Гендиректор DCH Real Estate: рынок торговой недвижимости далек от насыщения

Генеральный директор DCH Real Estate, которая управляет сетью ТРЦ Караван, Даниил Владов о том, каким был минувший год для рынков коммерческой недвижимости и ритейла.

В интервью РБК-Украина Даниил Владов рассказал о ситуации в украинском ритейле, конкуренции на рынке торговой недвижимости, а также показателях работы сети ТРЦ Караван и перспективах таких форматов как ритейл-парки и department store.

Об украинском рынке ритейла в 2016 году

Если попробовать описать этот период времени одним словом, то это «стабилизация». Мы все пережили сложный кризисный этап в 2013-2014 году, когда из-за падения покупательской способности обороты ритейла существенно снизились. К примеру, такой показатель, как посещаемость торговых объектов, всего за год мог показать отрицательную динамику в 15%. Однако уже во второй половине 2015 года падение остановилось, а в 2016 году отрасль и вовсе зафиксировала улучшение: оборот розничной торговли увеличился на 1,8%, средняя зарплата в сегменте выросла на 3,9%.

Безусловно, это обусловлено стабилизацией экономической ситуации и изменением парадигмы потребительского поведения. Так, к примеру, в ТРЦ Караван за три квартала 2016 года поток посетителей у якорных арендаторов в среднем вырос на 9%.

Что касается «качества» этого потока, то в этом плане тенденции, сформировавшиеся в кризисный период, сохраняются. Речь идет о миграции покупателей между ценовыми нишами. Естественно, в сторону снижения.

Поэтому сейчас самый популярный сегмент – средний минус. Здесь годовой прирост оборота в гривневом выражении может доходить до 20-40%.

Безусловно, рост фиксируется и в сегментах «средний» и «средний плюс». Но в этих случаях он обусловлен, прежде всего, инфляционными процессами, а вовсе не увеличением количества артикулов в чеке.

О конкуренции на рынке торговой недвижимости

В Киеве на 4 млн жителей приходится порядка 800 000 кв. м торговых площадей. Это сопоставимо с показателями Днепра, где на вчетверо меньший показатель населения приходится 200 000 кв. м торговых площадей. В других украинских миллионниках ситуация похуже – порядка 100 000 кв. м. То есть можно было бы говорить, что на этом фоне Киев и Днепр являются городами с высокой конкуренцией.

Но если вспомнить о Варшаве с ее 1,6 млн кв. м торговых площадей на миллион жителей или о Мадриде с показателем 823 000 кв. м торговых площадей на миллион жителей, то становиться понятно — украинским городам еще есть куда расти в данной сфере.

О вакантности в сети ТРЦ Караван

В самый сложный для отрасли период мы фиксировали вакантность на уровне 3%. И это был худший показатель, обусловленный вводом в эксплуатацию нового блока площадью около 10 тыс. кв. м в нашем днепровском торгово-развлекательном центре (это был 2014 год). Сейчас мы имеем средний показатель вакантности объектов на уровне 1,8%.

Таких показателей удалось достичь благодаря целому ряду нестандартных решений для минимизации вакантности в период кризиса. Открытие визовых центров, аллей услуг, салонов электромобилей и пр.

Кроме того, в наиболее острый для рынка период мы практиковали работу в формате pop-up store, площади сдавались за символическую плату на короткий период.

Кроме того, немало было сделано для наращивания развлекательной функции. Если в период с 2010 до 2012 года было организовано 8 массовых мероприятий, то с 2013 года их было уже 28 в каждом из трёх ТРЦ: фестивали, спортивные мероприятия, детские праздники и пр.

Рынок не стоит на месте, посетителя необходимо удивлять, его сейчас интересуют лишь наиболее качественные и новые предложения. Маркетинговая стратегия сети Караван выстраивается с учетом новых тенденций и требований рынка. Сегодня мы делаем акцент на личную вовлеченность посетителей и приглашаем их стать главными действующими героями мероприятий. Празднуя день рождения сети ТРЦ Караван, мы стали первыми, кто в Украине снял ролик в популярной технике LIP DUB с участием наших посетителей.

О перспективных форматах торговой недвижимости

Распространенных форматов торговых площадок в мире не так уже и много. Это стрит-ритейл, торговые и торгово-развлекательные центры, department store, аутлеты и ритейл-парки. Для отечественного рынка характерными являются стрит-ритейл (постепенно сокращается, так как перестает быть интересным для арендаторов), а также торговые и торгово-развлекательные центры. Причем именно развлекательная составляющая приобретает все более весомое значение. Что же касается department store, то в Украине этот формат только пробует себя.

Первой ласточкой стал киевский ЦУМ. Думаю, его успешный старт даст толчок к развитию и популяризации формата на рынке торговой недвижимости Украины. Есть сдвиги и в отношении аутлетов, достаточно вспомнить столичный ТРЦ Мануфактура.

Не исключено, что в ближайшей перспективе формат будет наращивать свою долю в городах-миллионниках.

Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то, по-моему, мнению, следующим шагом для украинских рынков торговой недвижимости и самой торговли станет появление и развитие формата «ритейл парк».

Это комплекс из одно- и двухэтажных зданий, который насчитывает не мене пяти объектов, объединенных парковкой.

Источник: РБК-Украина

Читайте также —

Михайло Меркулов, Arricano: Топ-5 трендів року на ринку торгової нерухомості України