Оксана Козачок, ТЦ Арсенал: Нашим якорным арендатором стал супермаркет Novus

Совладелец ТЦ Арсенал Оксана Козачок рассказала о том, как можно переформатировать небольшой подземный торговый центр в современный центр притяжения клиентов и привлечь в качестве якорного арендатора известную сеть супермаркетов.

Читайте українською

В конце 2019 года Оксана Козачок вместе с партнерами стала совладельцем ТЦ Арсенал (ранее ТЦ Квадрат) – подземного торгового пространства на площади Славы в Киеве. Обладая большим опытом работы в сфере инвестиционного бизнеса, они выкупили у АльфаБанк бывший залоговый объект с целью превратить его в привлекательный актив торговой недвижимости.

Напомним, этот торговый центр в 2000 году построила компания XXI Век, основным собственником которой был Лев Парцхаладзе. Торговый комплекс специализировался на реализации книг, а также аудио- и видеопродукции. В интервью RAU Оксана Козачок рассказала, как изменится ТЦ Арсенал в ближайшем будущем, почему подземные торговые центры могут быть интересны покупателям, что нужно современному жителю центральных районов столицы и многом другом.

— В последнее время собственники ТЦ, построенных больше 10-15 лет назад, активно занялись модернизацией своих помещений. Планируете ли вы обновление своего торгового пространства и каким образом?

— Это будет полное переформатирование объекта, так как за последние годы он утратил свою прежнюю специализацию – торговлю книгами. Произошла своего рода «расфокусировка»:

ТЦ превратился в смесь самых разных арендаторов. Можно сказать, что здесь арендовали площади те, кто хотел тут торговать, а не те, кто был реально нужен потребителям. То есть отталкивались от предложения, а не от спроса. Реконструкция очень давно не проводилась. Поэтому решение о полном реконцепте было очевидным.

— В чем именно заключается новая концепция ТЦ Арсенал?

— За последние пять лет люди уже насытились хождением по большим ТРЦ и гипермаркетам. И как свидетельствуют последние тенденции, киевляне хотят, прежде всего, удобства совершения покупок. Это можно сформулировать в трех словах: быстро, чисто, безопасно.

То есть, чтобы не надо было далеко идти или ехать, можно было быстро закрыть свои базовые ежедневные или еженедельные потребности, а также быть уверенным, что место совершения покупок безопасно. Что особенно актуально в условиях пандемии, когда люди боятся скопления народа в транспорте или в больших торговых пространствах.

Поэтому сейчас для девелопера уже недостаточно предложить площади под аренду, а очень важно удовлетворить потребности локального покупателя конкретным набором товаров и услуг.

Особенно тех потребителей, которые теперь склонны меньше гулять, а больше сосредоточены на необходимых покупках, что повысило конверсию в ТЦ. Надеемся, что теперь люди не будут стараться проскочить подземный переход поскорее, а будут целенаправленно идти сюда за покупками.

— Кто в таком случае стал вашим якорным арендатором?

— Нашим партнером в этом проекте и якорным арендатором стала сеть супермаркетов Novus. Ритейлер, как и мы, решилась на инновационный эксперимент – спуститься под землю. Это будет супермаркет несколько меньшей площади, чем обычно – всего 800 кв. м. Но он займет треть от всего имеющегося в ТЦ пространства. Официальное открытие состоялось 18 сентября.

— Все остальные арендаторы ТЦ также будут заменены?

— Да, поскольку мы решили все начать с «чистого листа» и провели полную реконструкцию и ремонт помещений. Поэтому и дали новое название – ТЦ Арсенал, чтобы его уже ничто не связывало со старым объектом.

Наши гости смогут не только купить продукты себе, но и для своих домашних питомцев – в магазине зоотоваров ZooBonus. Также здесь будет химчистка Unmomento, магазин Табакерка, изготовление ключей, замена батареек и многие другие товары и услуги, которые могут понадобиться для решения текущих бытовых вопросов. В том числе здесь можно будет купить подарок, книги или починить одежду и обувь.

Это будет простой и понятный формат, чтобы за 30 минут те, кто живут рядом, проходят или проезжают мимо, могли быстро и с комфортом закрыть свои потребности.

— На какого покупателя рассчитан ТЦ Арсенал?

— Новый ТЦ будет ориентирован на три основные категории посетителей. Прежде всего, это жители Печерска, а также туристы – ведь недалеко Лавра, парк Славы, гостиница Салют. Наконец, третья категория – это студенты Национального транспортного университета.

Исходя из этого подбирался соответствующий tenant-mix. Разумеется, гостями будут и все остальные, кто гуляет, учится или работает в пределах 2 км от нашего ТЦ.

— В какой ценовой категории будут предлагаться товары и услуги в вашем ТЦ?

— Мы рассчитываем на категорию покупателей «средний» — «средний плюс». Исходили из того, что жители Печерска готовы платить чуть больше за то, что живут в этом районе и благодаря нам смогут обеспечить себе более комфортную жизнь. К тому же мы видим, как застраивается офисами территория завода Арсенал, и что люди готовы платить за безопасность, удобство и качество. В каждом сегменте товаров и услуг мы выбирали партнеров, которые обеспечивают хороший баланс цены и качества.

В то же время, категории социальных продуктов в супермаркете Novus не сильно отличается по цене от других сетей супермаркетов. Поэтому и студенты, и другие категории граждан найдут свои товары и безопасно их купят.

— Считаете ли вы, что концепция подземных торговых центров несколько устарела и как можно привлечь покупателей в такие ТЦ? Есть ли подобный успешный опыт в Украине или за ее пределами?

— При выборе концепции мы ориентировались на столицу Австрии – Вену. В крупных городах Европы, особенно в центральной их части, как правило, мало места для размещения магазинов и других сервисов. Что сказывается на цене аренды. Поэтому все, наоборот, спускается под землю: от парковок до торговых пространств.

В Киеве похожий формат у ТЦ Метроград и ТЦ Globus, но на Печерске это первый такой объект, причем уже в современном архитектурном, световом и дизайнерском решении, как по миксу товаров и услуг, так и по удобству совершения покупок. Ограниченный размер помещений вынуждает очень тщательно продумывать и отбирать самое необходимое потребителю.

По большому счету, мы станем своего рода большим «магазином у дома», сети которых особенно активно стали развиваться в последнее время в связи с карантином. Так как люди считают, что купить что-то неподалеку в небольшом магазине безопасней, чем долго добираться и потом долго бродить по огромному ТРЦ. Покупательский трафик смещается в сторону близости к дому.

— Какие коррективы внес карантин в ваши планы и концепцию?

— До начала пандемии мы планировали разместить в ТЦ полноценный фуд-корт. Но теперь концепцию изменили и продолжаем еще дорабатывать. Учитывая ограничения, с которыми будет работать ресторанный бизнес еще год-два, мы отказались от размещения 100-150 столиков в пользу торговли на вынос (take away) и доставки. Разумеется, небольшое количество столиков будет для тех, кто хочет перекусить на месте. Соответственно, это определяет и набор арендаторов для фуд-корта. Пока переговоры не закончены, мы не можем оглашать, кто это будет. Кстати, в Novus также можно будет купить и пиццу, и хот-доги, например.

— Если говорить в общем о тенденциях на рынке коммерческой недвижимости, то как вы видите развитие ТЦ в Украине и в Киеве?

— В отличие от других европейских столиц Киев был избалован предложением торговых площадей. Кроме того, долгое время рынок развивался в сторону гигантизма – ТРЦ становились все больше. Сейчас все изменилось. Свободных мест для строительства осталось мало и это сказалось на цене аренды земли. Потребителя уже трудно чем-то удивить, и он не поедет на другой конец города ради красивого променада.

Кроме того, в большинстве случаев потребитель каждую неделю выбирает один и тот же набор привычных продуктов. Поэтому очень важно формировать ассортимент товаров исходя из того, что наверняка понравится локальным покупателям. Чтобы за минимальное время они могли решить все свои бытовые проблемы недалеко от дома. И только те, кому нужен очень специфический товар – поедут за ним в специализированный магазин.

— Вы проводили исследование, что нужно вашим покупателям?

— Мы самостоятельно провели серию интервью среди целевой аудитории – тех, кто работает или живет в этом районе, чтобы подтвердить или опровергнуть собственные представления. Так как наш офис находится неподалеку, и мы сами тоже являемся будущими посетителями ТЦ Арсенал.

— Какая общая и арендная площадь ТЦ Арсенал, каким будет уровень арендных ставок? Есть ли возможность для расширения объекта?

— В ТЦ около 4000 кв. м общей площади и 2700 кв. м арендной. Расширяться здесь уже некуда, потому приходится на имеющихся площадях формировать максимально качественное предложение товаров и услуг. Поэтому площади под аренду могут быть от 3 кв. м для малого бизнеса до небольших магазинов в 20-50 кв. м. Ставки аренды у нас на уровне среднерыночных, свидетельством чему являются интерес к локации и факт открытия магазинов первой очереди.

В то же время, я решила начать с этого проекта, и если расчеты оправдаются, буду готова развивать и другие проекты коммерческой недвижимости, требующие перепрофилирования или необходимости вдохнуть в них новую жизнь.

Читайте также —

Короли столицы: кому принадлежат самые большие и популярные ТРЦ Киева