Из опта в розницу: как меняется крупнейший оптовый рынок страны Барабашово

Директор харьковского ТЦ Барабашово о том, почему крупнейший в Украине торговый объект нуждается в смене формата, планах по привлечению крупных сетевых операторов, а также расширении развлекательного сегменте торгового центра.

Читайте українською

Нынешний директор торгового центра Барабашово Валерий Кирилко работает в сфере коммерческой недвижимости уже 17 лет. За это время он занимал руководящие должности в компаниях ХХІ век, RealEstateSolutions, CastleDevelopment, Concorde, MegalineConstruction и других. В общей сложности Кирилко принимал участие в реализации более 25 проектов в Украине, Казахстане и Беларуси. Теперь перед топ-менеджером стоит задача вдохнуть новую жизнь в один из наиболее известных торговых объектов Украины – ТЦ Барабашово. Как он намерен это сделать, Кирилко рассказал в интервью порталу Timeua. RAU публикует выдержки из его интервью.

О причинах реконцепции Барабашово

Безусловно, Барабашово морально и физически устарел, однако это участь всех объектов торговой недвижимости. Каждый объект нуждается в своевременном апгрейде. Важно вовремя увидеть и начинать работать над корректировкой форматного несоответствия торгового объекта. Это непростая задача, когда речь идет о таком масштабном объекте, как Барабашово.

Изначально ТЦ строился как оптовый. Двадцать лет назад рынок оптовой торговли бурно развивался. Для этого формата строились торговые объекты большой площади со складскими помещениями на вторых и третьих этажах. Такие объекты были востребованы и заполнялись предпринимателями. И тогда «упор» на такой формат был оправдан.

Ситуация кардинально изменилась после 2014 года, когда фактически для Барабашово были потеряны Донецкая, Луганская области, регионы России, которые обеспечивали порядка 70% оптовых покупателей.

Естественно, что большинство торговых объектов в ТЦ Барабашово были вынуждены переключиться на розничный формат. И этот процесс продолжается до сих пор. На сегодняшний день в торговом центре 60% — это предприятия розничной торговли. А требования к таким объектам совсем другие, чем к оптовым торговым помещениям, начиная от размера и заканчивая повышенной необходимостью удобств и комфорта для покупателей. И их необходимо создать на рынке в достаточном количестве, чтобы удовлетворить существующий спрос. Но к вопросам преобразования торгового центра, изменению формата надо подходить взвешенно и поступательно.

О новых вызовах и первостепенных задачах

Работа на таком объекте коммерческой торговой недвижимости — интересный профессиональный вызов, который требует максимальной самоотдачи, нестандартных решений и подходов. Я бы не стал говорить сегодня о перестройке объекта, тем более революционной. Хотя, безусловно, сегодня идет активный процесс создания качественно новой стратегии развития торгового центра.

На сегодняшний день для Барабашово актуальна не «перестройка», а, скорее, «перезагрузка». Речь идет прежде всего об изменении принципов и методов управления таким масштабным объектом.

Это касается, в том числе и оптимизации управляющей структуры, регламентации бизнес-процессов и профессиональной эффективной эксплуатации торгового центра.

Первоначально должен быть актуализирован генеральный план объекта, с учетом всех ограничивающих сервитутов, с правильной транспортной и пешеходной логистикой. Необходимо идти к формированию новых удобных торговых кластеров, на которых разместятся концептуально новые торговые объекты. При этом необходимо, чтобы и оставшиеся торговые объекты «старого» формата гармонично вписались в новый концептуальный план развития.

Об ассортименте и потребностях покупателя

На Барабашово представлен широчайший ассортимент товаров и практически все сегменты, включая luxury. Маркетинговые тестовые сравнения, которые проводились, показали, что в других торговых центрах некоторые группы полностью идентичных товаров на 120% дороже, чем на Барабашово. Это касается в первую очередь меховых изделий, кожгалантереи, товаров для ремонта.

Но этого недостаточно, чтобы сохранить поток розничного покупателя. Тем более что при адаптации объекта к розничной модели комфорт покупателей и предпринимателей является ключевым. Поэтому уже сегодня мы работаем над тем, чтобы для начала рынок был чистым, теплым и безопасным.

О новых операторах и развлекательном сегменте

Будем заводить товарные группы, которые не были представлены в торговом центре ранее. Это не только мебель, есть предложения относительно группы радиотоваров, книг, цветов. Перспективными являются предложения продовольственного сегмента — оптового и мелкооптового.

В актуальной разработке формат «торговой деревни», торгово-промышленный технопарк и размещение на отдельных участках ритейл-парка с крупными розничными операторами.

Новая концепция торгового центра предполагает добавление развлекательных блоков, как на закрытых объектах, так и на открытых площадках. Разрабатывается и уже внедряется программа ивент-мероприятий различной направленности и масштабности (фестивали, соревнования, концерты, праздничные акции). Планируется открытие ярмарочной площадки с уличными аттракционами. Ведется работа и по другим направлениям в этом сегменте. Летом у нас работал самый большой в Харькове батутный парк. В скором времени появятся и современные фуд-корты, будут добавлены опции галереи услуг, в частности cash-point.

Современные торговые центры выживают за счет создания гибридных форматов. Смесь рынка, еды, развлечений, присутствие частных и сетевых операторов — микс, от которого выигрывают в итоге все участники. Такая синергия помогает всем быть востребованными и зарабатывать. Более того, такие объекты увеличивают свою инвестиционную привлекательность. Один из объектов, разработанных нами в рамках новой концепции развития Барабашово, появится уже в 2018 году. Его общая плошадь — 2,5 тыс. кв. м. Он уже сегодня сдан в аренду сетевым операторам.

Читайте также — 

У пошуках колишньої величі: як київський ЦУМ збирається повернути покупців