Людмила Вилищук, Lavina Mall: Снижение арендных ставок – это шаг назад

С чем связаны проблемы Lavina Mall, за счет чего менеджмент ТРЦ рассчитывает исправить ситуацию, чего хочет достичь реконцепцией фуд-корта и ведет ли переговоры с H&M.

Читайте українською

Read in English

Крупнейший торгово-развлекательный центр Украины Lavina Mall открылся в конце прошлого года, однако до сих пор стоит полупустым. Свои магазины открыли лишь чуть более половины арендаторов, а ключевые fashion-якоря все еще ремонтируют локации. Посещаемость ТРЦ далека от заявленной, соответственно, и товарообороты действующих арендаторов невелики. Сами ритейлеры не скрывают своего разочарования и просят управляющих ТРЦ снизить арендные ставки хотя бы до выхода на заявленные показатели посещаемости. Почему их просьбы остаются без ответа, rau.ua спросила у Людмилы Вилищук, которая в апреле возглавила отдел аренды Lavina Mall. В кулуарах форума New Comers 2017. Новый бизнес. Новые лица. Новые технологии, она рассказала о том, с чем связаны проблемы крупнейшего в Украине ТРЦ, за счет чего менеджмент комплекса рассчитывает исправить ситуацию, а также о причинах реконцепции фуд-корта, переговорах с H&M и многом другом.

Слабый старт

— Людмила, вы уже два месяца возглавляете отдел аренды ТРЦ Lavina Mall. Расскажете, что удалось сделать за это время?

— Отчитаться о выполненной работе и ее успешности пока достаточно сложно, так как мы еще не сделали всего запланированного.  Сейчас у нас только формируется команда, мы ищем разные возможности для нахождения компромиссных решений с арендаторами, акцентируем их внимание на дополнительный маркетинг. Все эти процессы проходят болезненно и никто не скрывает, что сейчас в Lavina Mall сложный период, но закономерный для открывшегося ТРЦ.

— С вашей точки зрения, почему показатели работы Lavina Mall сейчас далеки от ожиданий?

— Вы знаете, что революции никогда не проходят тихо и мирно. А Lavina Mall, безусловно — революция на столичном рынке торговой недвижимости. Сложность этого объекта в том, что такого раньше не было.

Lavina Mall – абсолютно новый для Украины формат ТРЦ, работать в котором по старым схемам не получится. К сожалению, пока не все ритейлеры понимают, что тут нужно менять подходы и учиться работать по-новому.

Необходимо понимать, что протяженность торговой галереи в ТРЦ – около 1,5 км. Посетив торговый центр, можно с легкостью найти Сільпо, но не знать что в ТРЦ есть Benetton или Fellini. Поэтому если арендатор не будет вкладывать в маркетинг, не будет кричать о себе и привлекать посетителей, то может случиться, что к нему просто не дойдут.

— Какие ключевые задачи ставите перед собой?

— Первый год работы ТРЦ всегда самый сложный. Поэтому сейчас нам важно наладить эффективный диалог с арендаторами. Если же ритейлер не готов идти навстречу, не слышит нас, не пытается найти новые методы работы и никак не привлекает к себе покупателя, то абсолютно логично, что мы заходим в тупик. Впрочем, это часть нашей работы – не давать арендатору возможности остановиться. Для этого у нас есть мотивация в качестве арендной ставки.

— Какая сейчас заполняемость торгового центра по открытым дверям?

— На конец мая заполняемость составляла 64%. Каждую неделю мы открываем еще 3-7 новых магазинов и к осени планируем открытие всех крупных якорей, которые уже арендовали у нас помещения. Сейчас уже проводятся ремонты в магазинах LPP Group. Reserved будет самым большим в Украине и займет два этажа. В новых форматах также откроются Mohito, Cropр, SinSay, Terranova, Callioрe, Mango и другие. Рассчитываем, что эти магазины будут привлекать еще больше покупателей и посещаемость ТРЦ существенно вырастет. Также ремонты уже делают в магазинах Inditex Group. У нас будет самая большая Zara в Украине площадью 3000 кв. м. В целом же, всем своим арендаторам мы предлагали открывать магазины новых форматов, чтобы они качественно выделялись на фоне других и мотивировали людей ехать за покупками именно в Lavina Mall.

— Растет ли посещаемость Lavina, насколько активно?

— Посещаемость растет, но этот рост нестабилен. Lavina Mall открывалась с невысокой заполняемостью, но постепенно ТРЦ заполняется и с каждым новым открытием меняется целевая аудитория, количество посетителей и т.д.

В апреле ТРЦ Lavina посетило около 1 000 000 человек. Понятно, что часть этого трафика мы получаем за счет соседства с гипермаркетами АШАН и Эпицентр.

Учитывая, что мы находимся между этими двумя крупными торговыми объектами, наша среднедневная посещаемость не может быть ниже, чем у них. В любом случае, и с Эпицентром, и с Ашаном у нас идет обмен трафиком, поэтому ведем с ними переговоры о сотрудничестве в этом направлении.

— Какой трафик у развлекательного парка Galaxy, который должен был стать одним из главных якорей комплекса?

— Galaxy также запускался не в полном объеме. Только в марте развлекательный центр заработал полностью. Сейчас он занимает площадь в 20 000 кв. м. Его среднедневная посещаемость – около 7 000 человек, но мы рассчитываем выйти на 20 000. Скорее всего, после выхода на такой трафик, мы сможем увеличить посещаемость ТРЦ Lavina в будние дни. Ведь если посетителям парка Galaxy в выходной день нужно будет простоять несколько часов в очереди, чтобы попасть на самые большие американские горки, то многие из них предпочтут приезжать в парк в будний день, когда людей в нем будет меньше.

Добровольное выселение

— В начале года вы начали реконцепцию фуд-корта, почему решились на этот шаг?

— В концепции было две зоны общепита, но на основании комплекса причины решено оставить только один – возле Multiplex. В освободившейся зоне мы планируем сделать «нарезку» под fashion-магазины. В основном это будут крупные торговые точки международных ритейлеров, которые пока еще не представлены в Украине. Переговоры с ними ведет эксклюзивный брокер ТРЦ — компания NAI Ukraine. Таким образом, в зоне фонтана хотим сделать начало fashion-галереи. Это позволит направлять потоки вглубь ТРЦ, что поможет эффективно работать и другим арендаторам.

— Насколько мне известно, далеко не все арендаторы фуд-корта были довольны переездом. При этом все они рассчитывали на то, что ТРЦ компенсирует стоимость переезда и снизит арендную ставку. Была ли какая-то компенсация?

— Условия переезда с каждым конкретным арендатором обсуждались в индивидуальном порядке. Абсолютно все арендаторы переехали на новые локации. Это говорит о том, что нам удалось договориться. Однако арендные ставки не снижали.

Я считаю, что снижение ставок — это шаг назад. Мы же двигаемся только вперед, ожидаем больших перемен и видим, что они уже происходят.

Поэтому сейчас сделать шаг назад и заявить о том, что мы смирились с нынешними показателями, было бы неправильно. Мы полностью осознаем, что сейчас у нас много сложностей и нам приходится принимать много болезненных решений. Однако эти решения основаны на глубоком анализе, полностью оправдывают себя и дают возможность на эффективную работу всего ТРЦ уже в ближайшее время.

— Многие ритейлеры верят в то, что через какое-то время Lavina Mall будет успешным, однако при этом они жалуются на то, что ТРЦ не идет им на встречу сейчас…

— Наша позиция по арендным ставкам не говорит о том, что мы не готовы договариваться. Нигде не написано, что арендная ставка должна быть $20/кв. м или $200/кв. м. Арендная плата – это всегда договорные условия и договор аренды индивидуален для каждого ритейлера.

Если арендатор не смог найти возможности для снижения арендной ставки или условия перерасчета – это и его недоработка в том числе.

Любой арендодатель всегда хочет, чтобы ставка была большей. Если бы вы построили торговый центр, вложив в него сотни миллионов долларов, то не сдавали бы квадратные метры по $3 в расчете на то, что он откроется с заполняемостью в 100%. На моей памяти ни один торговый центр не открылся с нулевой вакантностью. Даже Ocean Plaza, которая сегодня показывает потрясающие товарообороты и трафик, в начале своей работы испытывала трудности, как и Lavina сейчас. Впрочем, мы этих трудностей не боимся. А с арендаторами – готовы договариваться. Просто в нашем случае предлагаем пересмотреть привычные условия и не просто даем скидку, а мотивируем этой скидкой.

— На каком этапе сейчас проект реконцепции фуд-корта?

— Проект в завершающейся фазе. Новая фуд-зона практически готова: мы уже передали помещения арендаторам, многие из них уже закончили отделку и готовятся переносить оборудование. Примерно к 20-му июня планируем полностью открыть обновленный фуд-корт с рестораном McDonalds. Конечно, с появлением McDonalds рассчитываем существенно увеличить поток посетителей на фуд-корте, в первую очередь – семейной аудитории. Впрочем, за те семь месяцев, которые работает ТРЦ Lavina Mall, многие арендаторы фуд-корта уже доказали свою перспективность и заработали постоянную аудиторию. Большой популярностью пользуется The Varenik с интересным концептом, а также Pizza King – новая украинская сеть пиццерий, которая активно развивается.

— Какая площадь будет отведена под магазины в зоне фонтана и кого именно из зарубежных ритейлеров вы хотите здесь видеть? На рынке ходили слухи, что место освобождается специально под H&M. Lavina Mall вела переговоры с представителями шведского бренда, когда те приезжали Киев?

— Благодаря переезду фуд-корта освободим 3000-4000 кв. м, а может и больше. Что касается возможных арендаторов, то мы будем рады приходу любого международного ритейлера, которого еще нет в Украине, будь-то H&M, Cotton, Decathlon или ряд других известных международных брендов.

Думаю, что в зоне фонтана будет 3-4 больших магазина площадью 500-1000 кв. м, а также небольшие бутики на 60-70 кв. м. В то же время, нарезка этой зоны будет делаться специально под конкретного арендатора, поэтому возможны и другие форматы.

Что касается H&M, то я не в курсе о факте каких-либо переговоров, так как я работаю с действующими арендаторами, в то время как переговоры с потенциальными может вести лишь NAI Ukraine.

Читайте также — 

Директор ТРЦ Lavina: У нас в Киеве только полтора конкурента