ICSC: ТРЦ Dream Town – два комплекса, а Дарынок – ТЦ

Таковы первые результаты исследования украинских торговых комплексов по международной классификации Международного совета торговых центров.

9 апреля The International Council of Shopping Centers (Международный Совет Торговых Центров, ICSC) презентовал обновленную классификацию торговых объектов Украины.

Как писал RAU, в мае 2014 года ICSC Ukraine Research Group, состоящая из специалистов ведущих компаний девелоперов и консультантов (JLL, CBRE, Colliers, DTZ, группы компаний «Будхаус» и Immochan), во главе с Дмитрием Топольсковым, директором Ukrainian Research Bureau, представителем группы компаний «Будхаус», приступила к работе по классификации торговых центров в Украине.

ICSC Ukraine Research Group подготовила базу данных по торговым объектам в 5 городах-миллионниках (Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса) и Львове.

В результате проведенной работы по классификации было определено 144 торговых объекта, соответствующих критериям торгового центра общей площадью 3,9 млн кв. м и арендной площадью 2,5 млн кв. м.

«Мы смогли объединить усилия конкурентов и сделать правильное и грамотное исследование ТРЦ, чтобы представить Украину на международном уровне», – объясняет глава Национального Комитета IСSС в Украине, директор IMMOCHAN Украина (Auchan Group) Филипп Бертере. По его словам, теперь в ICSC будут полноценно представлены исследования по Украине, количество ТЦ, новые проекты, информация о девелоперах и работе экономики.

КАКУЮ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СЧИТАТЬ ТОРГОВЫМ ЦЕНТРОМ

ICSC Ukraine Research Group определила такое понятие «торгового центра» – это объект торговой недвижимости, который спланирован, построен и управляется как единое целое, включает магазины и территории общей площадью аренднопригодной площадью (GLA) не менее 5 000 кв. м.

При этом торговый центр должен соответствовать таким критериям:

1) GLA не менее 5 000 кв м
2) Объект должен иметь централизованное управление
3) Нет принципиального значения, в каком соотношении находятся торговые и развлекательные площади (нет разделения на ТЦ/ТРЦ/РЦ – RAU)
4) Площади для аренды должны свободно находиться на рынке
5) Площадь основного якоря не должна превышать 90% GLA ТЦ
6) Количество лотов должно быть не менее 20

По форматам украинские торговые комплексы разделили на две категории (в зависимости от арендной площади):

Традиционные ТЦ

• Очень большой – GLA 80 000 кв м и более
• Большой – 40 000 кв м – 79 999 кв м и более
• Средний – от 20 000 кв м до 39 999 кв м
• Малый – от 5000 до 19 999 кв м

При этом малые торговые центры ICSC Ukraine Research Group еще разделила на две подкатегории. Комплексы с повседневно-товарной доминантой – это ТЦ в спальных районах чаще с якорным супермаркетом/гипермаркетом, магазином бытовой техники, товаров для животных и пр. А малые комплексы с альтернативно-товарной доминантой – без больших якорных арендаторов, чаще с магазинами одежды, обуви, детскими товарами и расположены в центральной части города

Специализированные ТЦ разделили также на три вида:

• Ритейл парк (большой, средний малый)
• Аутлет-центр – от 5000 кв м и более
• Тематический центр (с развлекательной и без развлекательной доминанты) – от 5000 кв м и более

КАКИЕ ОБЪЕКТЫ ОКАЗАЛИСЬ СПОРНЫМИ

Главным спорным объектом стал ТРЦ Dream Town Гарика Корогодского и Александра Меламуда. ICSC Ukraine Research видит этот комплекс, как два отдельных здания и не суммирует арендную площадь двух очередей.

Напомним, первую очередь столичного трехэтажного ТРЦ Dream Town арендной площадью 45 000 кв м бизнесмены открыли осенью 2009 года. Через 2 года была запущен второй блок торгового центра с аналогичной GLA.

«ТРЦ Dream Town – это два отдельно стоящих здания с разной концепцией и мы их считаем как два отдельных торговых центра. Они расположены между тремя станциям метро и их потоки посетителей не пересекаются», — объясняет глава ICSC Ukraine Research Group Дмитрий Топольсков полученные данные классификации. При этом, три линии киевского ТРЦ Глобус, расположенные в разных помещениях с обеих сторон Крещатика, ICSC Ukraine Research рассматривает как единый ТРЦ с одинаковой концепцией.

Суммировать или не суммировать две очереди ТРЦ Dream Town – это главный спор между консультантами и владельцами комплекса последних пяти лет. И Корогодский, и Меламуд не раз заявляли, что комплекс проектировался и строился как единый объект. Девелоперы даже планировали объединить два блока крытым переходом.

Почему идет этот спор? Если рассматривать две части ТРЦ Dream Town как единый объект, то с арендной площадью 90 000 кв.м, он претендует на звание крупнейшего торгового центра страны или по класификации ICSC «очень большого традиционного торгового центра».

Сейчас глава ICSC Ukraine Research Group считает торговым центром №1 по арендной площади – ТРЦ Ocean Plaza (GLA — 70 000 кв м), принадлежащий российской девелоперской компании «ТПС Недвижимость». А торговых центров «очень большого» формата вообще не классифицирует.

Вторым спорным комплексом стал ЦТ «Дарынок». Объект принадлежит девелоперской компании City Capital Group, основным акционером которой является израильский бизнесмен Офер Керцнер.

Открытый в 2002 году крытый рынок прошел несколько трансформаций. В 2008 году City Capital Group объявила реконцепцию «Дарынка» как market mall, объединив– непродуктовый рынок и торговый центр. С тех пор там открылся супермаркет Фуршет, Comfy и арт-завод «Платформа», как элемент развлекательной составляющей.

ICSC Ukraine Research Group определила «Дарынок» как торговый центр. «Главным признаком, который позволил отнести этот комплекс к ТЦ – стало централизованное управление. Несмотря на наличие операторов рыночного формата, все арендаторы открываются и закрываются в одно и то же время, а также существует единая маркетинговая стратегия. Даже на своих рекламных материалах, необходимо ставить логотип «Дарынка», — говорит Топольсков.

Но иностранных сетевых операторов формата fast fashion на «Дарынке» пока нет.

Открытый в декабре 2014 года крупнейший гипермаркет «Эпицентр» в Оболонском районе Киева ICSC Ukraine Research Group пока не учитывала в своей классификации. Торговая площадь торгового центра DIY-формата составляет 80 000 кв.м, общая — 105 000 кв. м. Но кроме самого одноименного хозяйствено-строительного гипермаркета, там открыты кафе и рестораны, магазины сферы услуг и большая детская развлекательная зона. Также в 2015 году в этом «Эпицентре» откроется продуктовый супермаркет «Сильпо» площадью 6400 кв м.

Данные этого комплекса ICSC Ukraine Research Group пообещала исследовать и определить войдет он в классификацию торговых центров или будет определен как отдельный гипермаркет с прикассовой зоной, как например магазины «Metro Cash & Carry».

Следующим этапом для ICSC Ukraine Research Group будет сверка всех данных с собственниками и управляющими компаниями. «Мы будем уточнять и обновлять базу данных торговых центров по классификации, потому что некоторые комплексы находятся на грани попадания в ту или иную категорию. И разница в 1000 кв м часто может быть определяющей», – резюмирует Топольсков.