Построенному верить: полная ретроспектива громких обещаний Вагифа Алиева и анализ своевременности и полноты их выполнения

Шведская компания Stadsis AB приступила к проектированию нового ТРЦ Вагифа Алиева в районе книжного рынка возле метро Почайна в Киеве. Сколько еще проектов было заявлено за поеследние годы девелопером Mandarin Plaza Group и какие из них и насколько точно по срокам были реализованы.

Читайте українською

С момента основания девелоперской компании Mandarin Plaza Group Вагифа Алиева прошло более 20 лет. За это время влиятельный девелопер успел поучаствовать во многих знаковых проектах торговой недвижимости Киева. Некоторыми из них он управляет до сих пор, часто с партнерами, из некоторых проектов вышел, другие обещает достроить. Недавно издание НВ со ссылкой на главу наблюдательного совета группы Mandarin Plaza Александра Черницкого сообщило о том, что шведская компания Stadsis AB приступает к проектированию территории в районе книжного рынка возле ст. м. Почайна для строительства нового трехэтажного ТРЦ общей площадью 350 000 кв. м, и арендной — около 150 000 кв. м. RAU предлагает вспомнить также и другие важные для рынка торговой недвижимости заявления руководства Mandarin Plaza Group и самого Вагифа Алиева, и оценить достигнутые результаты.

Книжный ТРЦ

Как сообщает НВ, проектанты пока думают, как реконструировать территорию книжного рынка, который переедет в новый ТРЦ. На проектирование уйдет примерно полгода, чтобы учесть интересы всех сторон. Сумма инвестиций в новый проект оценивается экспертами в $300 млн.

Компания Вагифа Алиева купила компанию-арендатора двух участков в районе книжного рынка около станции метро Почайна (ранее Петровка) общей площадью почти 4,5 га на пр. Бандеры, 10.

Право аренды в прошлом году девелоперу продали структуры брата экс-вице-премьера Дмитрия Табачника — Михаила, который хотел построить на этом участке ТРЦ Petrovka Mall площадью около 150 000 кв. м (участок выделялся еще в начале 2000-х). Теперь эти идею обещает реализовать Алиев.

Стратегия мега-моллов

«В нашей стратегии Киев разделен на 10 районов, в каждом должен быть «центр притяжения» — мега-молл общей площадью не менее 200 000 кв. м. Людям уже не интересно ходить в торговый центр с одним кинотеатром, и такие мега-моллы как Lavina, Ocean Mall, Blockbuster — вне конкуренции. Мы создаем не торгово-развлекательные центры, а развлекательно-торговые» — объяснял ранее конкурентные преимущества мега-моллов Вагиф Алиев.

В своем интервью для RAU Вагиф Алиев заявил о планах завершения строительства 12 ТРЦ в Киеве до конца 2022 года. Девять из них будут в каждом районе столицы у метро и еще три – в спальных районах. Пять лет назад эти планы ограничивались восемью ТРЦ, три года назад речь шла о десятке.

Однако даже с учетом действующих ТРЦ Blockbuster Mall и ТРЦ Lavina Mall, известно не более двух третей «секретных» локаций, которые раньше времени не хотят раскрывать конкурентам. Так, уже известно о планах завершения строительства ТРЦ Ocean Mall, ТРЦ Lesnaya Mall, ТРЦ Hippodrome Mall (бывший «Южный»), а также планах по сооружению уже упоминавшегося ТРЦ Petrovka Mall и ТРЦ Pobeda Mall.

Год назад АМКУ оштрафовал компанию Stadsis AB (Мальме, Швеция) за покупку без согласования компаний ООО «Эл-Лада» и ООО «Энергопласт», владеющих двумя участками общей площадью 3,8 га под действующей парковкой вдоль трамвайной колеи по просп. П. Григоренко в Дарницком районе Киева. Как сообщили Mind источники, знакомые с ходом сделки, здесь планируется возвести второй из трех «левобережных» ТРЦ, анонсированных Алиевым ранее.

Кроме того, в 2018 году речь шла об участках земли по соседству с будущим ТРЦ Вырлица (к которому Алиев также проявлял интерес, но в итоге проектом занялся Виталий Хомутынник). «Проблема в том, что мы хотим «задешево» (купить – прим. ред), они хотят «задорого». Но у нас есть площадка рядом с Вырлицей, там уже все делается. Пока мы не говорим, где она», — говорил тогда в интервью Вагиф Алиев.

Океан обещаний

Судя по всему, наиболее близок к открытию ТРЦ Ocean Mall, где изначально должен был появиться первый IKEA на 5000 кв. м. Но сроки сдачи ТРЦ неоднократно сдвигались, в последний раз — на 1 сентября 2021 года. «100% Ocean Mall мы открываем в сентябре 2021-го. Но запустим его где-то в октябре-ноябре. Он будет 200 000 кв. м. Из них 40 000 кв. м отведено под entertainment, также откроются магазины H&M, Zara, IKEA. Это будет один из лучших торговых центров Европы», — говорил в феврале этого года Вагиф Алиев.

Сначала владелец проекта после выкупа Ocean Mall в 2016 году за $20 млн у Василия Хмельницкого, заявлял о намерении построить ТРЦ уже к концу 2018-го. Позже сроки были перенесены на конец лета 2019-го, потом на конец 2020 года, однако строительство продолжается и сейчас.

Теперь, по словам Александра Черницкого, расположенный по соседству с действующим ТРЦ Ocean Plaza новый торговый центр Ocean Mall готовят к вводу в эксплуатацию в начале 2022 года, открытие планируется во втором квартале того же года. Кроме того, весной 2019 года Алиев также заявил о намерении до осени 2019 года приобрести ТРЦ Ocean Plaza, но и через два года был вынужден констатировать, что «переговоры идут».

Затянутый блокбастер

Изначально два первых мегамолла Blockbuster Mall и Lavina Mall начали строить в начале 2013 года, планируя завершить стройку в конце 2014 года. Был даже объявлен набор арендаторов, о чем сообщил тогдашний партнер компании UTG, которая выступила эксклюзивным брокером указанных ТРЦ, Виталий Бойко. Теперь он основатель и генеральный директор NAI Ukraine, которая ведет ряд проектов Вагифа Алиева.

Потом сроки сдачи перенесли на конец 2015-го, а позже девелопер и вовсе отказался от одновременного введения в строй обоих ТРЦ. Причем Александр Черницкий объяснял замедление темпов строительства «объективными причинами, которые никак не связаны с кризисной ситуацией в стране». В итоге запуск Lavina Mall перенесли на август 2016-го, а Blockbuster Mall – на конец года.

Как известно, ТРЦ Lavina Mall открылся в декабре 2016 года, а открытие первой очереди ТРЦ Blockbuster Mall состоялось только 20 ноября 2019 года. Сооружение последнего попросту заморозили, и строители вернулись на объект только осенью 2017-го. По словам Виталия Бойко, им надо было лишь обустроить входную группу и сделать внутренние работы, поэтому вполне реально уложиться к ноябрю 2018 года. «Мы подписывали пакетное соглашение с арендаторами на три проекта: Lavina Mall, Ocean Mall и Blockbuster Mall. И свое обещание выполним», — говорил тогда журналистам Виталий. Потом сроки постоянно снова сдвигали: декабрь 2018-го, февраль 2019-го, май 2019-го.

Как уже отмечалось, открытие ТРЦ Blockbuster Mall состоялось 20 ноября 2019 года. Тогда работал только один магазин Сільпо общей площадью 9000 кв. м, тогда как арендная площадь первой очереди составляет 110 000 кв. м. То есть пустовало 91% площадей.

С сентября 2020 года в ТРЦ начали активно открываться магазины, также открылся парк развлечений Galaxy площадью более 15 000 кв. м. К октябрю 2020 года заполняемость составила 32%, к концу ноября увеличившись до 44%. Теперь наконец, ТРЦ полностью открыт.

В то же время нельзя сказать, что все проекты сдаются с опозданием. Особенно учитывая постоянные экономические потрясения, которые страна пережила за последние восемь лет. Так, в июне этого года ТРЦ Blockbuster Mall получил сертификат о вводе в эксплуатацию третьей очереди общей площадью 50 000 кв. м.

Осенью 2021-го, как и было запланировано, сюда въехал якорный арендатор Эпицентр. Теперь общая арендная площадь ТРЦ Blockbuster (просп. Степана Бандеры, 36 в Киеве) после запуска второй и третьей очереди составляет 150 000 кв. м.

Лавина впечатлений

Многочисленные отсрочки открытия не миновали и другой масштабный проект Mandarin Plaza – Lavina Mall, открывшийся в декабре 2016-го и ставший на тот момент самым большим ТРЦ Украины.

Позднее Вагиф Алиев по-разному оценивал работу своего первого суперрегионального ТРЦ: «Когда я начинаю что-то делать — я уже удовлетворен, потому что знаю, что это будет работать. У меня нет ни одного неуспешного объекта, потому что к развитию проекта я готовлюсь полномасштабно — все просчитываю, смотрю, что будет работать, а что нет. Поэтому, как только я увидел первую забитую сваю Lavina Mall, я уже был доволен и знал, что он будет работать». В то же время он признавался, что участок под Lavina Mall был самым слабым из всех, на которых он планировал строить ТРЦ: «Я хотел протестировать, будет ли этот объект работать… и он показал хорошие результаты».

Надо признать, что поначалу арендаторы были не очень довольны показателями торговли, так как вместо объявленных 60% по факту было заполнено только 30% площадей.

Тем не менее ставка на зону entertainment с крытым развлекательным парком Galaxy оправдалась (даже без аквапарка, от строительства которого отказались) и Lavina Mall стал весьма успешным ТРЦ: в 2019 году его ежемесячно посещали 1,5 млн человек. А вакантность, то есть количество свободных арендных площадей, упала до 4%. В среднем по рынку этот показатель был выше — 5,5%.

Ставка на Hippodrome

После запуска в эксплуатацию первых трех супермоллов (Lavina, Blockbuster, Ocean Mall) девелопер обещает вплотную заняться завершением строительства еще трех объектов, расположенных возле станций метро. Наиболее интенсивно в последнее время работы велись на локации будущего ТРЦ Hippodrome Mall (ранее ТРЦ Южный). Эту локацию как место первого открытия IKEA анонсировал Александр Черницкий еще в мае 2017 года. Объект площадью 450 000 кв. м собирались строить в конце того же года по ул. Глушкова, 9 в Голосеевском районе Киева. Его позиционировали как самый крупный торговый центр Украины. Здесь Вагиф Алиев выкупил у компании народного депутата Сергея Таруты права на участок земли с «Ледовым стадионом» под строительство ТРЦ со спортивным комплексом на 60 000-70 000 кв. м.

Работы планировали закончить за два года, в 2019-м. Причем девелопера не смутили ни судебные разбирательства вокруг земельного участка, ни близость другого долгостроя – ТРЦ Respublika. По словам Алиева, компания будет договариваться с городом. «Все, что они хотят там видеть – баскетбольный зал, ледовый стадион, мы все это сделаем», — обещает девелопер. И он не считает соседний ТРЦ конкурентом, так как его объект находится возле станции метро, а не на Окружной. Теперь открытие центра запланировано в 2022 году.

Любопытно, что основатель KAN Development Игорь Никонов иначе оценивал конкуренцию и перспективы этого ТРЦ: «Гигантомания – это хорошо, такие люди нужны на рынке, они его двигают вперед. Но это очень нелегко. Я, например, категорически не лезу в торговую недвижимость, потому что это огромные деньги, у меня их нет, и я даже не знаю, где их взять. Разница между мной и другими девелоперами в том, что они сначала заходят, а потом думают, где взять, а я сначала думаю, где взять, а потом захожу. Любая концепция имеет право на жизнь, но конкурентами они будут 100%».

Второй объект — ТРЦ Lesnaya Mall общей площадью 300 000 кв. м (арендной — 220 000 кв. м) также планировали сдать сначала в 2019-м, а потом в 2020 году. Однако в августе 2020 года он оказался в эпицентре скандала: ГАСИ запретила проводить строительные работы. Основания: застройка не соответствует Генплану Киева, а проект не обеспечен необходимым количеством паркомест – расчет делался исходя из площади в 141 000 кв. м, тогда как в экспертном отчете проекта ТРЦ указана большая площадь – 171 000 кв. м. Есть и другие претензии к застройщику.

Тем не менее в начале 2021-го Алиев отрицал остановку строительства: «Мы ничего не замораживали. Если бы я открыл сразу Ocean Mall, Blockbuster Mall, Lesnaya Mall, Lavina Mall, то город лег бы. Мы планомерно открываем ТРЦ, и до конца 2022 год запустим все 12 торговых центров. И сделаем лучший строительный гипермаркет Building Mall»

Наконец, известно о планах строительства Pobeda Mall (GLA 170 000 кв. м, GLA 150 000 кв. м), который будет располагаться предположительно рядом со станцией метро Святошин, где расположен имущественный комплекс машиностроительного завода ЗАО «АТЭК». Он планировался к запуску в 2020 году, а затем в 2021 году. Но пока даже его точная локация не понятна.

После строительства всех ТРЦ в столице, Вагиф Алиев обещает идти в регионы. «Да. Мы уже знаем, в какие города пойдем. Через два года «накроем» все регионы. По одному торговому центру будем строить в каждом крупом городе», — говорил девелопер в 2018 году. Теперь уже речь идет лишь о пяти городах: «Одессе, Львове и так далее. Мы уже ведем переговоры со всеми мэрами, подготавливаем площадки. И мы идем не просто с торговыми центрами, а сразу с арендаторами. В Харькове торговый центр буду строить на 300 000 кв. м. Со мной идут IKEA, Zara, H&M, entertainment. У меня все просчитано».

Строим сами

Помимо многочисленных ТРЦ, Алиев также заявлял о намерении развивать собственную сеть строительных гипермаркетов под рабочим названием Building Mall. Так, осенью 2018 года речь поначалу шла о партнерстве с международным ритейлером, который помог бы создать новый бренд для местного рынка.

«Есть такой опыт в мире, когда большая группа на локальном рынке делает локальный бренд. Посмотрим, как он будет развиваться, пока в наших планах Киев», — говорил Вагиф Алиев в одном из интервью. Первая такая торговая точка должна была появиться 1 мая 2019 года, после открытия в феврале ТРЦ Blockbuster Mall, затем сроки сместили до конца 2019 года, когда планировалось запустить уже вторую очередь ТРЦ. Однако к этому сроку удалось запустить только первую очередь ТРЦ, разумеется, без строительного супермаркета.

Теперь уже не говорят о партнерстве с зарубежным ритейлером, а запуск собственной сети строительных супермаркетов Building Mall планируется на начало 2022 года. Об этом Вагиф Алиев сообщил журналистам во время открытия первого магазина IKEA в Украине в феврале 2021 года.

Пока существует лишь ООО «Билдинг Молл», которое зарегистрировано 1 июня 2018 года по адресу Мечникова 2А, где находится БЦ Парус, до недавнего времени принадлежавший Алиеву. А также Facebook страница, созданная 7 сентября 2020 года. Четыре строительных супермаркета, по словам Алиева, должны появиться к весне 2022 года, а к началу 2023-го будет работать уже 10 торговых точек. Площадь каждого магазина будет достигать 40 000 кв. м, в некоторых из них планируется открыть IKEA. Однако официально эту информацию шведский ритейлер не подтвердил.

IKEA в каждый ТРЦ

Заслуги Вагифа Алиева по привлечению в Украину IKEA очевидны. О чем он прямо заявляет в интервью СМИ: «Я могу сказать, что IKEA сюда привел лично. Мы с Виталием Кличко были в процессе интенсивных переговоров. Он единственный, кто помогал, гарантировал им: я сделаю то, что надо. Все, кто говорят, что привели IKEA в Украину, лгут».

Также девелопер уверяет, что ему удастся открыть 10 магазинов IKEA в своих торговых центрах и 10 Building Mall. Хотя в ТРЦ Lavina Mall магазина IKEA уже не появится, так как «там рядом стоит Эпицентр, поэтому нет смысла». Его заявления представитель компании IKEA Юго-Восточная Европа Владислав Лалич не подтвердил и не опровергнул, отметив лишь, что компания «действительно планирует остаться в Украине надолго, но развиваться пошагово».

Долгожданная мода

Также девелопер сыграл решающую роль в выходе на украинский рынок другого шведского гиганта – fashion-группы H&M. С компанией переговоры шли 16 лет, прежде чем первый магазин ритейлера открылся в ТРЦ Lavina Mall в августе 2018-го. Такой серьезный портфель брендов, по задумке девелопера, позволяет предлагать и другим арендаторам «пакетное» размещение во всех проектах. «Со мной идут IKEA, Zara, H&M, entertainment. У меня все просчитано. Я не строю, чтобы потом заполнять. Мы идем комплексно с арендаторами», — говорит Вагиф Алиев.

Насколько ритейлеров заинтересовало такое «пакетное предложение» — подписывать договора на открытие сразу в ряде объектов – сказать трудно, ни одна компания не раскрывает подробности подписанных с Mandarin Plaza договоров. Возможно, именно потому что сами ТРЦ открываются в непредсказуемые сроки.

 Читайте также —

Король квадратных метров: история становления бизнеса Вагифа Алиева