Как изменился рынок складской недвижимости Киева за первую половину 2023-го — исследование CBRE

За первые шесть месяцев 2023-го арендная активность испытала значительный спад. Многие компании, вынужденные релоцироваться, завершили свои переезды, а большинство компаний, которых это не коснулось, оставались на своих местах. В то же время ведущие компании, ориентированные на расширение, заняли осторожную позицию, ожидая либо более стабильной ситуации в стране, либо существенного объема нового предложения.

Об этом свидетельствует исследование CBRE Ukraine, полученное Украинским советом торговых центров. Объем валового поглощения в складском сегменте составил примерно 30 000 кв. м (-55% г/г). Большая часть сделок была обусловлена переездом компаний, а наибольшая активность арендаторов наблюдалась в секторе оптовой и розничной торговли, на который приходилось 90% общего объема сделок.

Большинство компаний смогли адаптироваться к новым условиям, а потребительские настроения стабилизировались и даже демонстрировали незначительный рост.

Поэтому наблюдается определенный рост потенциального спроса на 2024 год на большие площади (более 10 000 кв. м) со стороны ключевых игроков рынка, в частности, 3PL операторов, представителей сферы оптовой и розничной торговли, e-commerce, а также автомобильной промышленности.

Всего в первом полугодии 2023 года не ввелось в эксплуатацию ни одного нового складского комплекса, так что общий объем конкурентного предложения остался неизменным и составил около 1,45 млн кв. м.

По состоянию на конец июня 2023-го уровень вакантности стабилизировался на уровне 2%, что соответствует показателям довоенного времени. Запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения за указанный период несколько укрепились и колебались в пределах 168-184 грн/кв. м/мес ($4,5-$4,9) для помещений класса А. Фактические арендные ставки на качественные объекты в среднем были ниже на 5-7%.

«Складской рынок переживает постепенное восстановление, при этом чувствительно реагируя на все изменения, связанные с войной. Для Киевского региона важно то, что, хотя некоторые арендаторы частично сместили фокус на более безопасные западные области, Киев сохраняет за собой позицию доминирующего логистического хаба В целом, спрос на складские помещения будет оставаться стабильным до конца 2023 года, поскольку основные арендаторы будут приспосабливать свои потребности в помещениях к сложившимся экономическим условиям. Кроме того, из-за отложенного спроса, который начинает нарастать и дефицит качественных больших площадей, складской сектор Киевского региона будет представлять перспективную возможность для развития в будущем. Ожидается, что арендные ставки будут постепенно укрепляться, и профессиональные логистические комплексы смогут обеспечить стабильный уровень доходности во время послевоенного восстановления», — отметила руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine Наталья Сокирко.

К концу 2025 г. планируется к вводу в эксплуатацию около 122 000 кв. м новых складских объектов под собственные нужды в четырех проектах, что составляет 44% всего будущего предложения. Среди таких объектов:

• Novus Warehouse (40 000 кв. м);
• Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м);
• Autotechnics Warehouse (35 000 кв. м);
• вторая очередь логистического комплекса Александровский (12600 кв. м).

Остальные объемы (56%) будут представлены спекулятивными площадями – это третья очередь логистического комплекса Александровский (40 800 кв. м), первая-третья очереди логистического комплекса Чайки (70 000 кв. м) и логистический комплекс Дударкив (45 000 кв. м). .