Рынок складской недвижимости 2018/19: нулевая вакантность, рост ставок, формат in city

Какая ситуация сложилась на рынке складской недвижимости в 2018 году, что стоит ожидать в 2019-м год, какие тренды будут характерны для рынка и изменится ли ситуация с дефицитом площадей.

Читайте українською

Пассивный 2018

2018 год заполнился пассивностью девелоперов, стабильным поглощением свободных метров в уже открытых логистических комплексах и рекордно низкой вакантностью, пишет Commercial Property.

Общегодовое предложение в окрестностях Киева в 2018 году составило примерно 28 200 кв. м (совокупный объем рынка складской и логистической недвижимости киевского региона – 1,87 млн кв. м). Как следствие, в конце года вакантность достигла рекордно низкого за последние пять лет показателя — менее 3%, в то время как арендные ставки продолжали повышаться.

Спрос на покупку качественных объектов складской недвижимости в Киеве и пригороде оставался достаточно высоким. Основные сделки инициировала компания Dragon Capital: покупка логистических комплексов Омега І и Омега ІІ, а также холодильных складов UKR DC и Арктика. По оценкам группы Zammler, инвесткомпании Dragon Capital сейчас принадлежит 40-50% складов класса А в киевском регионе.

«Рост спроса на складские помещения, обусловленный ростом предприятий онлайн- и традиционной розничной торговли, делает этот сегмент коммерческой недвижимости привлекательным для инвестиций. После приобретения «Арктики» складские площади составляют 48% нашего портфеля коммерческой недвижимости», – отмечают в Dragon Capital.

Арендные ставки на наилучшие складские помещения росли в течение 2018 года и в декабре вышли в диапазон $3,6-5/м2/месяц (без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей) – приводят данные в Cushman & Wakefield в Украине. Для сравнения в конце 2017 года стоимость съема таких площадей варьировалась от $2,8/м2/месяц до $4,2/м2/месяц.

Эксперты рассказали Property Times о том, чего ждать в 2019 году:

Ирина Трунова, руководитель департамента оценки и консалтинга компании NAI Ukraine:

Потребность в небольших складах в черте города со стороны e-commerce вырастет в связи с борьбой за быструю доставку. Городские склады всегда пользовались спросом, при этом имеет значение конкретная локация для определенного арендатора. Например, продуктовым компаниям выгодно иметь склады, расположенные на окраине, чтобы было удобно развозить продукцию. Онлайн-ритейлеры больше интересуются складами внутри города: для таких игроков большую роль играет скорость реагирования и сокращение времени доставки.

На 2019-20 года запланирован ввод в эксплуатацию ряда проектов общей площадью около 190 000 кв. м. Однако, даже при условии введения этого нового предложения, его недостаточно чтобы восполнить полной мере дефицит.

Украина — огромная страна с большим потенциалом развития складской недвижимости и с небольшим объемом этого рынка. В целом по стране представлено порядка 3 млн кв. м складской недвижимости, тогда как в Польше — 13,3 млн кв. м, а в Германии – 19 млн кв. м.

В связи с фактическим отсутствием качественного предложения в нашей стране, вакантность достигла рекордного минимума — 2,8%. В 2019 году она может снизиться, и достигнуть номинального нуля.

Инвесторы предпочитают вкладываться в логистическую недвижимость, так как в украинских реалиях — это выгодная инвестиция с минимальными рисками. Количество подобных сделок не будет большим лишь потому, что в Украине не так много привлекательных предложений. Тем не менее, все объекты, которые вызывают интерес, скорее всего будут приобретены инвесторами. Это будет зависеть от политической и экономической ситуации.

Крупные ритейлеры будут строить или адаптировать склады «под себя». Этот тренд закрепился еще несколько лет назад: когда риски открытия логистических комплексов увеличивались в связи с низким спросом. Более разумным было строить уже под определенного арендатора – известная во всем мире схема Built-to-Suite.

Такое решение — оптимальное в Украине. Таким образом инвесторы минимизируют все риски, связанные с поиском потенциального арендатора и возможностью возникновения вакантного периода. Кроме этого, такой формат интересен и конечному пользователю — арендатору, который получает необходимый ему формат.

Наталья Сокирко, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine:

Омниканальность продолжит фигурировать как тренд: онлайн-ритейлеры открывают физические магазины и шоу-румы, тогда как офлайн-ритейлеры развивают свое присутствие в интернете. Рост онлайн-продаж в Украине на 33% в 2018 году — позитивный индикатор потенциального масштабирования складских и логистических услуг.

В 2019 году мы продолжим наблюдать все более активное влияние сектора e-commerce на рынок складской недвижимости, поскольку обработка товара, заказанного онлайн, требует в три раза больше места, чем традиционная офлайн-продажа.

Стоит заметить, что низкий уровень вакантности и отсутствие масштабных проектов на спекулятивном рынке складской недвижимости будут постепенно влиять на повышение арендных ставок, а также на появление built-to-suit проектов.

Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине:

Урбанизация, которая сконцентрировала торговлю в городах, и доставка «последней мили» порождают спрос на складские помещения внутри городской черты и на пригородных территориях. Сектор «in city-логистики» в Украине еще только формируется, но в Европе трансформация модели покупок уже активизирует переход от торговых к складским площадям, а граница, которая разделяет секторы складской и торговой недвижимости, становится более размытой.

Более того, наши западные коллеги считают, что в скором будущем традиционные склады будут развиваться в направлении «гибридных объектов», включающих в себя офисы для сотрудников, центры обработки данных, независимые источники энергии и даже центры обслуживания клиентов.

В 2019 год рынок складской недвижимости вошел с предельно низким уровнем вакантности (2,4% на конец IV квартала) и растущими арендными ставками (до $5 за кв. м в месяц в лучших объектах) и повышением спроса со стороны как украинских, так и зарубежных компаний.

Сдерживающими факторами для нового предложения остаются высокая стоимость строительства и длительный срок возврата инвестиций. В результате многие компании активно рассматривают проекты built to suit и готовы подписывать предварительные договора аренды на объекты, которые находятся на этапе проектирования или строительства.

Еще одно приемлемое решение в условиях острого дефицита качественных помещений — редевелопмент. Инвесторы адаптируют старые производственно-складские помещения, под потребности арендаторов, перестраивают их, проводят необходимые коммуникации. Как правило, это неликвидные промышленные зоны в городах, которые невозможно использовать под жилую застройку.

На данный момент в разработке находится несколько проектов по адаптации бывших промышленных зон в крупных областных центрах в рамках развития городских индустриальных бизнес-парков. Такие парки создадут возможность для дальнейшего интегрированного развития и использования высокотехнологического производства, in city логистики, разработки R&D направления, офисного, а также жилого сегментов в структуре данных проектов.

По материалам: Property Times, Commercial Property

Читайте также —

Ритейл активно арендует склады Киева и окрестностей – CBRE