Торговая недвижимость Одессы: рынок на паузе

Несколько лет назад эксперты прогнозировали, что одесский рынок торговой недвижимости может достичь своего пикового насыщения через запланированное открытие нескольких крупных торговых объектов. Но строительство новых проектов оказалось на паузе, поэтому, пока, основные игроки и лидеры рынка не изменились.

Читати українською

Журнал Commercial Property в своем материале проанализировал одесские ТРЦ и рассказал о возможных открытия ближайших лет. RAU предлагает ознакомиться с интересной информацией.

Лидеры рынка

Последнее расширение одесского рынка торговой недвижимости состоялось еще в 2019 году: состоялось открытие микрорайонного ТЦ Жемчужина с арендной площадью 4000 кв. м и расширение ТРЦ Gagarinn Plaza, который увеличился на 6000 кв. м.

Неудивительно, что лидеры рынка остались неизменными. Самым масштабным ТРЦ остается Ривьера общей площадью 82 000 кв. м. В прошлом году в этом объекте оптимизировали использование торговых помещений, поэтому его общая арендная площадь выросла на 1760 кв. м до 66 760 кв. м. Вторым по величине ТРЦ является City Center, арендная площадь которого составляет 55 000 кв. м. Третье место пока принадлежит FontanSky center, обладающий арендной площадью в 30 000 кв. м.

Мнение различных экспертов по насыщению рынка отличается. По информации UTG, общая площадь торговых объектов Одессы составляет 453 135 кв. м, а насыщение рынка — 447,6 кв. м/1000 жителей. Этот показатель охватывает 2 региональных, 10 окружных, 13 микрорайонных, 7 специализированных ТЦ, а также 11 отдельных гипермаркетов. Украинский совет торговых центров (УСТЦ) насчитывает в городе 17 ТЦ (согласно классификации ICSC) общей арендной площадью 392 800 кв. м. Одесса входит в пятерку лидеров среди областных центров Украины по насыщенности площадями торговых центров на 1000 жителей. Но, по мнению руководителя Ukrainian Research Group, главы исследовательской группы УСТЦ Дмитрия Топольскова, качественные ТЦ/ТРЦ не испытывают проблем с заполняемостью. А вот по информации компании Colliers Ukraine, общее предложение качественной одесской торговой недвижимости достигает 236 000 кв. м, а уровень насыщенности — 233 кв. м/1000 жителей. Это вдвое меньше показателя Киева, но больше всего среди остальных украинских городов-миллионников.

Стабильно низкая вакантность

В прошлом году из-за пандемии и карантина девелоперы были вынуждены постоянно корректировать условия работы, которые до этого были схожими с условиями в торговых объектах различных регионов. Например, в ТРЦ Ривьера оказывали краткосрочные скидки некоторым операторам в зависимости от группы товаров и показателей их товарооборота.

В прошлом году в успешных объектах стоимость аренды помещений галереи моды площадью 50-200 кв. м составляла $30-60/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей), а в в отдаленных от центра и устаревших объектах — $15-30/кв. м/месяц.

Исторические преимущества одесского рынка (наличие главного торгового порта, развитый туризм и финансово обеспеченное население) всегда обеспечивали повышенный интерес со стороны ритейлеров к развитию в регионе и помогли игрокам немного легче пережить прошлый кризисный год. Отсутствие новых торговых площадей обеспечили почти нулевую вакантность в большинстве качественных ТЦ/ТРЦ. Однако, в районных торговых объектах со слабыми якорными арендаторами вакантность постепенно начала расти.

В частности, генеральный директор ТРЦ Ривьера Андрей Бринзило рассказал, что для ТРЦ Ривьера 2020 год был достаточно успешным. Показатель вакантности здесь удерживался на уровне 1,7%. Кроме того, ТРЦ удалось привлечь двух новых для города арендаторов — Gap и Decathlon, которые заняли площадь в 5600 кв. м и должны способствовать росту трафика. Всего в ТРЦ заключили ряд договоров с новыми международными и украинскими арендаторами на общую площадь почти 7200 кв. м. В четвертом квартале 2020 года трафик этого ТРЦ сократился лишь на 5%. Но именно на этот период пришелся карантин выходного дня и строгие карантинные ограничения красной зоны, когда в ТРЦ работали только супермаркет и арендаторы с разрешенными для продажи категориями товаров. Кроме того, в это время состоялось закрытие детского развлекательного парка из-за замены арендатора. Поэтому, с учетом всего перечисленного, падение на 5% можно считать незначительным.

На финишной прямой

Одесса занимает третье место в Украине по количеству населения, что является очень важным показателем для развития торговли. Но, несмотря на это, за последние пять лет здесь не было открыто ни одного профессионального ТЦ/ТРЦ площадью более 30 000 кв. м. Предложение здесь представлено ​​торговыми объектами, которые были введены в эксплуатацию в 2004-14 годах, которые уже успели морально и физически устареть.

Вскоре эта ситуация может измениться, поскольку несмотря на пандемию некоторые, все же,продолжили строительство новых проектов. Так, уже в этом году может открыться ТЦ Меркурий, где проводится переформатирование в аутлет-центр. По информации УСТЦ, после реновации арендная площадь объекта увеличится до 40 000 кв. м. Также в 2021-м ожидается открытие второй очереди ТРЦ Остров, арендная площадь которого после расширения увеличится с 15 727 кв. м до 37 800 кв. м, а общая площадь увеличится до 70 100 кв. м.

Кроме того, продолжается строительство одесского ТРЦ и БЦ Акварель. А компания Budhouse Group планирует до конца года возобновить строительство ТРЦ Yessa, арендная площадь которого составляет 39 000 кв. м. По мнению Дмитрия Топольскова, следует учитывать, что ТРЦ Ривьера и ТРЦ City Centre могут ввести в эксплуатацию новые площади, увеличив таким образом свою конкурентную устойчивость.

Строятся в Одессе и новые проекты. Как сообщили в Colliers Ukraine, в прошлом году на стадии разработки концепции находились четыре объекта общей площадью более 180 000 кв. м. В то же время открытия Odessa Mall (арендная площадь — 39 200 кв. м), Ипподром (арендная площадь — 62 500 кв. м) и ТРЦ Auchan Les Vignes (арендная площадь — 40 000 кв. м) перенесли на неопределенный период .

Читайте также —

Торговельна нерухомість Одеси: ринок на паузі