Геннадий Выходцев и Валерий Маковецкий, ГК Фокстрот: В случае с DEPOt Center ставка на региональность была успешной

Соучредители группы компаний Фокстрот рассказали об идее возникновения и 10-летней истории развития собственной сети региональных торговых центров

Читайте українською

DEPOt Center – один из брендов, который вот уже десять лет развивает группа компаний Фокстрот. Эти ТРЦ представлены в пяти городах Украины: Кропивницком, Лубнах, Николаеве, Черкассах и Черновцах.

Генеральный директор группы компаний Фокстрот Геннадий Выходцев и председатель наблюдательного совета Фокстрот Валерий Маковецкий рассказали о том, как возникла идея открытия региональных торговых центров, особенностях концепции таких ТРЦ, выборе региональных партнеров и многом другом.

— Как зародилась идея создания DEPOt Center?

— Задачи бизнеса – постоянно искать и находить новые возможности для прибыли. Именно поэтому Группа компаний Фокстрот, которая уже имеет опыт развития ярких и узнаваемых брендов, начала инвестировать в коммерческую недвижимость. Этот процесс был запущен в 2009 году в Черновцах, где перед самым новым годом мы открыли наш флагманский ТРЦ DEPOt Center.

-Почему именно коммерческая недвижимость, а не другое направление ритейла?

— С точки зрения инвестиций недвижимость всегда более стабильна, чем ритейл. В ритейле есть сезонность и другие риски. Плюс исторически так сложилось, что нам приходилось много работать с самой разноплановой недвижимостью – магазины, бизнес-центры, складские помещения. Десять лет назад к категориям торгового центра относилось 13 объектов. Поэтому было принято решение — унифицировать их под единым брендом. И по-новому управлять этой недвижимостью. Знаний, опыта, умений хватало. К тому же было интересно работать с новым подходом к инвестированию.

— Что из себя представлял объект в Черновцах?

— Это был заброшенный цех завода, который и стал первым опытом превращения объекта в торговый центр. Вся остальная недвижимость, появившаяся после DEPOt Center в Черновцах, гармонично вписывалась в концепцию, отработанную на нашем флагманском ТРЦ.

— В чем заключается эта концепция?

— Прежде всего, торгово-развлекательный центр – место для разнопланового шоппинга, с зонами для отдыха и развлечений. Основная целевая аудитория – семьи и компании друзей без возрастных ограничений. Пространство организовано так, чтобы посетители ТРЦ могли закрыть большинство своих шоппинг-потребностей на неделю и тут же отдохнуть – интересно, познавательно, ярко. Развитие ТРЦ начинается всегда с определения концепции в контексте целевой аудитории. Которая в дальнейшем и диктует процесс наполнения ТРЦ, его маркетинговую стратегию и дальнейшее развитие.

— То же самое можно сказать о практически любом торговом центре… Чем вы отличаетесь?

— В каждом DEPOt Center, как правило, есть продовольственный супермаркет, генерирующий основной трафик покупателей. Учитывая личную историю группы компаний Фокстрот, якорным арендатором также является магазин Фокстрот. Дополняют этот тандем магазины под брендом «Секунда», которые также развивает ГКФ.

Несмотря на множество схожих черт, концепция каждого DEPOt Center в регионах прорабатывается индивидуально. Она зависит от покупательской способности населения города, количества жителей, локации объекта.

— И все же: чем вы привлекаете покупателей, чтобы сделать объекты прибыльными?

— Мы развиваемся в регионах, порою довольно малочисленных. Это знание дало нам понимание миссии DEPOt Center: познакомить жителей малых городов с современными форматами торговли, чтобы у покупателей была альтернатива покупке сапог с примеркой  на картонке с уворачиванием от дождя или метели.

— Давайте для наглядности разберем это на конкретных примерах. Скажем, чем отличается ТРЦ в Черновцах – размером?

— Черновцы и Черкассы практически идентичны по площади, схожи локациями – это не самое сердце города, но и не окраина. Оба где-то около 20 000 кв. метров. Эксклюзивность формируется из того, что есть в городе. Не имеет смысла мультиплицировать то, к чему жители уже привыкли. Поэтому, например, ролледром в Черновцах был ответом на то, чего в этом городе нет. В каждом ТРЦ есть пространство для детей – зоны Fantasy Town, а также зона для активных игр и технических видов спорта (батутные арены, автодром и пр.).

— Насколько важна эта развлекательная составляющая?

— Скажем, в Николаеве есть большой спальный район Корабельный. Туда довольно долго ехать из центра. Но он имеет все черты самодостаточного мини-города. Там у нас сильная развлекательная составляющая, то есть все дни рождения и детские праздники этого мини-города концентрируются именно в нашем ТРЦ, куда приходят гости именинников и юбиляров.

— Что есть в самом маленьком DEPOt Center в городе Лубны?

— Это единственный форматный торговый центр в городе, причем расположен не в центре, но других просто нет.

— Чем привлекают посетителей два самых «молодых» DEPOt Center в Черкассах и Кропивницком?

— ТРЦ в Кропивницком разместился в старом здании бывшего Детского мира. Мы зашли туда, когда формат Детского мира уже давно не работал. Но все еще существовал, как какой-то торговый центр. Мы достроили там еще около 4000 кв м. В итоге по локации получился один из лучших DEPOt Center.

В Черкассах, как и в Черновцах– это бывший цех завода. Поэтому концепция и местоположение у них практически одинаковые. Но кроме детского развлекательного центра там есть уникальный, как для такого города, гипермаркет Деликат, успешный и очень красивый. Абсолютный региональный лидер.

— Вы не боялись, что магазин с ценами выше среднего окажется не востребован у местных жителей?

— Да, это была рискованная ставка, но она сыграла очень здорово. Ни одна из национальных сетей, присутствующих в Черкассах, не показывает результата даже близкого к результату Деликата. Кроме того, в Черкассах есть куда расширяться – у нас на рассмотрении уже лежит концепция дальнейшего девелопмента территории.

— Как сильно зависит доходность ТРЦ от выбора якорного арендатора?

— Недавно в Николаеве мы сменили якорного арендатора. Новый супермаркет оказался в 3-4 раза успешнее, чем бывший арендатор. Это сильно прибавило к посещаемости ТЦ.

-Что это за сеть?

— Это украинская сеть, но она не такая известная.

— Как вы подбираете других арендаторов? Отдаете предпочтение национальным или местным брендам?

— Синергия с разными брендами очень важна в развитии ТРЦ. Формируя пул арендаторов, мы не созываем всех подряд. Сначала целенаправленно общаемся с теми, кого хотим видеть в ТРЦ. Если у нас что-то не складывается или мы не совпадаем в планах развития, то всегда есть план В или план С.

Стараемся отдавать предпочтение региональным брендам, без которых мы не смогли бы быть настолько успешными в регионах. Люди привыкли к местной рознице. И они хотят продолжать делать у них покупки. Мы это успешно миксуем с большими сетевыми брендами.

— Можете привести примеры такого взаимовыгодного микса?

— Недавно наш ТРЦ в Лубнах завел к себе очень сильную местную сеть супермаркетов под названием МаркетОпт. Нам в Киеве очень сложно оценивать, насколько они успешны в своих регионах. Но для жителя Лубнов, как оказалось, это бренд имеет свою ценность. И судя по чекам, а также по количеству посещений супермаркета, стало ясно, что это оптимальный арендатор. С национальным брендом получилось бы не так быстро и не так эффективно. В то же время в пул арендаторов ТРЦ входят всегда яркие и узнаваемые сетевые бренды.

— Кто занимается подбором арендаторов?

— Компания DEPOT Development Group, которая занимается управлением недвижимостью в ГК Фокстрот. И предпочтение всегда отдается арендаторам, ответственно и креативно подходящих к развитию своих брендов.

— Почему выбрали стратегию развития ТРЦ в регионах вместо того, чтобы застолбить сначала место в столице и быстрее вернуть вложения?

– Киев – это специфический рынок с долгой отдачей вложенного капитала. У нас другая стратегия: развитие коммерческой недвижимости в регионах Украины. Мы стараемся приобретать уже готовые и, с нашей точки зрения, ликвидные, объекты. Пусть это будут небольшие ТЦ областного масштаба, общей площадью 10-15 тысяч кв. м, но зато они демонстрируют неплохую эффективность.

— То есть вы не строите объекты «с нуля»?

— Все наши ТРЦ в пяти городах Украины – это не новое строительство, а достройка или реконструкция уже существующих зданий. И все они в результате нашего участия стали стабильно прибыльными объектами. Потому мы планируем динамично развивать именно это направление бизнеса.

— Кто строил каждый DEPOt Center? Это были ваши строители или подрядчики?

— Нет, мы не строим самостоятельно. Во всех случаях нам требовалась реконструкция или достройка, а не новое строительство. Поэтому работы выполняли подрядные организации, которых выбирали на тендере. Depot Development Group курирует процессы реконструкции, проверяет сметы, эффективность, соблюдение сроков. Потому что в дальнейшем весь facility- и property-менеджмент – это, в том числе, и наши заботы.

— За счет чего вам удается делать ТРЦ прибыльными?

— Сила матрицы этого бизнеса – в наличии регионального партнера. Он может быть миноритарием, но его поддержка всегда очень нужна. Потому что из Киева нам сложно понять, какие внутренние процессы идут в регионах. Постоянно возникают какие-то проблемы, которые решить может только тот, кто живет и давно имеет бизнес в этом городе.

Валерий Маковецкий с региональным партнером в Черкассах

— В чем его главная функция?

— Местный партнер – это прежде всего помощь всей инвестиционной группе в управлении, минимизации рисков и ликвидации возникающих вызовов. Такие партнеры у нас есть практически во всех регионах.

— Каких результатов удалось достичь?

— Можно гордиться тем, что в некоторых случаях DEPOt Center не только достигли прогнозных показателей, но и опередили их. Или вышли на них за более короткий срок.

— Какие прогнозные показатели вы имеете в виду?

— Прежде всего это окупаемость. Но есть еще ряд важных факторов, таких как заполняемость, качественный tenant-mix, реноме бывших собственников и т.д. Результат в недвижимости всегда измеряется деньгами. Как бы категорично это не звучало. Если у нас нет вакантности площадей или, если у нас есть какие-то закрытия, это все обязательно будет выражено в денежном эквиваленте. Сейчас у нас вакантность практически нулевая. Все заполнено. Покупатели довольны.

— Вы согласны с такой концепцией, что на рынке скоро будет мало традиционных магазинов, а основной шоппинг переместится в ТРЦ?

— Не вполне.. Стрит-ритейл жил много столетий подряд, и продолжает успешно функционировать. Взять пример любого европейского города – в историческом центре или на центральных улицах стрит-ритейл никто не отменял, и не отменит. Создание торгового центра, где-то даже не в центральной части, выполняет немного другие задачи.

— Каковы ваши дальнейшие планы?

— В 2019 году мы поучаствовали в строительстве мини-ритейл-парка в Кривом Роге, достроили клуб и бассейн. Хотя этот объект не имеет критериев классического торгового центра и не развивается под брендом DEPOt Center. В Харькове у нас на рассмотрении предложение о пассивном финансовом партнерстве в одном из местных ТРЦ. В Чернигове мы стали ближе к реализации планов – находимся на этапе согласований реконструкции нового ТРЦ.

Есть планы по открытию еще одного DEPOt Center в Одессе. Думаю, что 2020 год у нас будет более прорывным по сравнению с 2019-м. Хотя для нас 2019 год – это подводная часть айсберга с огромным количеством невидимых, но сложных процессов. Без их прохождения мы бы не были ракетой, которая, надеюсь, наберет еще большую скорость в 2020 году.

Читайте также —

Два в одном: какими торговыми центрами владеют крупнейшие ритейлеры Украины