Дмитро Грільберг: Буква Р в абревіатурі ТРЦ стає головною

В умовах жорсткої конкурентної боротьби за відвідувачів добре розвинена розважальна складова стає обов’язковою умовою успіху сучасного торгового центру.

Розважальна зона стає ключовою. Це вже для всіх очевидна тенденція розвитку торгових центрів. Причиною тому є ряд факторів: зростаюча конкуренція між ТРЦ, бурхливий розвиток e-commerce, зменшення обсягів традиційної торгівлі, а також бажання відвідувачів поєднувати шопінг з розвагами. У колонці для свого блогу директор департаменту нерухомості Vertex United Дмитро Грільберг аналізує, на які саме види розваг самий сильний запит у споживачів. RAU з дозволу автора публікує скорочену версію матеріалу.

Приблизно в 30% українських торгових центрів зони розваг відсутні взагалі, або займають мінімальні площі. Одночасно з цим висловлюється думка, що наявність добре розвиненої розважальної складової – обов’язкова умова для сучасного ТЦ в умовах жорсткої конкурентної боротьби за відвідувачів.

З моєї точки зору, розвиток онлайн-торгівлі зробило істотний вплив на те, в який бік повинні розвиватися торгові центри. Раніше значна частка трафіку генерувалася великими компаніями-якорями. Тепер же необхідні альтернативні методи залучення уваги відвідувачів, і це завдання мають виконати розважальні зони. Які, позитивно впливаючи на динаміку продажів, паралельно з цим можуть бути елементом, виділяє конкретний ТЦ з сірої однорідної маси.

Боротьба за трафік

Вже зараз багато власників ТРК відчувають цю тенденцію, прикладаючи все більше зусиль для розвитку зон розваг. Іноді є можливість скористатися послугами відповідних операторів, але часто доводиться самостійно освоювати непрофільний для себе напрямок, так як серед проектів розважальної спрямованості вибір зовсім невеликий.

Мережеві сімейні парки, завдяки популярності бренду, налагодженість процесів і наявності постійних клієнтів, у порівнянні з монопроектами можуть бути досить дієвим способом в короткі терміни збільшити трафік в ТЦ.

Проте в ситуації наявності не одного, а кількох парків в зоні охоплення одного комплексу, ефективність кожного з парків значно просідає.

Тоді як немережевий парк має всі шанси бути яскравим явищем на ринку, що відрізняється унікальністю (що збільшує зону охоплення), і з цієї причини такий парк може відмінно справлятися з генерацією нового трафіку. І навіть якщо врахувати, що на його створення піде більше ресурсів (часових в першу чергу), ніж на мережний парк, можливий приріст відвідувачів ТЦ з лишком покриє ці витрати. Але це, звичайно, тільки за умови грамотно вибудуваної концепції, професійного менеджменту і, що особливо важливо, правильної роботи з клієнтами.

Вау-ефект

Активний розвиток сфери гаджетів і зростання доступності ігрової комп’ютерної техніки значно вплинули на принцип побудови розважальних зон в ТРК. Розважальні зони в ТРК пішли в сторону актівіті-парків: катки, боулінг, ролледромы і т. п. Подібні розваги хороші тим, що приваблюють відвідувачів фактично всіх вікових груп. Плюс до цього – мультиплекси (сучасні кінотеатри) та ігрові кімнати для дітей. Також популярністю користуються hi-teсh парки, пропонують можливість пережити гострі і яскраві емоції за допомогою занурення у віртуальну реальність, створюючи при цьому «вау-ефект» у відвідувачів.

Зростає популярність такого формату дозвілля, як edutainment, що є чимось середнім між власне відпочинком, розвагами (entertainment) і education (навчанням). Мова йде про вільні за своїм форматом курсах або лекціях, спрямованих на творчий, особистісний розвиток в області театральної майстерності, дизайну, фотографуванні, а також всілякі тренінги, спрямовані, наприклад, на перетворення свого тіла і т. п. І ці послуги досить органічно можуть і повинні бути інтегровані в сучасний ТРК.

Знання – сила

Зрозуміло, популярність видів відпочинку, пов’язаних в тій чи іншій мірі з наукою, знаходить своє відображення в реченні відповідних розваг. Наприклад, різні експозиції, що наочно показують природні, хімічні та інші процеси цікаві не тільки дітям, але і, наприклад, на всіляких корпоративних заходах. Найбільш затребувані експонати, спрямовані на взаємодію з відвідувачами.

Тому ми бачимо затребуваність розважальних центрів, основою яких є навчання чому-небудь: технічний музей, архітектурний куточок, місто професій, театральна або танцювальна студія і так далі. Спортивно-екстремальні центри: мотузковий парк, скеледром і т. д. Весь цей спектр охоплює аудиторію у віці від 3 до 6 і від 7 до 11 років. Хлопцям доросліший пропонуються так звані escape rooms (квести), спортивні гуртки набирають популярність нових видів спорту (наприклад, слеклайн, болдерінг, кайт) і тому подібні.

Money, money, money

Відштовхуючись від свого досвіду, скажу, що створення центру розваг – досить витратна справа. VIA Bowling/GamePlay оцінює собівартість центру активного відпочинку, що орієнтується як на дітей, так і дорослих, від $600 на 1 кв. м. При цьому необхідно мати на увазі, що це без обліку наявності ігрових автоматів, але з усім необхідним для спортивного дозвілля. Наприклад, це може бути кілька блоків: боулінг, стежка пригод, фрістайл і так далі. На ціну також впливає якість обладнання – від більш доступного китайського до сучасних європейських розробок, а вони, зрозуміло, дорожче.

Ще один хороший приклад: вартість інтерактивного парку (що складається з проекційних атракціонів), що займає площі розміром від 50 до 300 кв. м, можна прикинути, якщо врахувати, що ціна одного атракціону (потребує близько 10 кв. м) починається від $15 000. В такому парку діти розвивають дрібну моторику, логіку, уважність, і все це відбувається в ігровому форматі.

А ось щоб встановити в своєму ТЦ електрокартинг, доведеться виділити на це від $ 250 000. Також варто сказати про так звану «зону інтерактивної реальності». Вона складається з невеликих окремих атракціонів, може бути розташована в острівних зонах ТРК. Кожен подібний атракціон має цінник від $14 000. Загальна ж віртуальний простір, призначений для одночасного використання 12-ма людьми, буде коштувати в районі $120 000.

Дуже важливо розуміти, що окупність подібних розваг знаходиться в межах від 1 до 5 років. З цієї причини цей формат «інтерактивний парк» користується значною популярністю серед інвесторів, що прагнуть зменшити обсяг вкладень, при цьому домігшись мінімально можливих строків окупності.

Якщо говорити про парк, що займає площу до 150 кв. м, вкладення будуть близько $ 80 000-100 000, але головне – вони відносно швидко відіб’ються. Такий підхід українських інвесторів можна пояснити особливістю менталітету, коли існує націленість на отримання прибутку прямо зараз, а про довгі інвестиції практично ніхто не замислюється. Однак є надія, що ця ситуація з часом буде змінюватися.

Цікаво, що найбільшу частку операційних витрат займає фонд оплати праці. А на оренду йде близько 20%. І це навіть з урахуванням того, що в середньому оператор сфери розваг запитує у девелоперів меншу ставку, ніж звичайні орендарі. Можна констатувати той факт, що щодо інших форматів, орендні ставки саме сімейних розважальних центрів найнижчі, або одні з таких. Це пояснюється особливостями бізнес-моделі. Є інформація, що розважальна частина ТРК, що займає 10-20% площі, генерує близько 3-6% всього доходу.

Віртуальне майбутнє

На даний момент VR і інтерактивні парки здебільшого представлені у відносно невеликих форматах, проте надалі розмір буде збільшуватися аж до площ 1 000 кв. м і більше. Принаймні, з технічної точки зору для цього є все, і в таких країнах як Сполучені Штати, Китай та в деяких інших вже функціонують центри подібних розмірів.

Коли шопінг серед молодих людей стрімко йде в онлайн, орієнтація сучасних ТРК на класичного відвідувача молів сильно підвищує ймовірність глибокої кризи.

А для багатьох ТРЦ, з моєї точки зору, він вже став реальністю. Щоб уникнути подібних проблем, необхідно переорієнтувати торгово-розважальний формат молів у розважально-торговельний, беручи до уваги, що саме малі форми дають більше можливостей для забезпечення максимально різноманітного спектру послуг в рамках одного комплексу.

Сучасний торговий центр повинен залучати відвідувачів не тільки своєю багатофункціональністю, а також володіти цілим рядом інших опцій: приємний з естетичної точки зору інтер’єр, різноманітні виставкові зали і концертні майданчики, широкий вибір кафе і ресторанів, бібліотека, зимовий сад і т. п. Вже сьогодні у вітчизняних ТЦ частка фуд-корту та розваг становить до 15% площі. Іноді і до 20%. Тенденція однозначна: будемо наслідувати приклад європейських ТРК, де ця частка становить близько 25%.

Джерело: Grillberg

Читайте також –

Не схожі на інших: ТРЦ все частіше привертають нестандартних орендарів