Недвижимость во время войны: за что готовы платить арендаторы коммерческих помещений

Война в Украине продолжает менять отечественный рынок недвижимости. Как изменились условия аренды торговых площадей в ТРЦ и какие главные факторы ценообразования сейчас действуют на аренду складских помещений — узнали в издании ZN,UA.

ТРЦ

Посещаемость

В доковидные и довоенные времена посещаемость столичных ТРЦ составляла 30 000-35 000 человек в сутки в будни и 60 000-70 000 в выходные дни или 700-800 на 1000 кв. м. В течение 2022 года посещаемость существенно упала и имела волнообразную динамику. Сейчас посещаемость постепенно восстанавливается, однако еще достаточно далека от лучших времен — почти вдвое ниже. Причины: выезд многих граждан за границу или на запад Украины, перебои с электроснабжением, частые воздушные тревоги и потеря многими гражданами покупательной способности.

Хотя ТРЦ уже успели приобрести дизель-генераторы, кинотеатры и часть фуд-кортов не работают, когда света нет.

Условия аренды и цены

Арендные платежи в крупных ТРЦ всегда состояли из нескольких компонентов и зависели от объемов продаж товаров. В основном учитываются следующие компоненты:

• базовая ставка, которая платится при торговом обороте, который меньше определенной величины (фикс). В случае, если оборот превышает этот фикс, аренда составляет 15% от оборота;
• коммунальные платежи и охрана;
• маркетинг — реклама ТРЦ.

Базовые ставки зависят от собственно расположения арендного помещения в пределах ТРЦ. Арендная ставка двух помещений, расположенных стена в стену, может отличаться в два раза, особенно если площадь этих помещений разная.

Кроме того, арендная ставка зависит от соседства. К примеру, торговая площадка, расположенная рядом с Adidas, даже на третьем этаже будет значительно дороже, чем аналогичная на втором, но без таких известных соседей.

В десяти крупнейших киевских ТРЦ базовые ставки (без НДС) составляют ($/кв. м./месяц):

• 20-35 в крупноформатных магазинах (500+ кв. м) и ресторанах;
• 35-70 в торговых галереях площадью 40-200 кв. м;
• 100-250 для банкоматов, киосков площадью 1-10 кв. м.

Сейчас для этих ставок действует дисконт в размере 30%, который в первые месяцы полномасштабной войны составлял 85-100%, то есть иногда аренда равнялась коммуналке.

Ситуация несколько отличается в ТЦ Метроград, где базовая ставка для всех помещений составляет $30/кв. м/месяц, а дисконт — 40%. Преимущество Метрограда — расположение под землей, поэтому он не закрывается во время воздушных тревог, что не приводит к потерям дохода от этих перерывов.

Коммунальные/сервисные платежи, уборка, охрана и т.д. в крупных ТРЦ составляют $9-12/кв. м/месяц.

Маркетинг в десяти крупных ТРЦ обычно составляет $3,5-4/кв. м/месяц.

Таким образом, размер арендных платежей в ТРЦ зависит от многих факторов, а их владельцы пытаются найти баланс между сниженным спросом на продукты питания и товары широкого потребления, покупательной способностью покупателей и спросом на те или иные товары, который также все время меняется.

Что касается стрит-ритейла, то цены здесь зависят как от их общего расположения в городе (в центре или прилегающей зоне или на окраине), так и от локального расположения в пределах торговых сред. Небольшие магазинчики в центре можно арендовать за 15-25 $/кв. м/месяц, в прилегающих к центру районах — $10-15, на периферии — $7-10/кв. м/месяц. Системы дисконтов здесь, в отличие от ТРЦ, не применяют, а в рекламе всегда указывают возможность бесперебойного электроснабжения.

Структура цены в региональных ТРЦ аналогична, а величина дисконта зависит от города, в котором расположен ТРЦ.

Ивано-Франковск

Летом город был временно переполнен внутренне перемещенными лицами (ВПЛ). До вторжения население в Ивано-Франковске составляло около 250 000 человек, еще 100 000 прибыло в течение весны-лета, часто это были достаточно состоятельные граждане. Аренда среднестатистической квартиры летом выросла с $200-250 до 400-500. Однако аренда на торговые помещения не увеличивалась, иногда даже действовали немалые скидки.

Уже более половины из 100 000 ВПЛ покинули город. Аренда на жилье снизилась и незначительно превышает довоенную величину. Аренда торговых и офисных помещений не превышает сейчас довоенный уровень, однако дисконты встречаются все реже.

Львов

В центре можно арендовать торговые помещения в диапазоне $12-20/кв. м/месяц. На периферии ставки значительно ниже. По сравнению с довоенным периодом ставки упали, посещаемость также.

Например, ресторан в центре на ул. Староеврейской площадью 65 кв. м сдавался за $1500, сейчас его выставили за $1000. Не повышались арендные ставки на торговую недвижимость и летом, ажиотаж был только на аренду жилья, но он прошел.

Таким образом, несмотря на внутреннюю миграцию части населения в западные области, стоимость аренды не увеличивалась, скорее всего, из-за падения покупательской способности населения.

Логистические склады

Многие логистические склады вокруг Киева уничтожены в результате боевых действий, поэтому складских мощностей для обслуживания ТРЦ не хватает. В то же время склады возле Черного моря почти не используются. Зато через склады на западе Украины осуществляется весь импорт и экспорт товаров, пересекающих западную границу.

Поражает количество грузовых автомобилей в зоне 100 км перед западной границей и километровые очереди на границах. Это увеличило спрос не только на горюче-смазочные материалы и ремонтные услуги для автомобилей, но и также на недвижимость для размещения станций техобслуживания и на складские помещения. И если в начале вторжения резко вырос арендный спрос на жилье, то сейчас арендаторам все больше нужны технические и складские помещения.

Таким образом, именно перебои в поставках электроэнергии, постоянные воздушные тревоги, введение комендантского часа с 23:00 (требование закрывать любые заведения не позднее 22:00), потеря покупательной способности рядовыми гражданами, временная эмиграция миллионов украинцев в Европу стали главными ценообразующими факторами на аренду недвижимости по всей Украине.

Источник — ZN,UA