Нестійка рівновага: ринок торгової нерухомості України в 2020 році

Як пандемія коронавірусу вплинула на ринок торговельної нерухомості України, як змінилися вакантність, відвідуваність і прибутковість торгових центрів і чого девелопери чекають від 2021 року.

Читати російською

Очевидно, що 2020 рік був одним з найскладніших для всього світового рітейлу і торговельної нерухомості. Пандемія коронавірусу і жорсткі карантинні обмеження призвели до істотного зниження доходів і навіть банкрутства багатьох торгових мереж, в тому числі – і в Україні. За оцінками Української ради торгових центрів (УРТЦ), тільки за період весняного карантину девелопери недоотримали понад 7 млрд грн орендних платежів, а рітейлери, які працюють в ТРЦ, недорахувалися десятків мільярдів гривень товарообігу. Однак навіть після зняття жорстких карантинних обмежень більшості гравців ринку не вдалося вийти на докризові показники.

Болючий удар

Карантинні заходи, введені українським урядом в середині березня 2020 року, стосувалися більшості непродовольчих рітейлерів, розважальних операторів і торгових центрів. Роздрібні мережі були змушені призупинити свою роботу, а девелоперам довелося звільняти орендарів від орендної плати. «Оскільки всі кінотеатри, розважальні центри і заклади громадського харчування були закриті від 2 до 3,5 місяців без будь-якої суттєвої підтримки від держави, ця категорія орендарів постраждала найбільше. В результаті вони вже переглянули свої формати і внесли корективи в плани відкриття нових об’єктів », – говорить керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні Катерина Весна.

За її словами, через карантин найбільше постраждали регіональні і суперрегіональні торгові центри з великою часткою розважального функціоналу та закладів харчування, віддалені від житлових масивів.

У той же час, мікрорайонні і районні ТЦ, зосереджені на задоволенні щоденних потреб населення в первинній зоні охоплення, продемонстрували набагато кращі показники роботи.

«Після того, як в травні торгові центри відновили свою роботу, їх відвідуваність в середньому знизилася на 10-40% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Однак в більшості якісних об’єктів показники відвідуваності почали поліпшуватися протягом наступних місяців. Також підвищилася конверсія і середній чек, що пов’язано з більш цільовим характером візитів покупців і ефектом відкладеного попиту, який сформувався під час карантину », – уточнює Весна.

При цьому експерт Cushman & Wakefield відзначає, що незважаючи на карантинні заходи і очевидний негативний вплив COVID-19 на купівельну спроможність в світі і в Україні, орендні ставки на приміщення в кращих ТЦ і ТРЦ в Києві знизилися в доларовому еквіваленті всього на 5-6% .

В інших великих регіональних містах України зниження орендних ставок іноді досягало 10% в провідних торгових центрах.

Дещо відрізняються дані консалтингової компанії CBRE Ukraine, за інформацією якої в Києві декларована орендна ставка для довгострокових договорів знизилися на 13-21%, не рахуючи тимчасових знижок для орендарів. За оцінками CBRE, до кінця 2020 року декларована орендна ставка склала $ 70-100 / кв. м/місяць в кращих торгових центрах в порівнянні з $ 85-115/кв. м/місяць в 2019 році. Для інших торгових центрів орендна ставка склала $ 35-50/кв. м/місяць у порівнянні з $ 44-63/кв. м/місяць в 2019-м.

Новий гравець

Девелоперську активність 2020 року в Україні не можна назвати високою. На найбільшому ринку країни – в Києві – почав роботу лише один великий торговий об’єкт. Ним став ТРЦ Retroville загальною орендною площею близько 86 000 кв. м. Відкриття першої черги відбулося в травні, другий – у серпні 2020 року. За даними консалтингової компанії Colliers International (Україна), вже через місяць роботи його заповнюваність орендарями становила 78%, а за станом на грудень 2020 року цей показник зріс до 80% з урахуванням відкритих магазинів, і до 91,6% за підписаними договорами оренди.

У компанії CBRE додають, що в результаті введення ТРЦ Retroville сумарний обсяг пропозиції якісних торгових площ в Києві збільшився до 1,36 млн кв. м (+ 6% в порівнянні з 2019-м). У свою чергу, забезпеченість столиці торговельними площами склала 459 кв. м\1000 жителів (в 2019 році – 432 кв. м на 1000 жителів).

При цьому в Colliers International кажуть, що оцінювати вплив нового великого ТРЦ на столичний ринок торгової нерухомості поки рано, особливо з огляду на турбулентність 2020 року. «Беручи до уваги карантинні заходи, складно однозначно сказати, наскільки вплинуло відкриття Retroville на потоки діючих об’єктів через падіння середнього показника трафіку в усіх ТРЦ”, – уточнює провідний експерт Colliers International (Україна) в сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький.

За словами експерта, показник вакантності на ринку столиці, з урахуванням практично заповненого ТРЦ Retroville і Blockbuster Mall, який поступово заповнюється, склав близько 10%. У найбільш успішних торгових центрах Києва та України показник вакантності протягом декількох років тримався на рівні ~ 0%. Однак пандемія коронавірусу і карантин спричинили за собою закриття магазинів і ротацію орендарів, справивши вплив на помірні коливання показників в ключових ТРЦ.

Катерина Весна з Cushman & Wakefield додає, що незважаючи на низький обсяг нової пропозиції в 2020 році, в столиці вже є райони, які досягли насиченості, – це в першу чергу Оболонський, Подільський, Святошинський та частини Деснянського районів Києва. «Також до насичених частин міста можна віднести Голосіївський район столиці і наближений до нього Печерський район. У той же час, залишаються можливості для розвитку торгової нерухомості в Шевченківському, Дніпровському, Солом’янському та Дарницькому районах Києва», – запевняє Весна.

Серед інших, відкритих в минулому році торгових об’єктів, експерт звертає увагу на другу фазу ТРЦ Apollo в Дніпрі з GLA 10 000 кв. м і житомирський ТЦ ОЛДІ з GLA 17 200 кв. м.

За словами директора консалтингової компанії Retail&Development Advisor (RDA) Таїсії Литовченко, в 2020-му також сповільнилися темпи експансії на український ринок міжнародних брендів. За минулий рік в країні почали роботу дев’ять нових ТМ, в тому числі Vans, The Athlete’s Foot (TAF), 4F, Fransa & b.young, Intimissimi Uomo, Miss Sixty, Ochnik, FLO і The Body shop. Для порівняння, в 2019-м в Україні з’явилося 11 брендів, в 2018-му близько 20, а ще роком раніше – 25. «При цьому також сповільнилася динаміка масштабування багатьох непродовольчих рітейлерів, які в умовах пандемії відмовилися від відкриття нових магазинів, сконцентрувавшись на оптимізації бізнесу та розвитку більш актуального в умовах карантину онлайн-каналу продажів », – говорить Литовченко.

Період адаптації

В компанії Arricano, яка управляє низкою торгових центрів в Києві і регіонах країни, відзначають, що в 2020 році ринок став дуже чутливим, тому девелоперам важливо було оперативно реагувати на зміни. «Щоб утримати ключові показники, важливо розуміти тренди ринку і купівельні патерни, пропонувати відвідувачам цікаві пропозиції і разом з брендами орендарів реалізовувати спільні проекти. І, звичайно ж, ефективно управляти tenant-mix ТРЦ “, – вважає директор департаменту торгових площ Arricano Денис Корнута.

За його словами, за рахунок грамотного реагування на ситуацію Arricano вдається утримувати вакантність в ТРЦ на технічному рівні. При цьому тенденція відвідуваності в різних ТРЦ демонструє різну амплітуду коливань – від падіння до 10-15% до зростання 20%. «Це пов’язано з купівельними паттернами, які змінилися після локдауну. Наприклад, звичка залишатися в своєму районі передбачає відвідування торгового центру, який поруч з будинком. Тому трафік ТРЦ РайON демонструє зростання до 20%, особливо в передсвяткові дні », – каже Корнута.

Втім, далеко не всім гравцям ринку вдалося утримати ключові показники. За оцінками Cushman & Wakefield навіть після зняття локдауну загальна відвідуваність торгових центрів в 2020 році в середньому знизилася на 15%.

При цьому термін перебування клієнтів в торгових центрах скоротився, а середній чек виріс, що в загальному підсумку призвело до зниження прибутковості якісних і успішних проектів до 6% в Києві і до 10% в регіональних містах України.

Як розповіла RAU генеральний директор столичного МФК Gulliver Ірина Круппа, в перші дні роботи після локдауну відвідуваність ТРЦ була нижче на 20-25% про порівнянні з попереднім періодом, проте цей показник був очікуваним. «Після трафік почав вирівнюватися, і до кінця літа ми практично вийшли на показники 2019 роки (від -15% до -10%), а в період Чорної п’ятниці і новорічних знижок відвідуваність практично досягла рівня 2019 року», – уточнює Круппа.

У свою чергу керуючий директор ТРЦ Dream Town Роман Ємець зазначає, що в умовах нової реальності девелоперам також довелося коригувати методи оцінки ефективності роботи торгових центрів. «У 2020-му потрібно було порівнювати параметри, які раніше були вторинними. Наприклад, конверсія вхідних відвідувачів  в ТРЦ і тих, хто здійснював покупки. Раніше це була прерогатива виключно орендарів, тепер і ТРЦ відстежують такий параметр. Це результат «відкладеного попиту» в березні-травні 2020-го, який ми побачили в червні-липні, а також результат «карантину вихідного дня», коли купівельні потоки перерозподілились  на будні дні», – говорить Ємець.

Керуючий директор ТРЦ Dream Town запевняє, що в таких умовах девелоперам доводилося постійно коригувати свою роботу. При цьому основною метою була більш таргетована інформація для покупців.

«Як я згадав, зросла конверсія і це значить, що стало менше імпульсних покупців в ТРЦ і тих, хто приходить за враженнями. Відповідно потрібно донести більше інформації про себе тим, хто продовжує здійснювати покупки», – пояснює Ємець. Генеральний директор МФК Gulliver Ірина Круппа додає, що в 2020-му також змінилися способи залучення покупців в торгові центри, для яких на перший план виходять «атмосферність» і нові формати магазинів.

Негативні наслідки

Підводячи підсумки 2020 року, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник виділяє кілька найбільш значних негативних тенденцій. Серед них зниження споживчих настроїв, складність повернення відвідувачів в торгові галереї та падіння середньодобової відвідуваності, зменшення маржі доходу на квадратний метр, погіршення роботи як міжнародних, так і національних торговельних мереж, а також невизначеність в роботі і банкрутство операторів розваг.

«У нас банкрутують дитячі розважальні центри: Веселий Вулик, Happylon йдуть з ринку Києва і України. Втрачають актуальність і закрилися практично всі льодові арени, боулінги. Відповідно, залишається дуже мало розважальних операторів, які могли б виконувати якірну функцію», – говорить Олійник.

За оцінками Cushman & Wakefield, навіть незважаючи на те, що розважальний сегмент і заклади громадського харчування відновили свою роботу після локдауну, їх відвідуваність скоротилася в середньому від 30% до 60%.

У випадку з зонами харчування падіння в першу чергу стосується фуд-кортів, а факторами негативного впливу стали скорочення кількості посадочних місць, перехід офісних співробітників на віддалену роботу, а також популяризація та доступність різних сервісів доставки.

«Можна очікувати, що в наступному році ці тенденції будуть залишатися незмінними і є ймовірність, що зони харчування можуть скорочуватися, а їх площі будуть задіяні під орендарів інших товарних груп», – прогнозує Катерина Весна з Cushman & Wakefield.

Що ж стосується дитячих розважальних центрів, то для цієї категорії, на думку Весни, вирішальну роль відіграє бажання відвідувачів уникати місць скупчення людей через підвищений ризик зараження. Однак у батьків залишається необхідність урізноманітнити дозвілля дітей, тому експерт очікує, що відвідуваність цих орендарів буде поступово відновлюватися.

У Colliers International додають, що для торговельних мереж з достатнім запасом фінансової міцності нинішня ситуація також досить складна, але, з точки зору розвитку, дає певні можливості.

Більшість орендодавців сьогодні більш гнучкі в узгодженні умов співпраці, з метою привернути бажаний бренд в той чи інший об’єкт. І в цьому частина орендарів бачить для себе певні можливості з перспективою зміцнення мереж після відновлення ринку, незважаючи на потенційні фінансові складності найближчим часом.

Локдаун 2021

Найімовірніше, ринок якийсь час міг би перебувати в поточному положенні, якби вдалося уникнути введення чергового локдауну, вважає Ігор Заболоцький з Colliers. За фактом спаду пандемії, спостерігалось би зростання споживчих настроїв, збільшення показників відвідуваності ТРЦ і т.д.

«Цілком можливо, що при такому сценарії ринок повернувся б на докарантинні або наближені до них показники до кінця 2021 року. Однак новий тотальний карантин, безумовно, призведе до повного затишшя на ринку рітейлу. Після скасування обмежень, відкладений попит може привести до деякого зростання продажів в сегменті fashion. Але в будь-якому випадку орендарі зазнають збитків, а ряд fashion-операторів скорегують свої плани щодо подальшого розвитку », – говорить Заблоцький.

У той же час, в Cushman&Wakefield прогнозують, що вихід з наступного локдауну буде динамічнішим з точки зору відновлення відвідуваності, оскільки суспільство вже звикло до життя в умовах «нової реальності», а сприйняття загрози COVID-19 серед населення вже не таке гостре , яким було в минулому році.

«З середини 2021 роки ситуація з COVID-19 нормалізується і ТРЦ запрацюють в штатному режимі 2019 року, а можливо ще інтенсивніше, враховуючи відкладений попит в даному сегменті і збільшення середнього чека покупцями по закінченню першої хвилі локдауну. Також, не виключені незначні зміни в балансі орендарів (tenant mix). Даний сегмент буде залишатися нестабільним в першому півріччі 2021-го через регулювання діяльності і зменшення потоків відвідувачів. Ці тимчасові складнощі повинні з лишком компенсуватися після спаду пандемії», – прогнозує директор департаменту оцінки і консалтингу CBRE Ukraine Станіслав Іванов.

У CBRE також відзначають, що падіння ставок і вакантності в 2021 році не очікується. З урахуванням продовження карантинних заходів на 2021 рік, орендні ставки будуть на рівні 2020 року, так як більшість орендарів заздалегідь закріпили за собою знижки на період майбутнього локдауну.

Генеральний директор МФК Gulliver Ірина Круппа вважає, що вже найближчим часом ринок торгової нерухомості також чекає фаза якісних змін у відповідь на виклики, кинуті з боку онлайн-рітейлу. Останній істотно виріс в період пандемії, значно наростивши базу клієнтів і логістичні потужності.

«Категорії, що набирають обертів в секторі онлайн, в найближчому майбутньому можуть ще більше скоротити свою офлайн-присутність в торгових центрах. У більшості це стосується якірних операторів: змінюючи формат з магазину на пункт видачі, такі орендарі будуть менш ефективними з точки зору залучення клієнтів як якірний. В майбутньому це неминуче відіб’ється на зміні структури орендарів на користь операторів дозвілля і розваг, а також побутових, медичних та інших послуг, яким принципово розташовуватися в безпосередній близькості до споживача», – говорить Круппа.

У консалтінговій компанії RDA прогнозують ще одну тенденцію, яка буде актуальна по мірі насічення ринку торговими площами, а саме – актівізація девелопменту невеликих районних торгових центрів.

За словами директорки RDA Таїсії Литовченко, розташовані в житлових масивах невеликі торгові центри з хорошою концепцією і пулом орендарів виявилися найбільш стійкі в період епідемії коронавірусу. «У найближчі кілька років ринок Києва і інших міст мільйонників продовжить поповнюватися великими торговими центрами, серед яких ТРЦ Respublika, Ocean Mall, Lukianivka, Planeta Mall, Nikolsky і інші. Однак вже зараз ми спостерігаємо тенденцію зростання інтересу до невеликих, але комфортних торгових центрів, розташованих в пішій доступності до споживача», – зазначає Литовченко.

Читайте також –

Складний рік: скільки магазинів відкрили найбільші мережі України в 2020-му