Андрей Жук: ТРЦ и ритейл после локдаунов — сколько нужно времени, чтобы восстановиться?

В каком состоянии находятся торгово-развлекательные центры Украины после нескольких локдаунов и какие условия им нужны для быстрого восстановления.

Читати українською

За период последних ограничений торговые центры недополучили около 8 млрд грн арендных платежей. Чтобы в полной мере компенсировать убытки, нужно вернуть магазины к полноценной работе и восстановить посещаемость торговых центров. Но даже в условиях нежесткого карантина это будет сложно воплотить в жизнь. К тому же покупатель сейчас находится преимущественно в негативном информационном поле, что не может не влиять на его отношение к развлечениям и покупкам. Соучредитель и председатель правления Ассоциации ритейлеров Украины Андрей Жук в своей экспертной колонке для портала НВ проанализировал ситуацию на рынке торговой недвижимости, и сделал прогноз по количеству вакантных площадей ТЦ и ТРЦ после завершения карантина. RAU предлагает ознакомиться с основными тезисами этого материала.

Вакантность торговых площадей

В период локдаунов подавляющее большинство украинских арендодателей освобождали от арендной платы те категории арендаторов, которые попали под карантин. Обязательной оставалась плата за обслуживание (часто вместе с затратами на маркетинг). Такой подход позволил девелоперам сохранить минимальный доход и максимально уберечь себя от оттока арендаторов. Как результат — вакантность торговых площадей находилась на предельно допустимом уровне и по сравнению с 2019 годом не выглядит катастрофически.

В начале апреля 2020 года вакантность в торговых центрах Киева составляла 7,7% (по сравнению с 9,3% в конце 2019-го), а по итогам года достигла 10%. Ожидания рынка, что доля вакантных площадей значительно возрастет в карантин из-за оттока арендаторов, не оправдались. Соглашения между торговыми центрами и арендаторами, а также своевременная ротация неэффективных ритейлеров, позволили сохранить прежний уровень вакантных площадей в кризисный год.

Инфографика: Colliers Ukraine

Следует учитывать, что на увеличение вакантности в 2020 году повлияла и девелоперская активность. В мае прошлого года был введен в эксплуатацию один из самых ожидаемых объектов на рынке коммерческой недвижимости — Retroville, общая площадь которого составляет 76 800 кв. м. Второй этап ввода в эксплуатацию состоялся в августе 2020 года. В общем фонд качественных торговых площадей в Киеве по итогам 2020 года увеличился на 5,1% по сравнению с концом 2019-го и составил около 1 579 000 кв. м.

Инфографика: Colliers Ukraine

Серьезная конкуренция со стороны новых торговых объектов положительно повлияла на рынок: это подтолкнуло старые торговые центры, построенные более десяти лет назад, к реконструкции, изменению состава арендаторов или даже переформатированию в другой сегмент недвижимости. К ним относятся Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town, Караван Outlet и другие. На стадии разработки находятся еще двенадцать локаций с общей торговой площадью 763 000 кв. м. Их ввод в эксплуатацию планируется в ближайшие несколько лет.

Арендные ставки

Снижение арендных ставок составило до 20-30% к концу 2020 года. Стоимость аренды элитных площадей в ведущих торговых центрах Киева размером от 100 до 200 кв. м составила $60 за кв. м в месяц, а плата за аренду торговых площадей, расположенных в топ-локациях и на центральных улицах Киева — $65 за кв.м в месяц.

Инфографика: Colliers Ukraine

Скидки арендаторам варьировались в зависимости от результатов их работы. В некоторых новых соглашениях об аренде акцент сместился на процентную ставку с оборота. В большинстве случаев в договорах присутствует новая формула начисления аренды, в которой прописаны льготы на начальный период работы магазина с последующим переводом на полноценные условия.

Финансовые потери и перспективы

Суммарные потери оборота арендаторов торговых центров за текущий локдаун и в период карантина выходного дня превысили 62 млрд грн. Больше всего пострадали развлекательный сегмент, fashion, ресторанная и киноиндустрия — основные арендаторы площадей в торговых центрах. Падение выручки в ресторанах в целом на рынке составило 50%, сокращение персонала в работающих заведениях — 33%, примерно 30% заведений закрылись. Штат сотрудников кинотеатров сократился на 30%, а посещаемость уменьшилась на 60%, что связано также с переносом мировых премьер и отсутствием в прокате качественного контента.

Но есть и положительные моменты: по данным международных ритейлеров, работающих на украинском рынке, после снятия строгих ограничений продажи в Украине обычно выше, чем в большинстве европейских стран. Например, согласно годовому отчету H&M Group, объем продаж увеличился на 5% по сравнению с 2019 годом и составил 22,3 миллиона евро. Для сравнения, в большинстве стран Европы ухудшение рынка составило 10-20%. Но стоит учитывать, что всплеск спроса после карантина имеет короткий эффект, который затем сменяется более пассивным подходом к покупкам.

Также стоит отметить, что такой важный показатель для украинского розничного рынка, как индекс потребительской уверенности (CCI, Consumer Confidence Index), по мере развития пандемии, после достижения 12-летнего максимума в сентябре 2019-го (97,5 пункта) упал до 65,7 до декабря 2020 года. То есть пандемия не вызывала резкого ухудшения настроения потребителей. Например, в 2014 году после начала военной агрессии России CCIи упал до 40 пунктов. Это был самый низкий показатель со времен финансового кризиса 2008 года, когда CCI достигал 41 пункта.

Инфографика: Colliers Ukraine

Что поможет ТРЦ преодолеть кризис?

Чтобы вернуть потребителя к торговым центрам, ритейлерам понадобится немало времени и существенные финансовые вливания. Также нужно учитывать, что осенью ожидается новая волна заболеваемости, поэтому ситуация вновь резко ухудшится. Поэтому торгово-развлекательным центрам и ритейлу нужна помощь государства и содействие выходу из кризиса, иначе этот процесс может растянуться на долгие годы. Сейчас это могут быть такие антикризисные меры:

• Равные условия работы для всего ритейла в карантин. Самое основное, чем государство может помочь — это предоставить ритейлу возможность работать в равных условиях с другими торговыми организациями с соблюдением установленных санитарных норм и ограниченного количества посетителей на кв. м.
• Помощь в регулировании отношений ТРЦ с кредитными организациями, изменение подхода к налоговой политике. Необходимо принять постановление, регламентирующее отношения ТЦ с кредитными организациями в период карантина и локдаунов. ТРЦ нужен льготный период, освобождение от местных налогов и сборов не только в карантин, а на более длительный период, уменьшение ставки НДС.
• Снижение ставки по эквайрингу. В Украине одна из самых высоких в Европе ставок по эквайрингу вместе с interchange-комиссией. Это не способствует развитию сфер, которые существенно пострадали от карантина — ресторанной и киноиндустрии. Как раз именно здесь до 80% платежей проводится с использованием безналичной оплаты.
• Первоочередная вакцинация сотрудников ритейла. Именно вакцинация, а не локдауны, является ключевым ответом на вызов пандемии. Для сферы ритейла этот вопрос особенно актуален, и члены Ассоциации ритейлеров, как работодатели, готовые профинансировать вакцинацию своих сотрудников.

Читайте также —

В Хмельницком откроется крупнейший в городе спортивный ТЦ Темп