Региональный срез: как развивается торговая недвижимость в регионах Украины

Обзор рынков торговой недвижимости Харькова, Днепра, Львова, Одессы, а также Ивано-Франковска и Черновцов.

Читайте українською

Редакция RAU подготовила срез по рынкам торговой недвижимости городов-миллионников Украины, а также ряда областных центров западной части страны – Ивано-Франковска и Черновцов.

Харьков

Харьков с населением 1,4 млн человек — весомый и достаточно емкий потребительский рынок на торговой карте Украины. При этом, как писал журнал Commercial Property, здесь до сих пор один из самых низких показателей обеспеченности современными торговыми площадями. Существенно притормозили процесс девелопмента новых ТЦ/ТРЦ экономический кризис и близость к зоне боевых действий.

По данным компании UTG, на конец 2018 года в Харькове функционировало 3 региональных, 7 окружных, 21 микрорайонный, 11 специализированных торговых центров.

Согласно классификации ICSC, без учета малых магазинов площадью до 3000 кв. м, помещений формата стрит-ритейл, рынков и отдельно стоящих супер- и гипермаркетов, совокупная площадь торговых объектов города составляет почти 429 000 кв. м (в три раза меньше, чем в Киеве), что соответствует показателю 296 кв. м на 1000 жителей.

За последние два года в городе не вводились в эксплуатацию крупные ТЦ, а новые объекты представляли в основном небольшие по площади микрорайонные форматы. Среди основных объектов, открывшихся в 2017-18 годах в Харькове, были: ТЦ РОСТ Одесский по проспекту Гагарина (общая площадь – 5000 кв. м), ТЦ Класс-12 по ул. 23 августа (4100 кв. м), ТОЦ по ул. Загородной, 68 (3600 кв. м) и ТРЦ Класс по ул. Дубинской (арендуемая площадь – 25 000 кв. м).

По данным компании UTG, доля свободных площадей в действующих объектах находится на уровне 8%. При этом компания оценивает дефицит торговых помещений в Харькове примерно в 134 000 кв. м (GLA). Почти треть этого объема может быть выведена уже в 2020 году, когда компания Budhouse Group планирует открыть ТРЦ Nikolsky (GBA – 150 000 кв. м, GLA – 52 000 кв. м). Впрочем, ввода в эксплуатацию других крупных проектов торговой недвижимости в первой столице Украины в ближайшие несколько лет не предвидится.

Одесса

По оценкам компании UTG, на начало 2019 года в Одессе функционировал один региональный, 11 окружных, 12 микрорайонных, 7 специализированных торговых центров и 11 отдельно стоящих гипермаркетов. В 2018 году рынок торговой недвижимости города пополнился такими объектами: DIY-гипермаркет Эпицентр (GLA — 32 000 кв. м); второй корпус City Center (GLA — 15 000 кв. м), Décor House (GLA — 3 000 кв. м).

Как пишет агентство Интерфакс-Украина со ссылкой на классификацию ICSC, совокупная площадь торговых объектов Одессы составляет 442 100 кв. м, что соответствует показателю 436,7 кв. м/1000 жителей. Таким образом, Одесса занимает шестое место в Украине по показателю насыщения торговыми площадями.

По данным UTG, до конца 2020 года планируется пополнение общего предложения торговых площадей еще на 59 000 кв. м за счет ввода трех новых ТЦ. Среди них ТРЦ на Днепропетровской дороге (GLA — 40 000 кв. м), ТЦ Жемчужина (GLA – 4 000 кв. м) и вторая очередь ТРЦ Gagarinn Plaza  с GLA -15 000 кв. м (частично уже введена в эксплуатацию – прим. ред).

В то же время, пока перенесены не неопределенное время сроки открытия ТРЦ Auchan Les Vignes (GLA — 40 000 кв. м, девелопер — CEETRUS Ukraine), Yessa (GLA — 39 000 кв. м, девелопер – Budhouse Group), Odessa Mall (GLA – 38 000 кв. м, девелопер Arricano), Ипподром (GLA – 62 500. кв. м, девелопер — Acteeum Group) и ряд других объектов. В целом, по информации UTG, в Одессе заявлены 16 проектов совокупной арендуемой площадью 459 000 кв. м.

«В случае активизации строительной активности на замороженных площадках и введения их в эксплуатацию в 2022-25 годах может образоваться профицит торговых помещений объемом более 200 000 кв. м. Это приведет к первичному насыщению рынка, перетоку посетителей и арендаторов в более успешные и современные ТЦ, росту вакантности и коррекции ставок аренды в сторону снижения в морально устаревших и теряющих популярность объектах», — считает руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

Днепр

Согласно данным ICSC, совокупная арендуемая площадь торговых объектов Днепра составляет более 376 000 кв. м (без учета небольших магазинов, помещений формата стрит-ритейл, рынков и отдельностоящих супер- и гипермаркетов), что соответствует показателю 375 кв. м/1000 жителей города.

Для сравнения, объем рынка торговой недвижимости Днепра в 3,5 раза меньше, чем в Киеве, где представлено 1,3 млн кв. м площадей.

По данным журнала Commercial Property, крупнейшими торговыми объектами города являются ТРЦ Караван, арендуемой площадью 77 870 кв. м, ТРК МОСТ-сити с 33 000 кв. м GLA, ТРЦ Приозерный на 21 000 кв. м и другие. Однако, как отмечают эксперты, торговые помещения города представлены в основном объектами старого формата. За последние два года здесь не был открыт ни один профессиональный ТЦ, и в ближайшей перспективе от девелоперов не стоит ожидать «премьер».

Как следствие профессиональных торговых центров в Днепре уже не хватает, поэтому существующие объекты вынуждены расширяться, используя все возможности и внутренние резервы.

В прошлом году состоялась реконструкция ТЦ Терра, реновацию торговой галереи, зоны развлечений и фуд-корта начал ТРК МОСТ-сити, в процессе расширения и строительства второй очереди находится ТРК Apollo. Весной прошлого года на реконструкцию также был закрыт ТЦ Материк, который после обновления станет ТРЦ Neo Plaza.

По информации Colliers International Украина, сейчас в Днепре рассматривается развитие ряда небольших проектов торговых центров в спальных районах. К примеру, одним из таких проектов станет спортивный аутлет-центр, расположенный на проспекте Героев. При этом вывод новых крупных проектов в городе в ближайшей перспективе не заявлен, поэтому существующие ТЦ будут удерживать занятые позиции.

Вместе с тем, в компании Colliers International считают, что этому рынку не хватает как минимум одного регионального ТРЦ арендуемой площадью около 70 000 кв. м, который располагался бы в одном из центральных районов или спальных массивов на Правом берегу Днепра.

Львов

Рынок торговой недвижимости Львова постепенно наращивает обороты: если в 2010 году в городе был всего один профессиональный торговый центр — King Cross Leopolis — то на данный момент открыто уже восемь профессиональных ТЦ. По данным компании JLL, которыми делился портал Рroperty Times, к концу первого полугодия 2018-го объем качественных торговых площадей во Львове составлял 183 000 кв. м. Таким образом, на 1000 жителей города приходилось всего 242 кв. м торговой недвижимости. В Киеве этот показатель достигает 358 кв. м.

Впрочем, с тех пор показатель насыщенности города торговыми площадями несколько улучшился. Так, в конце прошлого года в городе был открыт новый ТЦ Ашан площадью 7000 кв. м (из них более 1 500 кв. м было выделено под торговую галерею – прим. ред.), а весной текущего — специализированный спортивный торгово-развлекательный центр Spartak с GLA в 23 000 кв. м.

В ближайшие годы в городе планируется открытие еще ряда торговых объектов. Среди них – ТРЦ на проспекте Красной Калины, 60, который на месте супермаркета Арсен строит группа Евротек. В рамках этого проекта общая площадь объекта будет увеличена с 6000 до 33 000 кв. м, а GLA торгово-развлекательного центра составит 24 750 кв. м.

Помимо этого, в центре города на улице Шевской, 12, планируется открытие небольшого ТЦ Vernissage Lviv Mall с коворкингом, ресторанами и бутиками. Также стоит отметить, что совсем недавно Львовский горсовет согласовал детальные планы застройки промышленных участков – бывшего завода «Алмазинструмент» и Львовского исследовательского нефтемаслозавода. Среди прочего, здесь предлагается построить торгово-развлекательный центр атриумного типа с зоной отдыха.

Черновцы

По оценкам компании UTG, на начало мая 2019 года в Черновцах функционировало пять окружных, два микрорайонных, девять специализированных ТЦ и три отдельностоящих супер- и гипермаркета. Как пишет Интерфакс-Украина со ссылкой на данные ICSC, совокупная площадь торговых объектов города составляет 122 900 кв. м, что соответствует показателю 464,2 кв. м/1 000 жителей. Средневзвешенный уровень вакантности торговых центров Черновцов растет и в мае 2019 года достиг 11,2%.

При этом, по словам аналитика UTG Оксаны Гаврилевич, в 2021-22 годах планируется открытие ТРЦ Майдан-2 на проспекте Независимости, 129 (GLA – 38 500 кв. м), а также ТРЦ на ул. Героев Майдана (GLA – 9100 кв. м). В то же время, по данным UTG, перенесены на неопределенное время сроки открытия ТЦ Рязань (GLA – 3 500 кв. м) и ТРЦ Фуршет (GLA – 18 900 кв. м).

«В целом, большинство существующих и лидирующих ТЦ открыто в 2004-14 годах и к настоящему времени морально и физически устарели. Несмотря на высокий уровень обеспеченности торговыми площадями, в Черновцах до сих пор не появился главный ТЦ общегородского значения», — комментирует Гаврилевич.

Ивано-Франковск

На начало 2019 года в Ивано-Франковске функционируют 3 окружных, 8 микрорайонных, 11 специализированных, 2 развлекательных центра и 4 отдельностоящих гипермаркета. Как пишет Интерфакс-Украина со ссылкой на данные ICSC, без учета малых магазинов и помещений формата «street-retail», рынков города и отдельностоящих супер- и гипермаркетов, совокупная площадь торговых объектов города составляет 87 300 кв. м.

За последние пять лет общее рыночное предложение Ивано-Франковска пополнилось лишь несколькими небольшими объектами площадью до 2000 кв. м.

Как отмечает Оксана Гаврилевич из UTG, интерес ритейлеров к рынку Ивано-Франковска очень высок. В ТЦ города наблюдается востребованность в брендах fashion, развлечений и заведений общественного питания. Обеспеченность профессиональными торговыми площадями соответствует показателю 334,9 кв. м/1000 жителей – ниже среднего показателя по Украине. Дефицит торговых помещений составляет 27 500 кв. м, тогда как на 2019-20 года задекларировано к открытию только здание на территории рынка Главный, арендной площадью 4800 кв. м.

По словам эксперта, в городе большинство существующих ТЦ открыто в 2004-14 годах и к настоящему времени морально и физически устарело. При этом практически все заявленные новые проекты перенесены на неопределенное время – ТЦ Арсен (GLA 10 000 кв. м), Станислав (GLA 13 700 кв. м), ТРЦ на территории арматурного завода (GLA 60 000 кв. м). Медленными темпами ведется строительство второй очереди ТРЦ Велес (GLA 21 500 кв. м), введение перенесено на первый квартал 2021 года.

Читайте также — 

Время гигантов: топ-20 крупнейших торговых центров Украины