей, новые бренды?

— Я думаю, что второй вариант. Кардинальных изменений мы пока не планируем. Но шаг за шагом будем улучшать услуги, которые предоставляем, улучшать предложение.

Читайте также —

Марина Нестеренко, ТРЦ Forum Lviv: Результати першого року роботи перевершили очікування