Андрей Козин, Focus Estate Fund: Почему компания скупает торговые центры в Европе

Управляющий партнер Focus Estate Fund Андрей Козин рассказал об инвестиционном климате, проблемах с контролирующими органами и работе в странах ЕС.

Читайте українською

Инвестиционный фонд Focus Estate Fund — не самая известная компания на украинском рынке, хотя владеют компанией местные предприниматели. Ее фокус — небольшие объекты коммерческой недвижимости в Центральной Европе. За последние полтора года фонд стал собственником трех небольших торговых центров в Польше и Чехии, в следующем году намерен приобрести еще три объекта за границей. Почему компания не вкладывает деньги в Украину, как изменилась инвестиционная привлекательность нашей страны за последние три года и с какими проблемами сталкиваются инвесторы — в интервью LIGA.net рассказал управляющий партнер Focus Estate Fund Андрей Козин.

О приобретениях за рубежом

— О вашем фонде Focus Estate Fund известно немного. Фактически только то, что вы готовы потратить на покупку недвижимости примерно 50 млн евро. Как создавали фонд и кто ваши партнеры?

— Узнаваемость нам не нужна. 50 млн евро мы готовы инвестировать не сразу, а в течение нескольких лет. Для Украины это значительная сумма, на западных рынках это минимальная цифра при создании подобных фондов. Данные о партнерах есть на сайте фонда — это Максим Школьник, Николай Стеценко, Олесь Романишин.

— Месяц назад вы купили ритейл-парк Most Retail Park в Чехии. Во сколько он обошелся?

— Мы подписали договор о неразглашении информации по сделке, поэтому точную цифру назвать не могу. Доходность этого ритейл-парка без кредитного плеча превышает 9% годовых в евро.

У нас есть опыт работы в Польше, мы были акционерами польской компании Kleba Invest еще до того, как она вышла на Варшавскую фондовую биржу. Это польский девелопер, который специализировался на разработке концепции, строительстве, сдаче в аренду и продаже торговых парков. У меня и моего партнера Максима Школьника был опцион на продажу акций основному инвестору, который мы реализовали.

— Это уже третья сделка. За последний год фонд стал владельцем ритейл-парка Centro Ostrava в Чехии и торгового центра Galeria Sandomierz в Польше. Почему покупаете небольшие объекты?

— Эти активы мы купили в 2016 году. У больших объектов существенно ниже доходность, при этом риски, с моей точки зрения, выше.

— Почему?

— Например, в крупном торговом центре раньше было больше торговли, а сейчас необходимо больше развлечений, ресторанов. Проводить реконструкцию в большом и сложном объекте дороже.

Ритейл-парки привлекают арендаторов низкой арендной ставкой, отсутствием общих зон. Все арендаторы имеют отдельные входы в магазины с большой парковки. В ритейл-парках открывают магазины такие крупные операторы, как H&M, Mediamarkt.

Ритейл-парки размещаются в одноэтажных зданиях, и если завтра требования рынка изменятся, то такие объекты легко переформатировать. Например, под фитнес-центры, логистику для интернет-торговли, выставочные центры, услуги и развлечения.

— Удалось ли заполнить арендаторами чешский и польский торговые центры?

— Заполняемость ТЦ Galeria Sandomierz около 97%, в ритейл-парке Centro Ostrava мы даже сдаем прилегающую землю Tesco и автомобильной мойке, вакантность стремится к нулю. Мы привлекли в ритейл-парк Centro Ostrava фитнес-центр. Это обеспечивает большой трафик утром и вечером, что положительно отразилось на посещаемости и оборотах наших арендаторов.

— Высокая ли вакантность в недавно приобретенном Most Retail Park?

— Высокая, примерно 30%. Предыдущий собственник, с моей точки зрения, не уделял должного внимания этому объекту. Уже подписано два предварительных договора с новыми арендаторами, и мы рассчитываем, что в следующем году вакантность будет не выше 5%.

О будущих покупках

— Вы ранее говорили, что присматриваетесь еще к трем торговым центрам в странах Восточной и Западной Европы. Что это за объекты?

— Мы присматриваемся к гораздо большему количеству объектов, но рассчитываем в следующем году купить не менее трех торговых центров в Чехии и Польше.

— А в других странах?

— Следим за ситуацией на рынках Венгрии, Румынии и Словакии. Но пока не готовы покупать. На первый взгляд, в этих странах есть объекты, в которых выше доходность: 10-11% годовых. При этом в предлагаемых объектах заканчиваются договоры аренды по высоким ставкам, существенно выросла конкуренция, и собственникам придется сильно снижать ставки, в некоторых случаях в два раза.

Мы ожидаем снижения ставок и будем приобретать объекты уже по другой цене. Сделки планируем примерно через два-три года.

— Коммерческая недвижимость в странах Западной Европы вас не привлекает?

— Мы рассматривали объекты для понимания основных тенденций в странах Западной Европы. На этих рынках более низкие ставки по кредитам. Например, в Германии реально получить кредиты с эффективной ставкой около 1% годовых и более длинные контракты с арендаторами — на 5-20 лет. В Чехии эффективная ставка по кредитам около 2% годовых, арендные контракты обычно заключаются на 5-10 лет, очень редко — на 15. Доходность в Западной Европе существенно ниже: около 6-7% годовых, а цены за 1 кв. м существенно выше.

— Почему инвестируете в зарубежные объекты?

— У меня много бизнесов в Украине, но они не объединены под одним брендом. Скажу честно: риски в Украине и странах Восточной Европы несопоставимы. Суммарно по всем бизнесам, где я являюсь инвестором, насчитывается около 100 судебных дел. Если говорить о недвижимости, то это оспаривание права собственности, полученных разрешительных документов, неправомерное начисление земельного налога и т.д.

Мы оспариваем эти решения в судах, в основном получаем позитивные решения, но это занимает очень много времени. Взаимодействуем с Советом бизнес-омбудсмена, встречаемся с руководителями подразделений государственных структур, которые выносят неправомерные решения. Они говорят, что все исправят, но ничего не меняется.

— Откуда такое пристальное внимание со стороны контролирующих органов?

— Не думаю, что это связано лично со мной. Это касается всех бизнесменов, которые ведут прозрачно бизнес в Украине и не платят взятки.

— Вы принципиально не платите взятки?

— Я не вижу в этом смысла. Особенно имея опыт работы в Европе, где заранее знаешь свои права и все контролирующие органы гарантируют их соблюдение. Репутация, по моему мнению, это самое ценное, что есть у бизнесмена.

Несмотря на громкие заявления представителей высшего политического истеблишмента страны и новости о коррупционных делах в высших эшелонах, на практике в ведении бизнеса мало что поменялось.

Система прокуратуры, МВД, СБУ и судов, разрешительных и контрольных органов в большей степени работает в прежнем режиме. Учитывая, что кредит доверия к задекларированным изменениям бизнес-климата исчерпывается, а изменения так и не наступили, я ограничиваю инвестиции в Украину.

— К каким компаниям вы имеете отношение?

— Я непубличный человек. Есть несколько бизнесов, в которые я инвестировал. Например, это клиника для здоровых людей Sqlab, портал недвижимости Address.ua, около 10 молодых технологических компаний с глобальными амбициями, дистрибьюторская и логистическая компания Медиа Трейдинг, которая работает с иностранными производителями, растаможивает, хранит и продает продукцию на территории Украины. Были ожидания, что такая услуга будет интересна тысячам иностранных компаний. Но в последнее время большинство ранее работавших клиентов закрыли свой бизнес в Украине.

— Почему?

— Доходность и риски не совпадают с ожиданиями производителей. Продажи на украинском рынке сокращаются, страховые компании закрыли лимиты на Украину. Другими словами, все, что производители отгружают в Украину, — на свой страх и риск. Западный менеджмент не привык рисковать.

Об инвестиционном климате

— Правительство говорит о значительном упрощении правил работы для бизнеса в Украине. Вы чувствуете изменения?

— Есть некоторые островки улучшений, например организация публичных реестров, отмена монополии на регистрацию прав собственности, БТИ и ряд других. В то же время, если сравнивать с нашими ближайшими соседями — Польшей и Чехией, то мало что изменилось в лучшую сторону.

— Почему тогда не продаете бизнес в Украине?

— Я думаю, что продавать бизнес в Украине — это из разряда фантастики. Можно продать конкретные объекты недвижимости, можно продать товар. В своей финансовой отчетности я резервирую практически 100% средств, которые инвестированы в Украину.

Об украинском рынке недвижимости

— Украинский рынок коммерческой недвижимости считается одним из наиболее привлекательных. В Киеве открывается множество новых торговых центров. Считаете ли вы этот рынок интересным?

— Стоимость денег в Украине очень высокая. Например, в Чехии кредитная ставка около 2% годовых в евро, а в Украине от 12%. Стоимость денег очень хорошо отражает риски.

Доходность коммерческой недвижимости в Украине — 12-14%, примерно на уровне стоимости денег. Другими словами, вкладывать заемный капитал не имеет смысла, поскольку инвестор не получит никакой маржи.

Украинская гривня за 20 лет обесценилась в 15 раз, и мы не знаем, какой курс будет завтра, в отличие от относительно стабильных чешской кроны и польского злотого.

— Киев активно застраивается новыми жилыми объектами. Этот рынок перспективный?

— В этом году в Киеве будет введено в эксплуатацию около 3 млн кв. м жилой недвижимости, тогда как в предыдущие годы в столице вводили в эксплуатацию около 1 млн кв. м. Я не вижу предпосылок для того, чтобы рынок принял в три раза больше.

Цены на жилье сегодня находятся на уровне себестоимости. Базовые строительные материалы, такие как цемент, арматура, бетон, за два года подорожали в два раза, стоимость работ выросла еще больше, потому что множество квалифицированных рабочих из Украины работают в Польше и других странах Европы. Подорожало все, кроме квартир.

— Как много объектов коммерческой недвижимости в Киеве выставлено на продажу?

— Очень большое предложение при крайне низком спросе.

— Насколько запросы собственников реальны?

— Я знаю несколько западных инвесторов, которые готовы рисковать и купить в Украине объекты с доходностью около 20%. Ожидания продавцов — это доходность 13-14%. Существует огромная пропасть между 20% и 14%.

Очень часто сделки в Украине — это передача актива внутри группы или продажи локальным инвесторам.

— У вас есть еще один проект в Украине — это реконструкция под комплекс апартаментов Loft House Podol. Этот проект вы реализуете вместе с Ольгой Кавуниченко. Сейчас работы в нем заморожены. В чем проблема?

— В Украине мы не строим ничего нового, а только реконструируем. Для Loft House Podol мы выкупили два здания на улице Межигорской, 78, выполнили реконструкцию и планировали продавать в них апартаменты.

Сначала бывший арендатор — некий израильский бизнесмен грузинского происхождения — подал иски с требованиями признать его право собственности на эти объекты при наличии большого долга по арендной плате. Было в общей сложности 9 судебных дел, все мы выиграли, на это ушло более двух лет. После окончания судебных процессов мы продали апартаменты в первом здании и приступили к реконструкции второго. Но сейчас работы заморожены из-за необоснованных претензий контролирующих органов. По этому вопросу у нас около 20 судебных дел. Пока все они не будут урегулированы, мы не планируем продолжать реконструкцию.

— Коммерческие банки и Фонд гарантирования вкладов получили в управление огромное количество объектов недвижимости, которые они готовы продать. Интересно ли выкупать такие активы?

— Фонд гарантирования вкладов и коммерческие банки сконцентрировали огромное количество недвижимости и прав требования на недвижимость в Украине. Но продаются в основном проблемные объекты или права требования. При этом в большинстве случаев цены выше, чем на рынке.

— Какие ваши прогнозы по поводу улучшения бизнес-климата в Украине?

— Думаю, что до следующих президентских выборов ключевые игроки будут заинтересованы в сохранении инструментов влияния друг на друга, и текущая система прокуратуры, СБУ, МВД, судов не будет реформирована. Возможно, какие-то позитивные предпосылки могут возникнуть с апреля 2019-го в зависимости от результатов выборов, но пока об этом говорить еще рано.

Источник: LIGA.net

Читайте также — 

У пошуках колишньої величі: як київський ЦУМ збирається повернути покупців