Gulliver: «У нас будет супермаркет «Сiльпо» в абсолютно новом формате»

Интервью с коммерческим директором МФК Gulliver Ириной Круппой

Топ-менеджеры многофункционального комплекса (МФК) Gulliver не особо общительны и редко дают интервью прессе. Комплекс пережил бунты арендаторов, разговоры о высоких ставках и пустующих помещениях. Недавний громкий уход – закрытие «Фуршета Гурмана» Игоря Баленко. Но в последнее время в Gulliver открылось много магазинов и даже визовый центр. О том, как будет дальше развиваться комплекс, RAU рассказала его коммерческий директор Ирина Круппа.

Ирина Круппа

В прошлом году рынок наблюдал бунты арендаторов МФК Gulliver. Как удалось достичь взаимопонимания?

В деятельности МФК Gulliver, как и в деятельности любого комплекса, периодически происходит ротация арендаторов. Все это естественные процессы обновления.

Иногда мы сталкиваемся с тем, что некоторые арендаторы, планируя определенные финансовые показатели, не учитывают всех рисков, которые могут возникнуть в процессе работы, в силу различных обстоятельств или рыночных условий. Расстаемся мы, как правило, лишь с недобросовестными арендаторами и теми, кто заботится только о своих интересах. Например, с теми, кто в условиях кризиса стремился только сокращать расходную часть, не прикладывая усилий для развития и увеличения доходов.

Мы всегда понимаем профессиональных арендаторов, готовых в сложных ситуациях взять на себя ответственность за совместный результат. Таким партнерам мы идем навстречу, вырабатываем совместный план действий, чтобы поддерживать друг друга. Я говорю об индивидуальном подходе к каждому арендатору. Такие переговоры, как правило, конструктивны. Если речь идет о предоставлении скидки, мы готовы к диалогу. И наше обязательное условие — обеспечение высокого качества и ответственности, начиная от профессионализма продавцов, постоянного обновления коллекции, наличия достаточного ассортимента товара, активной позиции в маркетинге. Но, как и в любых переговорах, важно взаимное понимание и поддержка.

Расскажите о новых открытиях. Какие магазины появились в МФК Gulliver?
Наша команда способна принимать нестандартные решения в нестандартных рыночных ситуациях. Благодаря этому посещаемость ТРЦ Gulliver увеличивается, и интерес со стороны потенциальных арендаторов сохраняется. За последние полгода, например, у нас открылись магазины: Arena, Roy Robson, Sassofono, «Прованс», Perline, магазины украинских дизайнеров UDress и украинского производителя «Никола» и др., «Салатник», шоколадный дом Von Kluschke, а развлекательная часть пополнилась детским игровым центром «Гулливерия». Кроме того, недавно в нашем комплексе открылся Визовый Сервис Центр стран Шенгенского соглашения.

Как видите, арендаторы рассматривают МФК Gulliver, как надежного, заслуживающего доверия партнера с хорошими возможностями для развития бизнеса и запуска новых проектов. Для нас важно качество работы арендатора, его ответственность, опыт, позиционирование на рынке. Один из основных факторов – спрос потребителей на товары или услуги. Мы работаем для клиента.

Наш клиент – это и арендатор – для него мы работаем над привлечением в комплекс потенциальных потребителей, и посетитель – для него должно быть максимально качественно составлено предложение, соответствующее его ожиданиям.

Какие решения вы предложили своим арендаторам, чтобы вместе пережить девальвацию национальной валюты? Предложили ли кому-то схему «процент от товарооборота»?

К решению вопросов мы всегда подходим индивидуально. С каждым арендатором могут обсуждаться разные условия, различная программа мероприятий, которые зависят от многих факторов.

Предоставляя льготные условия или скидки, мы просим учесть и наши условия, что позволит понимать положение арендатора на рынке. Безусловно, один из инструментов – это доплата с товарооборота. Это мировая практика. Применяя такой механизм, арендодатель напрямую заинтересован в приросте товарооборота арендатора и готов брать на себя дополнительные обязательства, направленные на развитие бизнеса арендатора. А именно – он готов на предоставление льготных условий по фиксированной арендной плате, предоставление маркетинговых преференций и др.

Владелец «Фуршета» Игорь Баленко заявил, что «Фуршет Гурман» уходит из МФК Gulliver, потому что «наш франчайзи не смог договориться с собственниками объекта о снижении арендной ставки на долгосрочный период, когда гривна обесценилась, затраты резко увеличились». На ваш взгляд, почему не удалось договориться?

Нам пришлось расторгнуть договор аренды с супермаркетом «Гурман Фуршет» по причине невыполнения им договорных обязательств, постоянных жалоб потребителей на качество товаров и предоставляемых им услуг, а также, абсолютного игнорирования арендатором просьб и замечаний относительно необходимости устранения нарушений.

«Фуршет Гурман» часть площадей сдавал в субаренду, на нулевом этаже также находились магазины Jysk, MasterZoo, «Столичная Ювелирная фабрика», «Аптека доброго дня», ресторан Mario’s. Jysk заявил, что ведет переговоры о расширении площадей в комплексе и прямой аренде. За счет чего расширятся площади этого магазина и насколько они вырастут? Что будет с другими субарендаторами?

Мы думаем о комфорте наших посетителей и стремимся к тому, чтобы они не остались без услуг, которые им нужны и которые они привыкли получать в нашем многофункциональном комплексе. Кроме того, мы понимаем, что субарендаторы «Фуршет Гурман» — это коллективы людей, которые в нынешнее время могут остаться без работы. Естественно, стараемся сделать все возможное, чтобы этого не допустить.

Так, с частью арендаторов мы уже подписали договоры прямой аренды, с частью еще ведутся переговоры. На период проведения работ по реорганизации нулевого этажа мы обеспечили их другими локациями.

А возможные изменения площадей магазинов могут быть связаны также с реорганизацией внутреннего пространства как торгового зала, так и прикассовой зоны нулевого этажа.

Компания уже определилась с выбором продуктового магазина? Что там будет?

Это будет супермаркет «Сильпо» в абсолютно новом формате.

Самым громким открытием в МФК Gulliver с начала года было появление на восьмом этаже визового центра. Как удалось получить такого арендатора?

Инициатива исходила от арендатора. МФК «Гулливер», как я уже говорила, интересен благодаря высокой посещаемости, удобной локации в самом центре столицы с прекрасной транспортной развязкой и объединению здесь торгово-развлекательного и делового центров. Для такого арендатора, как Визовый Сервис Центр, нужны были максимально комфортные условия для своих посетителей с логистикой, с определенными требованиями к помещению и к торговому центру. Поэтому они выбрали именно нас.
Для «Гулливера» появление такого якорного арендатора тоже очень выгодно, поскольку он генерирует дополнительные потоки посетителей. Это просто взаимовыгодное сотрудничество.

Произошел ли рост потока после открытия визового центра? Идут ли его посетители в магазины?

Да, конечно. Визовый Сервис Центр генерирует дополнительный поток более 2000 человек в день. Если понаблюдать, то можно заметить, что, спускаясь с 8-го этажа, посетители приходят на фуд-корт, делают покупки в магазинах.

Наша задача – привлечь людей в МФК, заинтересовать их проводить здесь больше времени, обеспечить предложение, соответствующее их спросу. А задача арендатора – не только привлечь в комплекс своего целевого покупателя, но и работать с уже существующими потоками.

Расскажите о детском развлекательном центре «Гулливерия». Чем он отличается от других детских центров? Почему не позвали сетевого оператора?

К нам обращались некоторые сетевые операторы, которые хотели разместиться в МФК Gulliver.

Так же к нам поступали предложения частично принять участие в финансировании проекта по созданию детского развлекательного центра специально для МФК Gulliver. Мы рассмотрели эти предложения и выбрали лучший, по нашему мнению, вариант – детский развлекательный центр, концепция которого разработана специально для Gulliver.

Жители столицы уже оценили его отличия от других подобных детских центров. Например, здесь один из самых больших в центре города лабиринт и более 50 инновационных аттракционов. Также немалое внимание привлекает детское кафе, расположенное на территории «Гулливерии», где с 10 утра до 10 вечера дети могут праздновать Дни рождения и где проводятся мастер-классы. Но «Гулливерия» продолжает развиваться. Сегодня дополнена программа мастер-классов, открыта Game комната с сиcтемой IBox и есть еще много планов, которыми центр скоро сможет поделиться.

За последние несколько месяцев в МФК Gulliver открылся ряд магазинов украинских производителей и украинских ритейлеров. Вы хотите быть в тренде популярности Made in Ukraine?

UDress выбрали наш комплекс, так как для них важны показатели конверсии (доля посетителей, совершивших покупку). Арендатор согласен с тем, что здесь эти показатели самые высокие. Удобная локация, хорошие условия работы, современные интерьер и архитектурные решения – все это сыграло роль.
Для нас же открытие такого магазина – это возможность обеспечить для наших посетителей наряду с мировыми брендами еще и более широкий выбор одежды и аксессуаров украинских дизайнеров.

Какова была вакантность на начало 2015 года, и как она изменилась за пять месяцев?

Вакантность на начало 2015 года составляла около 9 %. После открытия магазинов Roy Robson, ALTER, ARENA, Phard, Sassofono, Прованс, UDress и других вакантность значительно снизилась.

Какие еще новые магазины появятся в МФК? Сколько еще лотов свободно?
Запланированы открытия следующих магазинов: Naturel, Silenza, Speciale, Inglot, нового ресторана «Крыла» на фуд-корте, а также нового проекта одного из лучших рестораторов Восточной Европы. Также откроется супермаркет «Сильпо» в абсолютно новом формате и магазины в прикассовой зоне.

В данный момент у нас свободно около 10 лотов без учета зоны супермакета. Но переговоры по аренде данных лотов в активном процессе.

МФК Gulliver расположен в историческом и одновременно административно-деловом центре Киева по адресу пл. Спортивная, 1а и является одним из самых высоких зданий столицы. Комплекс включает в себя 35-этажный бизнес-центр класса А и 10-этажный торгово-развлекательный центр.

На территории ТРЦ Gulliver (GLA – 45 500 кв.м) с первого по четвертый этажи разместились свыше 150 магазинов различных профилей: модной, классической и молодежной одежды, обуви, товаров для спорта, детей и дома, подарков и аксессуаров, в том числе бренды испанской группы Inditex (Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear, Oysho), бренды польской группы LPP (Reserved, Mohito, Cropp Town, House), также в ТРЦ многие бренды открыли свои первые магазины в Украине как, например, и бутик Versace Collection.

На цокольном этаже ТРЦ Gulliver размещен супермаркет. На 8 этаже расположен сервисно-визовый центр ряда стран Шенгенского соглашения. На 10 этаже — фитнес-центр с уникальным панорамным видом на Киев и 25-метровым бассейном. Для удобства посетителей в комплексе круглосуточно функционирует крытый паркинг на 450 машиномест и паркинг возле ТРЦ.