Островки в океане: особенности островной торговли в торгово-развлекательных центрах

Кому из ритейлеров подходит формат островков в торговых центрах, сколько стоит аренда площади и почему наблюдается тенденция к уменьшению таких торговых точек.

Островки являются неотъемлемой частью tenant-mix для торговых центров.  RAU  узнала у экспертов рынка, какие есть специфические условия ТЦ для этих операторов, стоимость площади, рентабельность их работы и прочее.

Кому подходит формат островной торговли

Как рассказала RAU Галина Чоловская, эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости, в основном формат островков подходит для:

• Операторов, имеющих в ассортименте большое разнообразие мелких товаров. Среди самых популярных арендаторов – мобильные аксессуары, мелкая цифровая техника, сотовая связь, ювелирные изделия, парфюмерия, ароматические товары и сладости;
• Еще выбор в пользу островного формата обусловлен отсутствием необходимости открывать полноформатный магазин, поскольку оператор может предложить широкий ассортиментный список на маленькой площади, имея эффективную финансовую модель. Минимизировав затраты на организацию полноформатного магазина и погрузку в виде арендной платы, ритейлеры могут демонстрировать хорошие товарообороты, работая в пределах островка;
• Также удачным форматом бизнеса на островках — товары импульсных покупок. Для них решающим фактором является размещение в проходных галереях.

Одним из ярких примеров развития островного ритейла является компания Cherry Berry, которая продает разные сладости – желейки, жевательные резинки. Представленные продукты являются импульсной покупкой. Как рассказывает основатель и СЕО компании Андрей Пионтковский, к их торговым точкам специально не идут, но если видят, то покупают. Cherry Berry имеет более 60 островков и около 40 магазинов. Площадь островков Cherry Berry – 5-6 кв. м. Аренда за 1 кв. м в регионах стоит примерно $20, а в Киеве – примерно $150.

Пока в приоритете открывать именно магазины, но если нет такой возможности, то рассматривается вариант островка. И в одном торговом центре может быть 5-6 островков Cherry Berry для того, чтобы покрыть более крупные потоки людей. Конечно, это снижает их рентабельность, но если смотреть в целом, то два островка зарабатывают больше одного.

Также есть примеры, когда возле магазина Cherry Berry стоит их же островок. «В этом случае мы просто разводим ассортимент и стараемся не слишком конкурировать. Такое расположение «откусывает» 15-20-30% от кассы», – дополняет Пионтковский. А в некоторых ТЦ островок Cherry Berry условно играет «географическое» значение, то есть, почти не зарабатывает, но должен присутствовать.

Площадь и стоимость аренды островков

Площади островков могут быть от 4-5 кв. м и до 15–20 кв. м. А стоимость за 1 кв. м, как правило, дороже площади в магазине. Об этом рассказывает Андрей Лотоцкий, СЕО консалтинговой компании Retail&Development Advisor.

На формирование же ценообразования влияет немало факторов. «Среди основных – это качество ТРЦ, место размещения островка и сегмент представленного товара. Для арендодателя такой формат достаточно выгоден, поскольку стоимость квадратного метра выше за счет меньшей арендной площади. В частности, есть достаточно успешные арендаторы островных зон, которые демонстрируют хорошие результаты работы и даже осуществляют доплаты от товарооборотов, хотя для большинства островков все же условия относительно доплат от ТО не предусмотрены. Для ритейлеров аренда таких площадей снижает нагрузку на арендную плату, коммунальные платежи, CAPEX и соответственно имеет более низкий срок окупаемости. Это, в свою очередь, делает бизнес арендатора более рентабельным», – говорит Галина Чоловская, эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости.

Денис Корнута отмечает, что в качественном ТРЦ стоимость 1 кв. м без НДС достигает $250-300 и это не предел. «Обычно островная торговля – это товары с высокой наценкой, которые покупают импульсно и незапланированно, поэтому хороший трафик и высокий товарооборот за высокую цену для арендатора — лучше сдержанной цены. Именно высокая маржинальность позволяет арендаторам платить такую цену», – дополняет он.

В БФК Gulliver стоимость 1 кв. м зависит от места расположения островка, этажа и категории товаров. К примеру, разница стоимости между первым и третьим этажом может составлять до 50%. В то же время, не каждый арендатор, готовый платить высокую ставку, может разместиться на первом этаже. «Мы системно подходим к формированию качественного tenant-mix ТРЦ, поэтому такой остров должен быть гармоничным и удовлетворять потребности целевой аудитории», — говорит Ольга Приходько.

В ТРЦ Dream цена на аренду островков коррелируется индивидуально в зависимости от группы товара, расположения, количества потенциальных арендаторов и многих других факторов.

Требования торговых центров к формату и дизайну островков

Николай Чумак, основатель и CEO IDNT, рассказал, что, как правило, ТРЦ выдвигают особые требования для оформления островков. Обычно ограничивают высоту конструкций и рекламных материалов. Таким образом, ТРЦ пытается сделать так, чтобы островок не перекрывал просмотр торговой аллеи. В то же время компании, оперирующие островками, разрабатывают свои стандарты конструкций, оборудования и брендинга, стремясь быть более заметными и привлекательными в интерьере ТРЦ. Здесь есть конфликт интересов. В мировой практике некоторые бренды островков имеют гораздо более сильные позиции бренда, чем бренд ТРЦ, и тогда могут диктовать свои условия. К примеру, такие бренды, как Samsung или Starbucks, имеют форматы точек продаж в виде островков, и им проще договариваться с девелоперами. В украинских реалиях ТРЦ диктует условия. Также есть практика, когда ТРЦ внедряет стандартизированный дизайн торговых островков с унифицированным оборудованием, по возможности. Тогда островки органично вписываются в интерьер ТРЦ и отличаются только брендингом.

В ТРЦ Respublika Park островки должны отвечать требованиям по визуалу, габаритам, ассортименту и качеству.

В ТРЦ Dream операторы в галерейных зонах обязательно должны подстраиваться под интерьер ТРЦ. Ввиду персональной концепции каждого отдельного бренда дизайн рассматривается и соглашается индивидуально, учитывая совместимость с локацией и соседними операторами. Имеются ограничения по габаритам и высоте торгового оборудования.

А в БФК Gulliver важно, чтобы дизайн островка был стильным и современным. Есть определенные ограничения, но они носят в основном технический характер по площади и высоте торгового оборудования. Вместе с тем перед производством арендатор должен согласовать проект своей будущей торговой точки с архитектором ТРЦ.

В торговых комплексах Arricano считают, что важен баланс в самовыражении арендатора и стандартах ТРЦ. «Мы постоянно придерживаемся этого баланса, чтобы не потерять самобытность нашего партнера – это очень важно – и в то же время держать высокий уровень качества ТРЦ. На этот счет я могу сказать, что мы расторгли несколько договоров аренды с теми партнерами, которые так и не смогли понять, что такое стандарт качества внешнего вида островка и насколько это важно. Я советую всем ТРЦ иметь свои собственные стандарты островков, которые могут правильно сформировать задачу арендатору», – говорит Денис Корнута.

Еще важно сказать об отдельных одинаковых по дизайну зонах островков в ТРЦ. «Есть примеры обустройства так называемых кварталов одного сегмента. В этом случае представленная широта выбора конкретных товаров в одной локации способствует достаточно эффективной работе всех арендаторов. В основном такие форматы вводятся среди операторов ювелирных изделий. К тому же наличие таких зон добавляет привлекательности объекта», – говорит Галина Чоловская.

Также Андрей Лотоцкий отмечает, что единый формат островков может быть выгоден определенным операторам, например, небольшим компаниям и частным предпринимателям, только начинающим свой бизнес. У них еще нет формата, массового производства оборудования, мебели и рекламных материалов, поэтому им проще зайти на готовый островок в торговом центре и начать работать.

О количестве островков в ТЦ

RAU заметила, что в последнее время в торговых центрах есть тенденция к уменьшению количества островков. И как выяснилось, это в большинстве своем связано с комфортом посетителей.

Как говорит Андрей Лотоцкий, что с одной стороны, островки выгодны торговым центрам и чем их больше – тем лучше. С другой стороны, их большое количество уменьшает проходы и обзорность галереи и, соответственно, создает определенный дискомфорт для клиентов. А субъективное впечатление клиентов – это потенциальное уменьшение трафика ТЦ и продажи для операторов и т.д.

«Мы одни из послов в формировании тенденции к уменьшению островков. Особенность ТРЦ Dream – это архитектурно уникальный проект, в том числе с точки зрения островной торговли, поэтому убеждены, что количество таких операторов должно быть сбалансировано. В качестве новых арендаторов мини-формата, рассматриваем исключительно эксклюзивные проекты, или такие, ассортиментный перечень товаров которых совсем не представлен в ТРЦ», – говорит Екатерина Дячок, директор отдела аренды ТРЦ Dream.

В свою очередь БФК Gulliver расположен в самом центре столицы и при этом имеет небольшую площадь, что ограничивает возможности. Таким образом, подбирая арендаторов на островки, мы стараемся максимально расширить ассортимент предложения. Ведь хотим, чтобы наши посетители могли максимально удовлетворить свои потребности и приобрести все необходимое в пределах одного комплекса», – сообщает Ольга Приходько.

В Arricano отмечают, что островная торговля – это дополнительные площади в аренду, а не основные. Соответственно нужно в первую очередь беспокоиться о том, как себя чувствует арендатор с высоким уровнем инвестиций в магазин. «Мы всегда обращаем внимание и контролируем, чтобы такой способ торговли не мешал нашим крупным партнерам», – говорит Денис Корнута.

Вовлеченность островных арендаторов в маркетинговые активности

Как сообщили RAU в ТРЦ Respublika Park, ТРЦ Dream, БФК Gulliver и торговых комплексах Arricano, все островные операторы на уровне с якорными вовлечены в маркетинговые активности.

«Департамент маркетинга Arricano имеет сильную креативную команду профессионалов, которая ежемесячно привлекает арендаторов для участия в масштабных уникальных ивентах, съемке рекламного контента, проведении совместных кампаний, розыгрышей, благотворительных социальных инициатив. Среди островков, уже участвовавших в маркетинговых активностях в торговых комплексах Arricano: L Love You, SOVA, Укрзолото, Срібний Вік, Срібна Країна, D&P perfumum, Pocket Store. Благодаря такой синергии ТРК и бренда арендатора компании быстро развиваются и масштабируются и впоследствии арендуют не только островок, но и магазин со значительно большей площадью», – говорит Инна Морозова, директор департамента маркетинга Arricano.

Фото: БФК Gulliver, Cherry Berry.