Петр Хорошок, Globus: «Главная бизнес-цель на 2016 год – сделать уровень вакантности не выше 1,6%»

Что происходит с первым торговым центром столицы

ТЦ Globus — самый знаковый проект столицы. Красную ленточку первого профессионального торгового центра города мэр Киева Александр Омельченко перерезал на День Киева в мае 2001 года. Девелоперами проекта были Гарик Корогодский и Александр Меламуд вместе с партнерами.

Расположенный в сердце Киева Globus долгое время был самым дорогим торговым центром столицы. На пике в 2007‑м аренда квадратного метра на первой линии обходилась в $150–200 в месяц. В том же году бизнесмены продали комплекс британскому инвестфонду London & Regional Properties (L&R) братьев Яна и Ричарда Ливингстон. Сумму сделки до сих пор хранят в тайне. Консалтинговые компании оценили ее как минимум в $200 млн, назвав самой крупной на тот момент продажей украинской недвижимости.

После ТЦ Globus пережил и митинги арендаторов, и революционные действия на главной площади столицы. Волнения сильно ударили по наполняемости ТРЦ и уровню арендных ставок

В середине 2014 года в ТЦ Globus появился новый менеджмент. Задача оказалась непростой — вакантность комплекса составляла более 40%. Но торговый комплекс постепенно обновляется и заполняется арендаторами. Прошлое руководство комплекса было непублично и не давало никаких интервью. Что будет с ТЦ Globus и как он изменится, RAU рассказал директор ТЦ Globus Петр Хорошок.
Несколько лет назад арендаторы ТЦ Globus проводили митинги и просили сделать ремонт в торговом комплексе, который один из старейших в Киеве. Потом комплекс пережил революционные действия на главной площади столицы и также пострадал. Каково сейчас техническое состояние торгового комплекса и что уже сделано?

Мы, новая команда, не сталкивались с такой проблемой, как митинги арендаторов. Менеджмент компании L&R Properties в Украине в (London & Regional Properties – собственник ТЦ Globus) обновился конце зимы 2014 года, менеджмент самого ТЦ поменялся в августе 2014. С того момента ни один из арендаторов не покинул Globus по причине невыполненного требования сделать ремонт. Да, объект сильно пострадал во время событий 2013 года, и, было очевидно, он нуждается в реставрации и ремонте. Что мы и начали делать.

Как вы выходили из этих ситуаций? Насколько пострадал ТЦ? Что пришлось ремонтировать или обновлять?

Globus серьезно пострадал. Когда мы начали управлять им летом 2014 года, то кроме вопросов коммерческих, были серьезные технические проблемы. В первую очередь это входные группы, стеклянные фасады и купола. Оперативная замена стеклянных фасадов и разбившихся частей куполов было приоритетом. Также были существенные вопросы по системам, которые часто невидимы для глаз покупателей: мы усилили гидроизоляцию, обновили системы освещения, обновили складские помещения. Также мы отремонтировали санузлы в первой линии. Cейчас комплекс работает по всем правилам и нормам.
Закрыв горящие вопросы мы перешли к другим – сейчас занимаемся обновлением входных групп. В частности начали работы со стороны консерватории, в ближайшее время начнем с улицы Михайловской, а также со стороны метро. В ноябре открыли обновленную торговую галерею Globus Passage – которая соединяет подземный переход со станции метро Майдан Незалежности и вторую линию Globus’a. Следующим этапом будет комплексная замена света и проведение косметических работ внутри ТЦ. Также мы начали и будем продолжать ремонт зон общего пользования —обновление мебели фуд-корта и ремонт всех санузлов в ТЦ Globus. Это те работы без проведения которых не может функционировать качественный торговый центр.
Мы продолжим улучшать ТЦ Globus и в 2016 году и планируем инвестировать в техническую реконструкцию и качественное обновление.

Делали ли вы реконцепцию каких-то зон? Например, поменялась зона фуд-корта в первой линии. Что изменилось?

Собственник объекта был готов делать глобальную реконцепцию объекта. Полгода менеджмент компании, с консультантами из Нидерландов и при участии компании DTZ готовили масштабный проект обновления Globus’a.
Однако, в связи с тем, что экономическая и военно-политическая ситуация в Украине далека от разрешения, мы поняли, что сейчас не самое удачное время реализовывать этот проект – было принято решение отложить его до лучших времен.
Тем не менее, торговый центр нуждается в обновлении и это происходит. Есть ротация небольших арендаторов и привлечение новых масштабных операторов, в том числе категории общественного питания.На сегодняшний день речь не идет о реконцепции фуд-корта Globus’a – это традиционное место кофе-перекуса-обеда для киевлян и гостей города. Мы планируем укрепить фуд-корт за счет системных операторов, которые смогут обеспечить дополнительный комфорт для посетителей – например, облагородить свою зону посадки, предложить интересные интерьерные решения, предоставить дополнительный сервис.

На рынке наблюдается бум малого и среднего бизнеса в области общественного питания – мы готовы дать шанс украинскому фуд-стартапу и разместить в Globus’e самые интересные форматы.

Что было с наполняемостью Globus, когда вы его получили? Пересматривали ли вы арендные ставки?

Относительно наполняемости и арендных ставок. С одной стороны, еще до падения гривны с большинством арендаторов были подписаны долгосрочные договора. С другой стороны после событий 2013 – 2014 гг. – мы все находились в ситуации неопределенности.
После выборов 2014, все вернулись к бизнес планированию, и мы в режиме плотного диалога с арендаторами искали взаимоприемлемые варианты решения.
Globus достался нам с вакантностью более 40% и с посылом от многих арендаторов, что они не желают работать в ТЦ. Мы со всеми смогли наладить диалог, решили все проблемные вопросы, где не было понимания раньше. Мы поставили задачу сохранить всех текущих арендаторов. Ушли из торгового центра те, кто закрылся в Украине как бизнес. Если говорить о текущей ситуации, то сейчас в Globus вакантность порядка 11%. Это если вычесть временные контракты для магазинов формата pop-up (все что меньше года), то вакантность составит около 15%.

Учитывая девальвацию национальной валюты, какие решения вы предложили своим арендаторам, чтобы вместе пережить девальвацию национальной валюты? 

Предложили ли кому-то схему процент от товарооборота, на каком уровне фиксировали курс?
Ситуация с девальвацией повлияла на все торговые центры. Но на фоне общей ситуации Globus оказался в более сложном положении т.к. у объекта есть финансовые обязательства перед западной компанией, которые рассчитываются в валюте. Мы практически никому не фиксировали долгосрочные контракты в гривне, 90% наших контрактов привязаны к доллару.

В Globus’e исторически было очень мало контрактов с привязкой к % от оборота. До сих пор мы стараемся эту практику сохранять. У нас есть примеры микса: фиксированная ставка + % от оборота по крупным операторам, но это, скорее, исключение, чем практика.

В мае ТЦ Globus заявил, что обновил за 9 месяцев более 20 арендаторов. Сколько их еще добавилось?

За последний месяц мы подписали договора с еще семью арендаторами. Так, магазин косметики NYX открылся сразу в двух частях ТЦ – в первой линии (вход с ул. Михайловской и метро) и в третьей линии на первом этаже (вход за монументом Независимости).
Важное открытие в Globus’e– премиальный Brocard на 219 кв. м (первый этаж третьей линии). Это четвертый магазин нового формата косметическо-парфюмерного лидера ритейла. Также в Globus’e открылись сразу два временных формата UAMadeFashion общей площадью около 400 кв. м

Из крупных сетевых операторов – сделка с ювелирным бутиком «Золотой Век», который заходит сразу двумя форматами – бренд-магазином «Золотой век» на 105 кв.м и островом «Серебрянный век». Ранее осенью в Globus’eоткрылся новый магазин Sassofono на 200 кв. м Важным арендатором фуд-корта стала Салатейра.

19 ноября мы запустили обновленный Globus passage – ритейл-коридор, который соединяет выход из метро станции Майдан Независимости и вход Globus. Все арендные места были заполнены небольшими, но сетевыми операторами – белье, билетные кассы, парфюмерия, кофейня в формате to go и даже эко-супы. На декабрь запланировано открытие нового формата ресторан-бара почти на 600 кв. м во второй линии ТЦ.
Также мы подписали еще один значимый контракт с еще одним крупным ресторанным операторов на 700 кв. м в первой линии Globus’a, который откроется уже весной 2016. Пока не можем раскрывать детали сделки.

В нынешнем Globusе есть супермаркеты Billa. Какой трафик они дают? Один из супермаркетов находится рядом с элитными магазинами, как вы с ними договорились?

В Globusе есть два супермаркета Billa – в первой и второй линии ТЦ.
С одной стороны, в Billa в первой линии находится в соседстве с фешн-операторами, с другой стороны – супермаркет достаточно автономный.
Супермаркет находится «на антресоли», у него своя входная группа и четкое зонирование.
Потоки покупателей не сильно пересекается. Выход внутреннего фасада на фешн-часть был детально продуман. Фасадная витрина изготовлена из специального стекла и притонирована, поэтому не диссонирует с фешн-зоной – это было требование Globus’а.
Сквозь эту витрину не видно самих товаров, но виден красивый свет, понятно, что там происходит какая-то жизнь.
По трафику Billa– мы не можем комментировать коммерческую информацию, но могу добавить, что появление Billa повлияло на рост трафика в торговом центре.

В Globusе открылось 3-4 pop-up store. Что дают торговому комплексу такие проекты? Какие условия предлагает ТЦ для таких магазинов? (ремонт, низкая арендная ставка или короткие сроки аренды)

Сейчас в Globusе работает 5 временных операторов. Условия немного отличаются, чем у постоянных арендаторов (договора больше одного года) – где-то они могут быть лояльнее по цене, но жестче по условиям разрыва отношений или предусматривают дополнительные обязательства (например проведение ивентов).
Для Globus’а это, отчасти, соц.проект поддержки малого и среднего украинского бизнеса на пути к большому ритейлу. Например, UAMade store вначале открылся у нас, потом запустили два проекта UAMadeFashion и, как мы знаем, планируют открывать магазин в ТРЦ Gulliver. Вначале мы предложили им формат pop-up, а сейчас планируем продлить на более длительный срок.

Увеличился ли спрос на товары украинских дизайнеров и производителей? Насколько успешны такие pop-up магазины? (можно цифры)

#MadeInUkraine – это действительно тренд. Поэтому из пяти временных форматов – три с акцентом на украинские товары. Нам не доступны их статусы по оборотам, но сам факт того, что они хотят перекочевать из временного в постоянный формат говорит о том, что они себя чувствуют в Globus’e уверенно.

Что готовит Globus на новогодний сезон? У вас стартует новогодний маркет Юлии Савостиной #MadeInUkraine, что от него ожидаете?

В этот Xmas-сезон мы делаем акцент на социальную составляющую. Совместно с фондом «Твоя Опора» и благотворительным проектом Маши Ефросининой Charity Weekend мы запускаем кампанию Globus Charity Winter или Зима Добрих Справ в Globus. Цель проекта – собрать средства на необходимое оборудование для института сердца Амосова. Globus делает гарантированный взнос в 100 000 грн., остальную сумму планируем собрать благодаря активному вовлечению арендаторов, посетителей ТЦ, проведению тематических мероприятий и активностей.

Мы намерено выбрали в партнеры фонд с прозрачной репутацией так как уверены, что благотворительностью, как и бизнесом, нужно заниматься профессионально.
Главный посыл кампании «помогать – обычное дело». Помогать – это такое же обычное занятие, как пить кофе, покупать платье или выбирать подарок. Только в Globus’e эти привычные дела обретают дополнительный смысл – помощь.

Также в Globus будет работать pop-up новогодний маркет, главный оператор которого – проект #MadeInUkraine Юлии Савостиной. Этот качественный ритейл-формат с хорошим настроением, подарками, фото-зонами, мастер-классами.
Конечно, мы ожидаем рост трафика в ТЦ, который должен повлиять на обороты арендаторов..

Какие планы по развитию ТЦ? Есть ли у вас свободные лоты и что еще будет меняться?

Главная бизнес-цель на 2016 год – сократить уровень вакантности до рыночных норм и сделать ее не выше 1.6%.

Когда мы отложили реализацию масштабного плана реконструкции Globus’a, был разработал «план Б» — программа постепенного улучшения ТЦ, без кардинальных архитектурных изменений. Сумма инвестиций в реновацию ТЦ за 2014-2015 гг. составила порядка 500 000 долларов. В 2016 мы инвестируем значительно больше в обновление и ремонт. Как я говорил ранее – приоритет обновить входные группы ТЦ. Сейчас уже идут активный ремонт входной группы стороны консерватории. Второй этап предусматривает реновацию входных группы с ул, Михайловская и выход со стороны станции метро Майдан Незалежности. Далее мы заменим всю внутреннюю и внешнюю навигацию ТЦ внутри и снаружи. Следующие шаги — замена освещения, ремонт внутри ТЦ .

ТЦ Globus (www.globus.com.ua) – первый профессиональный торговый центр в Украине. Общая площадь объекта – 35 400 м2. С 2008 объект принадлежит и управляется одной из самых крупных европейских частных инвестиционных компаний — London & Regional Properties (www.lrp.co.uk). Инвестиционный портфель L&R включает объекты отельной, офисной и торгогой недвижимости по всему миру (Лондон, Монте Карло, Мадрид, Кейптаун, Киев) общей стоимостью 9 млрд фунтов стерлингов.