Место под розетку: кто откроется в Главпочтампе на Крещатике?

Укрпошта проводит тендер на аренду большого помещения в самом центре Киева: в здании Главпочтамта. RAU спросила экспертов и участников рынка: насколько локация выгодна и кто может стать ее потенциальным арендатором.

Читайте українською

“Заманчивое” предложение

Как сообщила со ссылкой на ProZorro.продажі Лига, Укрпошта сдает в аренду часть Главпочтамта в Киеве. Тендер на аренду объявлен на фасадное помещение  площадью 1510 кв м на первом этаже здания, со входом с Майдана Независимости. Но гораздо интереснее другое: Укрпошта ограничила претендентов исключительно направлением “мультибрендовый интернет-супермаркет». Заявки, согласно условиям объявленного на ProZorro.продажі тендера, принимаются с 16 по 30 июля.

Ограничения связаны со стратегией развития Укрпошта направления e-commerce и желанием заработать не только на аренде, но и на доставке заказов. «Интернет-торговля — сегмент рынка, который сегодня стремительно развивается, и возможность для Укрпошта получить эффект синергии, быть взаимно полезными в доставке конечному потребителю приобретенного через интернет товара», — объясняют в компании.

Хороший плохой Крещатик

Среди преимуществ локации в Укрпошта называют центр Киева, с высоким пешеходным трафиком, фасадное помещение с отдельным входом и возможностью доступа 24/7, с дополнительным входом со стороны основного входа в здание Главпочтамта, наличием подъезда с внутреннего двора.

“Речь идет именно о полноценном магазине с широким ассортиментом, где точка выдачи будет одной из зон помещения. А 1500 метров — это большой магазин, если говорить, например, о сегменте бытовой техники и электроники”, — рассуждает эксперт в сфере маркетинга Алексей Филановский. По его мнению, хотя Майдан является одним из самых «трафиковых» мест в городе, однако, это, скорее, прогулочный, чем клиентский поток.

«Я бы сильно подумал, будь я ритейлером. Сделать рабочими полторы тысячи метров в этом месте очень непросто”, — отмечает и основатель IDNT Николай Чумак.

Соучредитель Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка акцентирует внимание на том, что на Крещатике работает огромное количество ритейлеров, которые вполне успешно развиваются и на отсутствие покупателей не жалуются.

Свмый большой Citrus в Киеве -на Крещатике

Николай Чумак перечислил возможные требования к локации со стороны «крупного мультибрендового интернет-ритейлера»:

1. Рампы для подвоза товара и разгрузки (в описании указано что есть одна), беспроблемный доступ к объекту в течение всего рабочего дня для грузового транспорта. В нерабочее время, в выходные дни и праздники в том числе.
   Ритейлер не сможет ждать, пока на Крещатике месяц будет размещена фан-зона, сцена для концерта или другое мероприятие. Подъезд к локации очень затруднен со всех сторон из-за заторов в течение всего дня. Достаточно ли одной рампы? Чтобы эффективно торговать на 1500 метрах, продавая множество товарных категорий, необходимо будет обеспечить разгрузку нескольких автомобилей в день, прибывающих из центрального склада ритейлера или же десятков автомобилей поставщиков. Не имея возможности подвозить товар и разгружать его, эта точка для ритейлера теряет смысл.
2. Должна быть удобная доступность не только для пешеходов, но и для автомобилистов. Для площади торгового зала 1000 кв. м необходимо иметь хотя бы 20-30 парковочных мест. Данная локация не имеет ни одного. Парковок нет и в радиусе 100 метров. А кроме того, улица перекрыта в выходные дни, когда люди как раз делают покупки. Таким образом для выдачи интернет-заказов будут серьезные ограничения. Необходимо также учитывать специфику пешеходного трафика, большую долю туристов и приезжих.
   Несмотря на большие окна и их количество – это не витрины. Также вопрос в возможностях для брендирования. Для ритейлера очень важно, разместить вывеску над магазином. Все помнят случай с «брендированием» станции метро.

«Нужно также понимать, не является ли обязательным заключение контракта на услуги Укпошта, потому что это также может послужить препятствием для арендатора, который отдает предпочтение другим операторам доставки», — добавляет Александ Фиалка.

Rozetka на Степана Бандеры

В Укрпошта среди недостатков честно называют изношенные инженерные сети, отсутствие достаточной мощности электроснабжения (на текущий момент доступно до 50 кВт), тот факт, что зеленые насаждения ограничивают визуальную доступность фасада, присутствует значительная часть складских помещений и помещений общего пользования, ремонт советских времен.

Ставка на имидж

Эксперты едины в том, что локация центровая, и новый формат там однозначно вызовет огромный интерес со стороны и рынка, и потребителя. “Сердце Киева — это превосходное место для размещения имиджевой торговой точки, которая может показывать формат «магазина будущего» и добавлять поклонников бренду. О формате надо думать, но это прекрасный шанс сделать что очень запоминающееся и привлекательное”, — говорит Филановский.

Николай Чумак уверен, что такую локацию легко и рекламировать ритейлеру, и найти потребителю. “Есть что-то даже романтичное в том, что это здание Укрпошта. Apple размещает свои магазины в подобных местах, например, на железнодорожных вокзалах. И сам шаг Укрпошта в том, чтобы более эффективно использовать незанятое пространство – позитивный. Ведь с изменением природы почтовых услуг такие большие помещения не нужны”, — добавляет эксперт. Новый формат для ритейлеров, которые последние несколько лет активно трансформируют площади и интерьер магазинов — совсем не проблема.

Претенденты в очередь не станут

По мнению Чумака, локация идеальна для крупного ритейлера с какой-то уникальной сервисной моделью. Александ Фиалка среди возможных арендаторов кроме Rozetka, называет Фокстрот, Comfy, MOYO, Эльдорадо, Цитрус.

IKEA будет заходить в Украину в новом формате City Store

Сооснователь интернет-магазина Zlato.ua и MebelOk Святослав Амелин предполагает, что локация может быть также интересна также 27.ua, Алло, IKEA, Kasta. “В виду того, что Rozetka закрыла магазин на Подоле и сообщила, что будет развивать розницу, локации в центре им наверняка интересны”, — отмечает он.

В последних комментариях Rozetka говорилось, что таких больших локаций как на Степана Бандеры — 4000 кв. м — у Rozetka не будет, да и последнюю точку выдачи компания открыла на скромных 400 метрах. Но планы по развитию есть, и ритейлер ищет локации как в Киеве, так и других городах.

В то же время, недавно стало известно, что в Украину IKEA хочет зайти как раз в небольшом формате сity store и будет открываться в торговых центрах, расположенных в центральной части Киева, близко к станциям метро. Об этом Retailers рассказала руководитель отдела торговых помещений компании JLL в Украине Катерина Весна. Однако, по ее словам, площадь магазина составит 3500 — 5000 кв. м – именно такой формат выбран для пилотного проекта в Украине.

Николай Чумак предполагает, что площадь в 1500 кв. м для Kasta, как и для других подобных e-commerce проектов, будет великовата. “А вот Цитрус мог бы там какой-то коворкинг сделать. Не для бизнеса”, — размышляет он. Но у этой сети уже есть две локации на Крещатике, крупнейшая из которых как раз и функционирует как торговый зал и своеобразный коворкинг для лекций и встреч с аудиторией.

От Comfy редакция подтверждения заинтересованности локацией не получила. У интернет-магазина Эпицентра — 27.ua — есть только точки выдачи при гипермаркетах: их всего 9 в Киевской области и ни о каких планах по открытию представительства на площади 1500 кв. м, компания не сообщает.

Нужно учитывать, что крупногабаритный товар, который предлагают большинство названных ритейлеров, купить будет сложно из-за ограниченного подъезда транспорта и отсутствия клиентской парковки.

Цена вопроса

Начальная цена лота на Prozorro составляет 760 000 грн/месяц, сообщается на Prozorro. В Укрпошта рассказали, что при определении начальной цены учитываются как дополнительные преимущества объекта, предоставляемые арендатору в виде физических метров, пространственных решений, локации, так и его основные недостатки. “В частности, из 1500 кв м, предлагаемых в аренду, лишь около трети являются ликвидными (фасадными), а остальное — это помещения общего пользования, склады, рампа и тому подобное”, — отмечают в компании.

За счет аукциона Укрпошта ожидает увеличить стоимость лота — минимальный шаг аукциона — 40 000 грн, Предыдущий лот, который выставлялся в аренду на Главпочтамте (coffee point) оспаривали семь участников аукциона, а начальная цена выросла в семь раз.

Без ажиотажа

Мнения специалистов относительно размера арендной ставки разошлись: некоторые считают ее уже максимальной, несмотря на то, что это только начальная цена на торгах, другие — наоборот, отмечают что компания демпингует. К примеру, президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов считает, что помещение, которое планирует сдать Укрпошта в Главпочтампте, может оказаться самым дорогим в Киеве. В комментарии порталу LIGA.net он отметил, что его можно сдать по цене до $70 за один квадратный метр в месяц. “503 грн за метр вполне рыночная цена, не дешево совсем”, — утверждает топ-менеджер одного e-commerce проекта. Средняя аренда для одежды и техники в ТЦ Киева — $50-100, а для мебели — $10-20, говорит Святослав Амелин, и добавляет, что, к примеру, МебельОк не может быть заинтересована в такой локации, так как на мебели окупить такую аренду невозможно.

Некоторые участники рынка сомневаются в том, что торги будут ажиотажными и критикуют выдвинутое условие — e-commerce.

“Цена адекватная, но я бы не ожидал ажиотажных торгов. Выручить можно было бы больше, но, возможно, раздробив площади и сняв ограничения”, — считает еще один топ-менеджер, просивший не называть его имени.

Всі.Свої открывают второй магазин на Крещатике — товаров для декора

Александр Фиалка отмечает, что средняя арендная ставка на противоположной стороне Крещатика составляет $60 за 1 кв м, плюс процент с оборота, на этой же стороне она не более $40 и увеличивается по мере приближения к ЦУМ, а за ним уже составляет $80-100  за 1 кв м. Таким образом, Укрпошта придерживается стратегии привлечения клиентов через уменьшение арендной платы, а это не приведет ни к чему хорошему, считает эксперт. «Это два разных бизнеса: если у тебя есть хорошая локация — сделай ее эффективной. Если ты хорошая логистическая компания — продавай свои логистические услуги. Но, «костыль» дисконта на аренду не поможет двигаться эффективнее в сфере delivery», — отмечает он.

По его мнению, не совсем понятно, почему логистический оператор решил идти по пути привлечения e-commerce проектов и отсек офлайн-бизнес, который готов платить ставку в разы больше.

Читайте также —

Rozetka відкриває точки видачі в експериментальному форматі і буде розвивати офлайн-роздріб (+фото)