Головна > Економіка > Курс на зростання: що буде з ринком торговельної нерухомості України в 2020 році
Курс на зростання: що буде з ринком торговельної нерухомості України в 2020 році

Курс на зростання: що буде з ринком торговельної нерухомості України в 2020 році

Як розвивалася торговельна нерухомість України в 2019-му, які тенденції спостерігалися в сфері девелопменту та чого чекати керуючим ТРЦ і рітейлерам від 2020 року.

Цей матеріал доступний російською мовою

Минулий рік був одним з найбільш динамічних для ринку торговельної нерухомості України за останні роки. Як в Києві, так і в регіонах відкрилися нові ТРЦ, однак високий попит на якісні торгові приміщення зберігся. Як наслідок, орендні ставки в найбільш успішних ТРЦ продовжили зростати. Однак відкриття нових масштабних об’єктів може призвести до стабілізації ставок і перерозподілу потоків споживачів.

Поповнення ринку

За оцінками консалтингової компанії Cushman & Wakefield нова пропозиція торговельної нерухомості в Україні в 2019 році перевищила 300 000 кв. м. Найбільшими об’єктами, введеними в експлуатацію в минулому році, стали столичні ТРЦ Blockbuster Mall (близько 100 000 кв. м GLA) і River Mall (майже 55 000 кв. м GLA), а також львівський СТРЦ Spartak (23 000 кв. м GLA). Також слід зазначити розширення одеських торгово-розважальних центрів City Center і Gagarinn Plaza, які запустили другі черги комплексів.

ТРЦ, побудовані в 2019 році Місто Адреса GLA
ТРЦ Blockbuster Mall Київ пр. Степана Бандери, 34 Б 100 000 кв. м
ТРЦ River Mall Київ Дніпровська Набережна, 12 54 700 кв. м
ТЦ Smart Plaza Оболонь Київ вул. Маршала Тимошенко, 21 10 000 кв. м
ТРЦ Oasis Київ ст. м. Героїв Дніпра 13 200 кв. м
ТРЦ Cherry Mall Вишневе вул. Київська, 2 Л 13 000 кв. м
ТЦ Mark Mall Бровари вул. Київська, 239 7760 кв. м
СТРЦ Spartak Львів вул. Гетьмана Мазепи, 1 Б 23 000 кв. м
ТЦ Панорама Запоріжжя пр. Соборний, 109 Б 6000 кв. м
ТРЦ Neo Plaza Дніпро вул. Марії Кюрі, 5 14 430 кв. м
ТРЦ City Center Одеса пр. Небесної Сотні, 2 А 16 700 кв. м
ТРЦ Gagarinn Plaza Одеса вул. Гагаринське Плато, 5 31 245 кв. м

Як відзначають аналітики консалтингової компанії CBRE Ukraine, з урахуванням збільшення доходів громадян і зростання торгового обороту попит на якісні об’єкти в Україні був високим. На найбільшому київському ринку нова пропозиція була незначною в першому півріччі, і лише в другій половині були введені два великих об’єкта. У той же час, з огляду на те, що ТРЦ River Mall вийшов на ринок заповненим, поява нового ТРЦ в III кварталі ніяк не вплинула на середню вакантність. Проте, вже в IV кварталі відкрився один з найбільших ТРЦ України Blockbuster Mall, дещо збільшивши середню вакантність на ринку з 3% на початок 2019-го до 4,3% на кінець року.

Реконцепти першої хвилі

Керівник департаменту торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Катерина Весна каже, що в минулому році торговельні центри першого покоління продовжили працювати над оновленням концепцій, реброкериджем і репозиціюванням. «Цікавою особливістю цього року став досвід двох ТРЦ, які для реалізації своїх планів по оновленню повністю зупинили роботу торгових галерей. Це ТРЦ Караван в Києві, який в грудні відкрив двері у форматі outlet, а також ТРЦ Neo Plaza в Дніпрі», – уточнює Весна.

Генеральний директор столичного МФК Gulliver Ірина Круппа додає, що старі ТЦ намагаються виживати в умовах зростаючої конкуренції. Крім ТРЦ Караван, реконцепцію своїх об’єктів в 2019 році проводили столичні ТЦ Квадрат Лук’янівка, ТРЦ Dream Town, ТЦ Piramida та інші.

Активно оновлювалися і об’єкти компанії Dragon Capital, в портфель якої входять столичні торговельні центри Aladdin і Piramida, а також регіональні ТРЦ Sky Park (Вінниця) і Victoria Gardens (Львів). Як розповіла RAU комерційний директор підрозділу Property Management Dragon Capital Наталія Кравець, завдяки оновленню об’єктів, посиленню tenant-mix і нарощуванню маркетингової активності, компанії вдалося істотно збільшити відвідуваність і товарообіги ТРЦ.

Зокрема, у львівському ТРЦ Victoria Gardens відвідуваність в 2019 році зросла на 18% в порівнянні з 2018-м, а товарообіг з квадратного метра в доларовому еквіваленті – на 19%. Відвідуваність столичного ТЦ Piramida в минулому році була на 12,9% вищою в порівнянні з періодом до придбання (2016 рік), а товарообіг орендарів в доларах – більше на 89%. У вінницькому Sky Park відвідуваність в 2018 році виросла на 12%, а в 2019-му – ще на 6%, в той час як товарообіг орендарів ТРЦ тільки в минулому році збільшився на 34%.

На думку генерального директора девелоперської компанії Arricano Анни Чуботіної, минулий рік став багато в чому показовим для ринку торговельної нерухомості. «Багато торговельних центрів працювали над посиленням пулу орендарів, а також розширювали товарні категорії, які показували хороше зростання товарообігів. Низка проектів оновила своє позиціонування для таргетингових аудиторій: активізувалися формати аутлетів, соціальних просторів, екосистем і омніканальності. Очевидно, що дана тенденція буде продовжуватися і в 2020-му», – вважає топ-менеджер Arricano.

Вплив рітейл-операторів

Зростання доходів і поліпшення споживчих настроїв активізували на українському ринку не тільки девелоперів, а й рітейлерів. Останні динамічно масштабувати свої торгові мережі, причому як в Києві, так і в регіонах. Як відзначають в CBRE, в минулому році польський взуттєвий бренд CCC вперше відкрив магазини в Одесі (ТРЦ City Center), Черкасах (ТРЦ Lubava) і Дніпрі (ТРЦ Neo Plaza). Японський бренд Miniso продовжив експансію в Україні й вийшов на ринки Дніпра (ТЦ Мерлін), Харкова (вул. Сумська, 45) та Запоріжжя (ТРЦ City Mall), а торгова мережа товарів для дому JYSK відкрила перші магазини в Миколаєві (ТЦ Амстор), Чернівцях (ТЦ Майдан), Кам’янці-Подільському (Фуршет) і Черкасах (ТРЦ Depo’t Center).

Cтарший агент департаменту торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Анна Марсова зазначає, що міжнародні рітейлери все частіше виявляють інтерес до міст з населенням менше 700 000 чоловік.

«Варто відзначити активні темпи розвитку магазинів групи компанії LPP, яка відкрила або оновила свої магазини в Києві, Одесі, Львові, Дніпрі та Харкові. На жаль, незважаючи на анонс, відкриття першого магазину в форматі city center store шведської компанії IKEA в 2019 році так і не відбулося. Але все ж варто очікувати появу магазину цього рітейлера в 2020 році», – додає Катерина Весна.

Активний розвиток міжнародних універмагів одягу (Inditex, LPP, LC Waikiki), великих спортивних мереж і впровадження нових розширених форматів магазинів також вплинули на торговельні центри. «Це відобразилося на таких показниках ТРЦ як середній розмір лота і співвідношення якірних орендарів до інших операторів в бік збільшення перших. Якщо в концепції майбутніх проектів це можна передбачити, то в діючих ТРЦ розміщення великого магазину – завжди складніше завдання. У зв’язку з цим, темпи розвитку багатьох мереж відстають від запланованих», – пояснює Катерина Весна.

Ірина Круппа звертає увагу на іншу тенденцію – зростання сегменту громадського харчування в структурі орендарів ТРЦ. «Запуск Food Hall в Lavina Mall і відкриття Kiev Food Market підтверджує попит на формат швидкої, різноманітної і доступної кухні в одному місці. Культура громадського харчування набуває статусу модного і популярного місця зустрічі», – стверджує Круппа. Підтверджує цю тенденцію і партнер консалтингової компанії Retail & Development Advisor Олександр Фіалка, за словами якого за останні 10 років частка торговельних площ, відданих під сегмент food & beverage збільшилася як в Європі, так і в Америці.

Опитані RAU експерти вважають, що в цілому український ринок торговельної нерухомості залишається привабливим для міжнародних брендів.

В той же час, аналітики компанії CBRE Ukraine констатують, що кількість нових fashion-рітейлерів в 2019 році була обмеженою в зв’язку з невизначеністю політичної ситуації (президентські та парламентські вибори), а також з огляду на очікування нової пропозиції торгових площ в найближчому майбутньому.

В минулому році на український ринок вийшли Claudie Pierlot (французький бренд одягу преміум-класу), Missha (корейський косметичний бренд), Decathlon (французький бренд спорттоварів), Weill (французький бренд одягу преміум-класу), Escada (німецький бренд одягу преміум-класу ), The North Face (американський бренд товарів спортивного призначення) та інші. А в 2020-му, окрім давно очікуваної IKEA, прогнозують появу таких брендів, як Kipling (бельгійський бренд аксесуарів), Elisabetta Franchi (італійський бренд одягу преміум-класу) і AVVA (турецький магазин чоловічого одягу).

Девелопери на коні

В умовах зростаючого попиту на якісну торговельну нерухомість з боку рітейл-операторів, найбільш успішні торгові центри в минулому році мали практично нульову вакантність. «Ми бачимо посилення дефіциту якісних торгових майданчиків в містах-мільйонниках. У керуючих компаній професійних регіональних ТРЦ сформовані листи очікування з великоформатних орендарів, які хочуть відкрити магазини в регіонах, але плани їх розвитку стримує дефіцит майданчиків для розміщення», – коментує Олександра Негода, комерційний директор компанії DCH I & RE, яка управляє мережею ТРЦ Караван в Києві, Дніпрі та Харкові.

За її словами, для регіональних ТРЦ компанії середньорічний показник вакантності становив менше 1% і мав ротаційний характер. А в столичному Каравані станом на дату відкриття об’єкта після реконцепції були підписані контракти на більш ніж 97% площ.

Вакантність в ТРЦ Arricano також залишається на рівні технічної або нульової. «На кінець червня цього року ми досягли рекордних показників по заповнюваності – вакантність у всіх торгових центрах Arricano склала 0,1%. Ця тенденція спостерігається в більшості професійних торгових центрів України», – запевняє Анна Чуботіна.

Низьку вакантність фіксували і в об’єктах компанії Dragon Capital: ТЦ Піраміда (0%), ТРЦ Aladdin (1%), ТРЦ Sky Park (3,3%) і Victoria Gardens (1,2%).

В умовах високої заповнюваності та обмеженої пропозиції на ринку, девелопери підвищували орендні ставки. «Орендні ставки в доларовому еквіваленті в наших регіональних проектах в 2019 році в середньому збільшилися на 20% в Харкові та Дніпрі», – розповідає Олександра Негода.

При цьому експерти вважають, що значний обсяг нової пропозиції торгових площ в 2020-21 роках сприятиме стабілізації орендних ставок в Києві. «Існує висока ймовірність, що після повноцінного запуску ТРЦ Blockbuster і Retroville, ставки оренди перестануть рости, а то і скоригуються в бік зниження. Разом з тим, вартість оренди в нових проектах швидше за все буде істотно відрізнятися від успішних функціонуючих ТЦ – в межах 20-30%», – вважає Наталія Кравець з Dragon Capital.

Що стосується ставок оренди в регіонах, то на думку топ-менеджера, вони продовжать помірне зростання через дефіцит торговельних площ і обмежене введення нових ТЦ.

Посилення конкуренції

Втім, в найближчий рік-два український ринок торговельної нерухомості може поповнитися рекордним обсягом нової пропозиції. За даними Cushman & Wakefield, на 2020-21 роки девелопери заявили відкриття більше 13 великих торгових центрів з GLA від 15 000 кв. м. У разі їхнього своєчасного запуску, загальна пропозиція на ринку зросте більш ніж на 700 000 кв. м. Серед найбільших ТРЦ, заявлених до відкриття, столичні ТРЦ Respublika (139 000 кв. м GLA), Ocean Mall (84 000 кв. м GLA), Retroville (77 000 кв. м GLA) і друга черга Rive Gauche (55 000 кв. м GLA), а також регіональні проекти ТРЦ Нікольський (Харків, 52 000 кв. м GLA) і Alexander Plaza (48 000 кв. м GLA, Запоріжжя).

Заплановане відкриття Проект Місто GLA Девелопер Країна походження девелопера
2019/2020 ТРЦ Blockbuster Mall (2 черга) Київ 157 080 Мандарин Плаза Україна
2020 ТРЦ Республіка Київ 139 000 Солтекс Капітал Україна
2020 ТРЦ Retroville Київ 77 040 Мартін / Stolitsa Group Україна
2020-2021 ТРЦ Нікольський Харків 52 000 Будхаус Груп Україна
2020-2021 ТРЦ Ocean Mall Київ 84 000 Мандарин Плаза Україна
2020 ТРЦ Rive Gauche (фаза 2) Київ 55 240 CEETRUS Ukraine Франція
2021 ТРЦ Alexander Plaza Запоріжжя 48 000 Александр-Строй / Land Development Україна
2021 ТРЦ Лук’янiвка Молл Київ 47 050 Arricano Development Україна
2020 ТЦ Aprel (фаза 2) Київ 46 800 Aprel Development Україна
2020 ТРЦ New Ray Київ 34 500 Build Commerce Group Україна
2020 ТРЦ White Київ 27 000 A Development Україна
2020 ТЦ Острів (фаза 2) Одеса 18 000 OTD Україна
2021 ТРЦ Riviera (фаза 2) Одеса 15 000 Argo Real Estate Opportunities Fund Великобританія

Вихід на ринок нових гравців неминуче призведе до посилення конкуренції за споживача, вважає Наталія Кравець. «Ринок зростає набагато швидше, ніж населення Києва і доходи громадян. Тому перерозподіл потоків споживачів між ТРЦ неминучий», – говорить вона.

Ірина Круппа очікує, що після відкриття всіх ТРЦ, запланованих на найближчі роки, в столиці відбудеться повне насичення ринку. «Уже в цьому році ми спостерігали, як відкриття тільки в Києві кількох ТРЦ вплинуло на перерозподіл потоків і поки що на невелику, але все ж ротацію орендарів в існуючих об’єктах», – зазначає СЕО МФК Gulliver.

Що стосується подальшого девелопмента, експерти не виключають, що з насиченням столиці зведення об’єктів торговельної нерухомості активізується в регіонах країни. «Крім Києва, нові об’єкти будуть з’являтися в Запоріжжі, Івано-Франківську, Харкові, Вінниці та Дніпрі. Ці міста демонструють позитивну динаміку зростання заробітних плат і роздрібного товарообігу вже декілька років поспіль, а їхня потреба в якісних торгових площах залишається незадоволеною. Інші міста також будуть активними, наприклад, Одеса і Львів, однак в найближчі пару років приріст якісних квадратних метрів тут буде в основному за рахунок розширення існуючих об’єктів», – резюмує Катерина Весна.

Читайте також – 

Planeta Mall: нові власники харківського Магелану вдвічі збільшать площу ТРЦ

Про автора
Виктор Нагорский

Deputy Chief Editor Ukrainian Retail Association

Всі статті від автора