Отчет Colliers: Итоги года в торговой недвижимости Украины и прогнозы на 2019-й

Colliers International о новых ТРЦ, арендных ставках, брендах, которые стоит ожидать в Украине в ближайшее время, и самых важных сделках в торговой недвижимости за год.

Читайте українською

Украинский рынок торговой недвижимости продолжает оставаться наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента. К такому выводу пришла международная консалтинговая компания Colliers International. По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International Украина, об этом свидетельствует беспрецедентный объем нового предложения, заявленный к вводу в эксплуатацию на 2019-21 года. На стадии строительства находятся объекты арендной площадью более 633 000 кв. м.

Если все заявленные к вводу в эксплуатацию в этом году торговые центры начнут работу своевременно, то итогам 2018-го новое предложение на столичном рынке составит около 85 000 кв. м. Таким образом, общая арендуемая площадь ТЦ/ТРЦ в Киеве выростет на 6,9% по сравнению с началом года.

При этом вакантность снизилась на 1,8% по сравнению с показателем 2017 года, а арендные ставки в большинстве проектов показывали умеренный рост. На конец года наивысшие арендные ставки на секции 100-200 кв. м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили $75 за квадратный метр в месяц.

Время покупать

За текущий год на украинском рынке было распродано большинство качественных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, — считает Александр Носаченко. По большей части от них избавлялись банки, реализующие залоговое имущество. Основным продавцом коммерческих активов выступил Альфа-банк. С начала 2017 года им было реализованы активы на общую сумму $230 млн, а до конца 2018-го банк ожидает завершения сделок еще на $10 млн.

Среди основных проданных объектов Альфа-банком:

• БЦ Horizon Park (GLA: ~ 69 000 кв. м), Киев;
• ТРЦ Sky Park (GLA: ~ 30 000 кв. м), Винница;
• Складские комплексы по ул. Объездная дорога, 8 и 68, Киев;
• Несколько офисных зданий, площадью более 5 000 кв. м.

Крупнейшим покупателем объектов коммерческой недвижимости в этом году стала инвестиционная компания Dragon Capital. С конца 2016 года стоимость купленных активов составила около $400 млн, общая площадь — 600 000 кв. м (из которых 300 000 кв. м — объекты складской недвижимости, и 300 000 кв. м — приблизительно в равных пропорциях объекты офисной и торговой недвижимости).

Среди основных приобретенных Dragon Capital объектов в 2018 году можно выделить:

• ТРЦ Victoria Gardens (GLA: ~ 54 500 кв. м), Львов;
• БЦ Horizon Park (GLA: ~ 69 000 кв. м), Киев;
• ТРЦ Sky Park (GLA: ~ 30 000 кв. м), Винница.

В то же время ожидать сделки по ТРЦ Gulliver или легкой продажи ТРЦ Respublika не приходится. В первой случае, по мнению Носаченко, текущая цена объекта в 18 млрд грн – несопоставима с реалиями, никто такую стоимость всерьез рассматривать не станет. В случае со вторым объектом — ТРЦ Respublika — все не так просто. «Проект уже продолжительное время находится в состоянии готовности на 90% и по-прежнему актуален для рынка. Но его вероятная покупка включает в себя слишком много различных непредсказуемых «но»», — считает он.

Понастроили

На конец года общий уровень вакантности в торговых центрах Киева достиг отметки 3,8%, снизившись на 28% по сравнению с концом 2017-го. Как утверждает Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт в сфере торговой недвижимости Colliers International (Украина), такой уровень вакантности крайне низкий не только для Украины, но и вообще для мира.

Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 кв. м в наиболее успешных ТРЦ Киева увеличились и составили $75 кв. м за месяц. Наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах Киева на секции 100-200 кв. м оставались на уровне $83 за кв. м в месяц.

Если в 2017 году новых проектов практически не было, то на конец 2018-го в Киеве будет введено 85 000 кв. м качественных торговых помещений. За последний год были введены в эксплуатацию:

• ТЦ Smart Plaza (GLA: ~15 000 кв. м)
• ТЦ Auchan Ритейл Парк Петровка (GLA: ~12 000 кв. м)
• Первая очередь ТЦ Rive Gauche (GLA: ~20 300 кв. м)
• ТРЦ Нивки (GLA: ~15 000 кв. м).

Также в декабре 2018 года должны быть введены в эксплуатацию ТРЦ OASIS (GLA —  13 200 кв. м), ТЦ Good Life (GLA — 7500 кв. м) и ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA — 10 000 кв. м).

На данный момент, среди основных торговых центров, запланированных к открытию в 2019 году, можно выделить:

• ТРЦ RETROVILLE (GLA: ~79 000 кв. м);
• ТРЦ River Mall (GLA: ~55 000 кв. м);
• ТРЦ Blockbuster Mall (GLA: ~157 000 кв. м);
• ТРЦ Ocean Mall (GLA: >100 000 кв. м).

В 2018 году также наблюдался активный спрос на торговые помещения Киева со стороны арендаторов. Активно расширяли присутствие, как всегда, операторы сегмента fashion. Из новинок рынка стоит отметить H&M, Koton, DeFacto, Zara Home, All Saints, Penny Black, Livly, Hugo, Polo Ralph Lauren, Tru Trussardi, Laurel, Trollbeads, XTI.

Завтра — больше

В течение 2019-20 годов в Киеве заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 633 000 кв. м новых торговых помещений в ТЦ/ТРЦ. Многие анонсированные проекты находятся в активной стадии развития, что еще раз подтверждает привлекательность торгового сегмента для девелопмента, но следует ожидать увеличение вакантности торговых площадей, что, в свою очередь, может повлечь за собой снижение арендных ставок.

При этом существует вероятность, что некоторые проекты, как и ранее, перенесут свои сроки на более поздние.

Из значимых открытий, анонсированных на 2019 год можно выделить: IKEA, Decathlon, POLO Ralph Lauren, Calvin Klein (первая линия). По словам Игоря Заблоцкого, можно предположить, что данный список будет пополнен и другими брендами, ранее не представленными на рынке, при условии продолжения процесса стабилизации политической и экономической ситуации в стране.

Читайте также —

Огляд новин ТРЦ: Blockbuster Mall, ЦУМ, Sky Mall, Oasis, Нивки та інші