На грани насыщения: как развивается рынок торговой недвижимости Львова

В текущем году рынок торговой недвижимости Львова продемонстрировал стабильность арендных ставок, минимальную вакантность и небольшой рост за счет открытия новых объектов. Некоторые эксперты прогнозируют возможный профицит торговых площадей в этом городе.

Читайте українською

Как пишет журнал Commercial Property, общее улучшение макроэкономической ситуации в Украине, рост реальных доходов населения и замедление инфляции положительным образом сказались на рынке торговой недвижимости страны. «Отмечается рост покупательской активности и, как результат, увеличение оборотов арендаторов», – говорит Татьяна Марковская, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина). По данным компании, если говорить о рынке торговой недвижимости Львова, то в некоторых объектах рост оборотов за первое полугодие 2019-го составил до 20% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. «При этом важно отметить, что открытие новых объектов не приводит к снижению оборотов ритейлеров в действующих ТЦ/ТРЦ города», – говорит Татьяна Марковская.

Данную тенденцию подтверждают и сами игроки рынка. Например, Victoria Gardens, крупнейший ТРЦ города, открывшийся в 2016 году, демонстрирует самые положительные показатели среди всех торговых объектов Dragon Capital.

Как сообщила Наталья Кравец, коммерческий директор Dragon Capital Property Management, рост товарооборотов арендаторов этого объекта вырос более чем на 20% по сравнению со вторым полугодием 2018-го. Такую же динамику демонстрирует и показатель посещаемости.

Спортивный торгово-развлекательный центр (СТРЦ) Spartak, новичок на рынке Львова, открывшийся в марте текущего года, к августу достиг плановых показателей, обороты якорных арендаторов и посещаемость объекта выросли вдвое. «Несмотря на то, что весна-лето – сложный период для старта и ведения бизнеса, благодаря нестандартным маркетинговым активностям и смелой рекламной кампании мы заинтересовали нашим проектом и арендаторов, и клиентов. С завершением некоторыми операторами ремонтных работ и открытием новых магазинов мы ожидаем еще лучших результатов», – комментируют в СТРЦ Spartak.

Вакантность на минимуме, а ставки стабильны

По данным компании UTG, на август 2019 года во Львове функционировало 36 ТЦ: 2 региональных, 6 окружных, 16 микрорайонных и 12 специализированных. При этом новое предложение текущего года включает такие объекты, как СТРЦ Spartak (арендуемая площадь – 23 000 кв. м), ТЦ Vernissage Lviv Mall (арендуемая площадь – 1000 кв. м) и торгово-офисный центр по ул. Госпитальной, 11 (торговая площадь – около 1300 кв. м).

По данным Cushman & Wakefield в Украине, объем современных торговых помещений во Львове составляет 400 000 кв. м или 527 кв. м/1000 жителей. Согласно оценкам компании UTG, по уровню обеспеченности торговыми площадями город занимает ведущие позиции в Украине, по уровню концентрации и удобству доступа также является одним из лидеров страны. А вот в компании Colliers International (Украина) оценивают показатель насыщенности торговыми площадями во Львове в 269 кв. м/1000 жителей (для оценки принимались во внимание качественные ТЦ/ТРЦ площадью более 5000 кв. м с известными операторами).

На рынке Львова немного новых торговых центров, а крупных строящихся проектов и вовсе нет.

Как рассказывает Анна Марсова, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, дефицит нового предложения в совокупности с растущим спросом арендаторов привел к тому, что вакантность в лучших торговых центрах Львова приблизилась к нулю. По подсчетам компании UTG, средневзвешенный уровень свободных площадей в середине 2019 года составлял 2,9%.

Не испытывают трудностей с заполняемостью не только уже представленные на рынке объекты, но и новые ТЦ/ТРЦ. Например, ТРЦ Forum Lviv с середины 2018 года и до сих пор поддерживает 100-процентный уровень заполняемости. Помимо этого, ТРЦ имеет лист ожидания арендаторов.

В СТРЦ Spartak, открывшемся в марте текущего года, по состоянию на август заполнено 90% торговых галерей. Сегодня в этом объекте свободно только несколько лотов, а до конца года ожидается 100-процентная заполняемость.

В компании Colliers International (Украина) прогнозируют дальнейшее снижение уровня вакантности с учетом отсутствия перспективного предложения новых торговых площадей в краткосрочном периоде, а также достаточно высокого интереса со стороны ритейлеров.

Кроме того, существует большая вероятность выхода крупных международных брендов, которые ранее не были представлены на рынке. «Львов вызывает предметный интерес у таких крупных ритейлеров, как H&M, De Facto и других», – говорит Татьяна Марковская.

Диапазон средних ставок аренды на рынке торговой недвижимости Львова по сравнению с прошлым годом не изменился. По данным компании Cushman & Wakefield в Украине цена аренды помещений в лучших торговых центрах города находится в диапазоне от $30 до $60/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом в компании UTG отмечают, что традиционно высокие ставки (более $30/кв. м/месяц) характерны для наиболее успешных ТРЦ – а это Victoria Gardens, King Cross Leopolis и Forum Lviv.

Средние цены (до $30/кв. м/месяц) наблюдаются в успешных в прошлом, но устаревающих объектах (к таковым относятся Роксолана, Опера Пасаж, Скриня, сеть ТЦ ВАМ и ряд других), а также в новых комплексах, набирающих популярность. Например, СТРЦ Spartak. Как сообщила Татьяна Альховская, руководитель PR-отдела СТРЦ Spartak, «вилка» арендных ставок в этом объекте по состоянию на август 2019 года варьировалась от $21 до $200/кв. м/месяц в зависимости от площади и размещения лота, маркетинговые платежи составляли $1/кв. м/месяц, а эксплуатационные – $3/кв. м/месяц.

Самые низкие на рынке цены – до $12/кв. м/месяц, как сообщили в компании UTG, зафиксированы в объектах, расположенных в удаленных от центра города районах и имеющих существенные концептуальные недостатки – ТЦ Шувар, Сріблястий и других.

Трансформация рынка

В краткосрочной перспективе на рынке торговой недвижимости Львова не произойдет существенных изменений. По данным компании UTG, до конца 2021 года в городе планируется открытие ТРЦ на месте супермаркета Арсен на проспекте Красной Калины (арендуемая площадь – 24 750 кв. м) и ТРЦ на территории бывшего завода Кинескоп по ул. Героев УПА (арендуемая площадь – 8550 кв. м).

Тем не менее, даже это небольшое предложение может привести к профициту торговых площадей.

По оценкам компании UTG, по состоянию на середину 2019 года в городе наблюдался дефицит торговых помещений в объеме 20 735 кв. м. «В случае реализации и запуска в эксплуатацию заявленных перспективных проектов на рынке может образоваться профицит, что повлечет за собой перемещение арендаторов из морально устаревших и теряющих популярность объектов, а также окажет влияние на рост вакантности и коррекцию ставок аренды в сторону снижения», – дает прогнозы Оксана Гаврилевич, ведущий аналитик UTG.

К тому же это не единственные торговые проекты, планируемые в городе. Так, компания Львівбудмакс-Інвест получила декларацию на строительство второй очереди СТРЦ Spartak (арендуемая площадь – около 17 000 кв. м). Также в текущем году городские власти утвердили несколько детальных планов территорий, застройка которых предполагает и строительство торговых площадей.

Например, 20 июня Львовский городской совет согласовал детальный план территории, предусматривающий застройку участка бывшего завода Алмазинструмент, на месте которого построят жилые дома и торгово-развлекательный центр с зоной отдыха, а 9 августа согласовал градостроительные условия и ограничения на строительство пятиэтажного торгового центра с гостиницей по ул. Шота Руставели, 40, который появится на месте действующего магазина Рукавичка за счет пристройки и надстройки здания.

Кроме того, как отметила Анна Марсова, на рынке наблюдается еще одна тенденция – развитие так называемых convenience shopping malls, то есть торговых центров «у дома», которые расположены в составе жилых комплексов и ориентированы на жителей близлежащих домов.

«Основной игрок, успешно развивающий этот формат во Львове, – Avalon Inc. Девелоперы жилой недвижимости Львова стали больше внимания уделять первым коммерческим этажам и скрупулезно подбирают арендаторов для удобства жильцов, таким образом развивая ритейл в составе жилья», – описывает тенденцию Анна Марсова.

Впрочем, в компании Львівбудмакс-Інвест дают более оптимистичные прогнозы и уверены: даже если в каждом районе города откроется торговый центр – спрос на него все равно будет. Однако важно, чтобы новый объект обеспечивал комплексное предложение. «С каждым годом Львов приближается к настоящему мегаполису – у людей остается все меньше свободного времени и все больше работы. Поэтому растет спрос на те торговые центры, где можно решить многие задачи: купить продукты, отвести ребенка в бассейн, сделать маникюр, получить посылку и так далее», – резюмировали в компании Львівбудмакс-Інвест.

По материалам: Commercial Property

Читайте также –

Застывшая в движении: обзор торговой недвижимости Харькова