Продать Respublika. Почему на крупнейший недостроенный ТРЦ нет покупателей

Удастся ли государству в этом году продать крупнейший недострой страны — столичный ТРЦ Respublika, который постепенно приходит в негодность, и какова реальная стоимость этой недвижимости.

Читайте українською

13 декабря 2018 года Фонд гарантирования вкладов физлиц (ФГВФЛ) собирается в очередной раз выставить на аукцион крупнейший недострой страны — столичный ТРЦ Respublika. В настоящее время им владеет Нацбанк. На прошлых торгах за Respublika запросили 1,1 млрд грн, однако по такой цене покупателей не нашлось. Но НБУ долгое время категорически отказывался снизить цену и блокировал продажу. Из-за этого объект уже несколько лет находится в подвешенном состоянии и постепенно приходит в негодность.

В сложившейся ситуации промедление смерти подобно. Недостроенный ТРЦ из года в год теряет в цене. Еще пару лет, и некогда грандиозный проект превратится в большой склад.

Благо удачливых конкурентов у недостроя хватает, и в ближайшее время их число будет лишь расти. Государство, в собственности которого волею судеб оказался объект, желая выручить за Respublika побольше, по факту лишь увеличивает убытки. Продать объект на голландском аукционе со снижением цены до суммы, которую реально готовы заплатить на рынке, на данный момент самое разумное решение. Если Нацбанк действительно согласился пойти на уступки, как об этом сообщили Фокусу в ФГВФЛ, продажа Respublika станет одним из главных достижений финансового регулятора за последние годы.

В интервью Фокусу глава ФГВФЛ Константин Ворушилин рассказал, что Respublika может уйти с молотка уже 13 декабря этого года в ходе голландского аукциона с понижением цены через систему ProZorro. Продажи. «Без согласия НБУ на продажу и стартовую цену ФГВФЛ не может выставить на торги и реализовать такой объект, — объясняет ситуацию вокруг Respublika Максим Пирогов, руководитель днепровского офиса компании Investment Service Ukraine. — А в подобных вопросах НБУ занимает скорее пассивную позицию, потому как реализация большой части залоговых объектов Нацбанком блокируется».

На первый взгляд поведение Нацбанка можно объя­снить несогласием с низкой стоимостью продажи объектов на аукционах, которая несопоставима с их оценкой на момент передачи в залог под кредиты рефинансирования НБУ. Однако у регулятора могут быть и скрытые мотивы.

В частности, Пирогов не исключает, что НБУ, затягивая сроки назначения аукционов и тем самым занижая стоимость объекта, действует в интересах бывших собственников.

Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры», в свою очередь, не исключает наличия в истории с ТРЦ Respublika коррупционной составляющей — то есть самостоятельного «решения вопросов» с НБУ неким заинтересованным покупателем. По словам Кравца, фактически окончательное решение о согласии предоставить право ФГВФЛ продать этот залог принимает замглавы НБУ Екатерина Рожкова.

На первый взгляд, желающих купить достроенный на 90% гигантский ТРЦ за приемлемую сумму на рынке должно быть предостаточно. «Интерес к ТРЦ Respublika обеспечивают удачная локация, многотысячный проект жилья в пешей доступности и успешный опыт Lavina Mall, показатели которой Respublika вполне могла бы превысить при грамотном управлении», — считает Ольга Соловей, управляющий партнер и сооснователь бизнес-ассоциации URE Club.

По оценкам опрошенных экспертов, с достройкой и запуском ТРЦ в эксплуатацию теоретически можно было бы справиться за полгода-год.

«Здание практически готово, — рассказывает о состоянии объекта Дмитрий Васильев, сооснователь и главный архитектор компании Архиматика. — Из незавершенных работ осталось только благоустройство вокруг комплекса».

Однако ситуация отнюдь не так проста. Проблемы у нового собственника могут возникнуть в правовой сфере из-за того, что на торги выставляется не сам ТРЦ, а право требования по кредитам, обеспечением по которым выступает долгострой. Согласно объяснениям Максима Пирогова, залог НБУ состоит из земельных участков размером около 15,72 га, имущественных прав на объект незавершенного строительства и предварительных договоров аренды помещений общей площадью 134 тыс. кв. м. И ситуация с каждым из этих залогов имеет свои нюансы.

«Для получения земельных участков можно обратиться в суд и признать право собственности на землю или переоформить участки без решения суда с помощью нотариальной надписи, если такой вариант предусмотрен в кредитном договоре и договорах залога, — уточняет Пирогов. — Чтобы взять под контроль ТРЦ, необходимо получить в собственность корпоративные права должника, владеющего комплексом и предварительными договорами аренды. Но в залоге у НБУ пребывает только 85,19% корпоративных прав, а оставшиеся почти 15% принадлежат прежнему собственнику — кипрской компании BERLINOTTO LIMITED (стоит за Мегаполисжилстрой, — прим. ред.), которая может блокировать все решения нового собственника».

Не менее сложная ситуация с договорами аренды, в соответствии с которыми арендаторы вносили предварительные платежи в пользу ТРЦ.

Отвечая на запрос Фокуса, Максим Пирогов в реестре судебных решений отыскал не один десяток завершенных споров между арендаторами и Мегаполисжилстроем, в которых арендаторы взыскивают свои предварительные оплаты. Суммы выигранных споров уже превышают 5 млн грн. Из этого следует, что новому собственнику придется погашать задолженность компании Мегаполисжилстрой, объем которой пока сложно прогнозировать.

Учитывая вышеназванные и многие другие отягощающие обстоятельства, Пирогов предполагает, что единственным покупателем ТРЦ Respublika в его нынешнем состоянии может быть только лицо, связанное с бывшим собственником и поэтому имеющее возможность договориться о судьбе комплекса вне судебных кабинетов.

По материалам: Фокус

Читайте также –

От Dream Town до SkyMall: как открытие Blockbuster Mall повлияет на работу других ТРЦ