BudHouse Group: «Нужно поверить в свой проект, но нельзя быть сумасшедшим»

Как девелоперу построить успешный бизнес в регионах

«Нужно поверить в свой проект, но нельзя быть сумасшедшим», – советует коммерческий директор BudHouse Group Максим Гаврюшин девелоперам, которые хотят развиваться в небольших областных центрах. Его компания достигла отличных результатов в таких , казалось бы, непростых городах, как Херсон и Черкассы, ведь никто не верил, что местные жители пойдут в торгово-развлекательные центры. 

BudHouse Group является девелопером ряда крупных ТРЦ, основная их масса находится в областных центрах Украины. Некоторые из них, такие как, например, Forum Lviv, «Любава» и «Фабрика» успешно введены в эксплуатацию, запуск ряда других к сожалению пока откладывается.

В 2015 году топ-менеджер стал новым главой Национального комитета ICSC в Украине. Одной из первых задач Комитет поставил исследования и оценку рынка качественной торговой недвижимости. RAU писал, что по данным ICSC в Украине 292 торговых центра и 12 место в Европе по объему рынка площадей в ТРЦ.

Максим Гаврюшин рассказал RAU о трудностях работы и успехах BudHouse Group в кризисные времена, а также о планах на ближайшее будущее.

BudHouse переносит открытие ТРЦ «Никольский» в Харькове с осени 2016 года на 2017 год. На какой стадии сейчас строительство?

Продолжается вялотекущее строительство. Мы полностью его не останавливали, но темпы значительно снизились. Пока что нет четкого графика финансирования объекта. Ускориться нет возможности, потому что «Никольский» строится за те средства, которые нам поступают от объектов, которые генерируют денежный поток от аренды. Для сравнения: когда строился ТРЦ Forum Lviv было четкое понимание, что есть кредиты ЕБРР и Unicredit каждый месяц было финансирование. Сейчас привлечь банковские кредиты очень непросто.

Расскажите о потенциальных арендаторах ТРЦ «Никольский». С кем уже договорились?

При общей площади более 100 000 кв. м, у нас торговой 52 000 кв. м. По концепции будет четыре этажа торговых помещений. На этаже с развлечениям будет детский центр «Чудопарк», кинотеатр «Мультиплекс» и фитнес-клуб SportLife. Продуктовым оператором будет Le Silpo. Мы договорились практически со всеми. У нас не только якорные арендаторы закрыты, но и галереи практически арендованы полностью. С кем-то подписаны договора, с кем-то проведены предварительны переговоры и получено согласие. Это крупнейшие западные ритейлеры, как Inditex, LPP и наши украинские «Укрзолото» или «Бомонд».

Интерьеры ТРЦ «Никольский»

Первый Le Silpo открылся в Харькове, у вас также заявлен Le Silpo в якорных арендаторах. Нужно ли городу два премиальных супермаркета? Чем он будет отличаться?

Харьков ждет этого открытия. Есть проект супермаркета с кафе и фудзоной. Но тому проекту 1,5 года и возможно Fozzy Group захочет что-то переосмыслить и внести какие-то изменения. После этого прошло много времени и «Сiльпо» уже открыл новые яркие объекты — в Киеве Сiльпо» на Полярной в «Эпицентре», в ТРЦ Gulliver и во львовском ТРЦ Forum Lviv. Последнее открытие полностью изменили мнение львовян о розничной торговле. Сейчас это один из самых посещаемых магазинов комплекса. Вероятно, Le Silpo в «Никольском» тоже может стать немного другим.

Почему остановлена реализация проекта ТРЦ «Фабрика-2» в Запорожье? Ранее его открытие анонсировалось на 2016–2017 гг. Какие теперь сроки открытия?

«Фабрика-2» остановлена и ждет своего «звездного часа». Есть проект, мы начали подготовительные работы и остановились. У нас есть договоренности со всеми якорными арендаторами (теми же, что и в «Фабрика-1»). Пока что не нашли под него финансирование. Если найдем партнера или кредит — открытие первой очереди возможно через год-полтора.

На какой стадии сейчас ТРЦ YESSA в Одессе и HARTZ в Киеве?

В Одессе мы заморозили строительство, а в Киеве пока не начинали. Подготовительные работы сделаны: проведены сети и готов проект. Но это самый большой проект BudHouse Group и стартовать его без четкого понимания, что финансирование будет до окончания проекта, нет никакого смысла.

Банки сейчас перестали кредитовать девелоперские проекты?

Они кредитуют, но на небольшие суммы. Отечественные банки нужные объемы не обеспечат. Нам для ТРЦ «Никольский» не хватает порядка $40 млн. Международные банки пока не спешат принимать решение. Мы общаемся со всеми, даже с китайскими. Но многое зависит от ситуации в стране в целом. Как только будет «зеленый сигнал», что уменьшилась коррупция и закончилась АТО на востоке Украины – многие готовы инвестировать в Украину.

Но финансирование ТРЦ Forum Lviv банки не приостановили…

То, что мы ТРЦ Forum Lviv закончили – это очень хорошо. Повезло, что кредит был взят до начала всех событий и спасибо ЕБРР и Unicredit, что они не приостановили финансирование и с пониманием отнеслись к процессу. Нам удалось убедить их, что все будет хорошо. Надеемся, что этот положительны пример покажет, что в Украине можно работать даже в такие тяжелые времена, а банкам финансировать проекты.

Рассматриваете вариант продажи доли в проектах стороннему инвестору?

Мы готовы к интересным предложениям. Появление нового инвестора – это может быть приемлемым вариантом, все зависит от условий партнерства.

ТРЦ «Фабрика»

Самые успешные проекты BudHouse находятся в Херсоне и Черкассах, в городах, которые другие девелоперы обычно считают бесперспективными. Это ваша стратегия?

Изначально мы не шли только в малые областные центры. Мы шли везде. начали там, потому что было проще: слабая конкуренция и наличие интересных мест для строительства. Но до и после этого мы рассматривали разные объекты в Киеве и городах-миллионниках. Чуть не стали партнерами Arricano, однако не вышло. В итоге купили площадку в столице и начали проект в миллионнике. На Херсон обратили внимание, потому что он был вообще пустой. В городе не было ни одного качественного ТРЦ. Когда мы начали там строительство, появился конкурент, который тоже решил запустить в центре торговый комплекс. Но в итоге этот объект оказался незаполненным и закрылся через месяц.

А Черкассы?

Там была похожая ситуация. В Черкассах есть несколько небольших ТРЦ, но в центре города не было нормального правильного качественного объекта. Мы посчитали, что можем хорошо себя тут зарекомендовать.

В небольших областных центрах строить проще?

Проще заниматься согласованием документов. Быстрее. Мэры небольших городов понимают, что это рабочие места. В Херсоне была поддержка на местном уровне. Это дает возможность «попиариться». Не было супер-помощи, но не противодействовали строительству, просто не мешали нам.

Психология потребления и покупательский спрос отличается в таких городах?

Психологии потребления в таких городах можно сказать вообще не было. Жители Херсона не понимали практически, что такое большой спорт-клуб с тремя бассейнами или магазины Inditex. Они не понимали чего ожидать. Многие думали, что откроется большой крытый рынок. А теперь они приезжают в Николаев или Одессу и говорят: у вас тут нет такой «Фабрики», поеду к себе. К нашему качеству услуг, атмосфере и арендаторам. Конечно, был риск и все задавали вопрос, примут ли жители такой большой комплекс и нужно ли это херсонцам. Вдруг люди в регионах не готовы тратить деньги? Но мы видели успешные примеры в областных центрах. Тот же Житомир, там есть ТРЦ «Глобал UA» площадью более 60 000 кв. м. И он востребован.

Черкассам было более привычно, они понимали, что такое современный ТРЦ. Наша задача была сделать фешн-объект самым модным и красивым. Нужно было выделяться на тот момент. ТРЦ «Любава» показывает прирост 15-20% посещаемости в год. Во время нынешнего кризиса у нас там не было свободных помещений, даже стоит очередь из потенциальных арендаторов.

А в ТРЦ «Фабрика» в Херсоне какая заполняемость сейчас?

До 2013 года свободных площадей не было. После сдачи последней очереди строительства у нас появились свободные помещения, но самая низкая заполняемость в начале 2015 года была 92%. Сегодня это 99%, а к весне откроются несколько новых магазинов и пустых помещений у нас не будет вообще. Разные были ситуации, не всем хватало оборота для оплаты аренды, была ротация ритейлеров. Наполнить такой объект непросто – 400 лотов.

 Ритейлерам непросто в нынешних условиях. На какие уступки вы шли в работе с арендаторами?

Со всеми по-разному, стараемся находить индивидуальный подход, особенно в последние два года. С крупными международными ритейлерами договаривались на процент от оборота. С кем-то из крупных отечественных сетей фиксировали гривну и пересматривали каждый месяц. С местными СПД фиксировали ставку и давали льготные условия. Сейчас условия с арендаторами стали более паритетными. Если мы даем процент от оборота, то есть своя система контроля, контрольные закупки, ежемесячные закупки. Могу сказать, что с половиной арендаторов сложилась уже своя история взаимоотношений и я им доверяю. Они заинтересованы в правильном развитии и партнерских отношениях.

Как было ритейлерам в 2015 году? Интересна ваша оценка, как девелопера, который видит цифры продаж.

В гривнах понятно оборот растет. У лидеров это может быть 70-80% рост, а у середнячков 30-50% по отношению к прошлому году. В штуках продажи по-разному. Но были периоды в 2015 году когда например LPP и Inditex показывали даже прирост в евро, не смотря на то, что происходит в стране: падение ВВП, девальвацию и отсутствие роста зарплат. Это феноменальные результаты. Я ожидал, что этим летом падение будет самым глубоким. Но весь тот год прошел с постепенным приростом к прошлому.

Дайте совет девелоперам, которые изучают возможность строительства ТРЦ в областных центрах?

Надо поверить самому, что это будет работать. Если поверишь сам, то поверят и арендаторы. А если поверят они, то они смогут убедить людей, и люди поверят и продажи будут. Но при этом нельзя быть сумасшедшим. Нет смысла делать большие ТРЦ в Житомире или Херсоне, в городах где уже работают крупные качественные комплексы. Но в тех городах, где нет таких, вполне можно рассчитывать на успех.  И таких примеров много, например ТРЦ Hollywood в Чернигове.

Но самое главное это грамотная концепция. Есть ошибки, которые рынок не прощает даже при отсутствии конкурентов. Например, если сделать гипермаркету отдельный вход, когда покупатели будут идти прямо туда и не заходить в ТРЦ – это обречь торговый комплекс на жалкое существование. Если В Киеве еще такие ошибки могут «прокатить», то в Черкассах или в промзоне в Черновцах этого делать ни в коем случае нельзя.