Ігор Заболоцький, Colliers Ukraine: Як відновлюється робота ТРЦ після трьох місяців війни

В своїй колонці для The Page провідний експерт Colliers Ukraine оцінив процес відновлення роботи ТРЦ, в тому числі й тих, які стали мішенями російських окупантів, або знаходяться в містах, що залишаються під загрозою вторгення армії країни-окупанта.

Цей матеріал доступний російською мовою

Через активні бойові дії в північних, східних і південних регіонах країни торговельні центри в країні здебільшого зачинилися. З початку травня деякі об’єкти поступово відновлювали свою роботу в обмеженому або більш повноцінному режимі. З-поміж великих професійних об’єктів Києва, які першочергово відновили роботу, — ТРЦ РайОN, Проспект, Gulliver і River Mall.

Вже майже всі торговельні об’єкти столиці, за рідкісними винятками, працюють. Важливо зазначити, що під час ухвалення рішення щодо відновлення роботи власниками об’єктів першочергово розглядалося питання безпеки працівників і відвідувачів. Оператори food-сегмента й магазинів товарів першої необхідності, що мають локації в межах ТРЦ, переважно тимчасово зупиняли роботу на короткий строк або працювали безперервно.

Зараз дедалі більше операторів різних сегментів продовжують або поступово відновлюють свою роботу. Одними з перших повернулися оператори спортивного та food-напрямків. Міжнародні fashion-оператори не поспішають повертатися до торговельних центрів, тоді як з’явилася тенденція більш активного повернення локальних операторів.

Частина міжнародних компаній досі не ухвалили рішення щодо відкриття магазинів і повноцінного відновлення діяльності в Україні.

ТРЦ під час війни: зупинення та релокація орендарів

Тимчасове зупинення діяльності міжнародних і локальних орендарів станом на кінець квітня було пов’язано не лише з обмеженням купівельної спроможності, але й із можливими ризиками для співробітників, пов’язаними з бойовими діями на території України.

Роботу операторів, які готові відкривати свої магазини, також було значно ускладнено браком персоналу, проблемами комунікації зі співробітниками, що вимушено залишили свої міста, і порушенням логістичних маршрутів.

З початку травня чимало операторів досить активно розглядають можливість релокації зі східних регіонів або відкриття магазинів на заході України, де ситуація спокійніша і ТРЦ продовжують роботу.

Уже впродовж місяця в Україну повертаються люди, зокрема до Києва, тож процес відкриття локацій полегшився. Це пов’язано з присутністю працівників у містах і незначним збільшенням купівельної спроможності проти початку війни.

Під прицілом. Як відновлювати втрачені ТРЦ

25 травня російські війська завдали ракетного удару по Запоріжжю. Було випущено чотири крилаті ракети, одна з яких влучила в торговельний центр. За три місяці війни з-поміж пошкоджених торгових центрів опинилися: ТРЦ Retroville (Київ), Nikolsky та Караван (Харків), Lavina Mall (Київ), Fabrika (Херсон), Riviera Shopping City (Одеса), повністю зруйновано ТРЦ ПортCity (Маріуполь).

Для оцінювання остаточних збитків, яких зазнали професійні ТРЦ унаслідок бомбардувань і обстрілів, необхідно проведення кваліфікованих досліджень і експертиз, що є неможливим і недоцільним у деяких регіонах у період бойових дій.

Що стосується непрофесійних торгівельних об’єктів, то на відбудову такого об’єкта буде потрібна сума інвестицій, практично еквівалентна будівництву нового ТЦ. Без міжнародної підтримки відновлення зруйнованих об’єктів може тривати багато років або взагалі буде неможливим.

Після припинення активних бойових дій і скасування воєнного стану сегмент торговельної нерухомості не зможе одразу вийти на довоєнні показники. Відновлення роботи відбуватиметься поступово, з достатньо складним початковим періодом.

Де взяти гроші на відбудову

Тому передчасно говорити, що на знищені або значною мірою пошкоджені об’єкти буде легко залучити інвестиції на відновлення. Багато в чому це залежатиме від спроможності держави оперативно запустити механізм відшкодування для власників об’єктів, що були пошкоджені внаслідок військових дій. Важливо враховувати і власні можливості компаній-власників ТРЦ, їхню здатність відновити свої активи якомога швидше. Якщо це станеться, можна припустити, що відновлення країни та сегменту торговельної нерухомості буде простішим, зокрема, й завдяки залученню кредитних ресурсів на пільгових умовах.

Це стане поштовхом для фінансування нових проектів і рефінансування наявних кредитів, залучених до війни, які більшість проектів не зможуть обслуговувати в післявоєнний період через падіння орендного доходу.

Кредитовані об’єкти, що не встигли погасити борги, зіткнулися з відсутністю орендних потоків, тож мають труднощі з поверненням кредитів. Частина компаній уже досягли домовленостей із постачальниками послуг і кредиторами щодо умов відтермінування платежів на період військових дій. Але після його закінчення не виключають можливості зустрічі за столом переговорів для погодження лояльних умов на майбутній післявоєнний період.

Після завершення воєнних дій оператори намагатимуться зберегти наявні локації, тоді як плани щодо подальшого розвитку, ймовірно, буде відкладено. Відповідно частина торговельних центрів постраждають унаслідок збільшення показника вакантності.

Власникам повністю зруйнованих об’єктів доведеться пройти довгий і кропіткий шлях, щоб оцінити та зафіксувати збитки, яких зазнали об’єкти, та спробувати претендувати на компенсацію.

Отримання компенсаційних виплат дасть змогу власникам у післявоєнний час провести аналіз найкращого використання земельних ділянок і розробити проекти, які доцільно побудувати замість знищених ТЦ. Під час реалізації подібних проектів враховуватиметься розмір отриманих компенсаційних виплат і наявність фінансування на ринку.

ТРЦ під час воєнного стану. Оренда за домовленістю

Ключовими проблемами орендарів за три місяці війни стали падіння купівельної спроможності, обмеження в роботі ТРЦ і орендна плата.

З початком травня через часткове повернення населення до міст спостерігається невелике зростання цих показників, що дає надію на подальше відновлення сегмента. Сегментами, що мають найбільший попит з-поміж споживачів, залишаються магазини товарів першої необхідності, продовольчі магазини та аптеки.

У регіонах, де відсутні активні бойові дії, решта сегментів і далі працюють у прийнятному режимі, тоді як у містах, де тривають активні бойові дії, робота магазинів неможлива, що загалом впливає на покриття операційних витрат операторів.

Діяльність переважної більшості операторів постраждала через відсутність покупців, порушення логістичних ланцюгів, труднощі з постачальниками та зруйновані локації в ТРЦ і на стріт-рітейлі. Однією з найпоширеніших проблем є брак працівників, оскільки велика кількість людей були вимушені залишити свої міста та країну внаслідок обстрілів і бомбардувань.

ТРЦ також мають проблеми, пов’язані з обмеженим потоком грошових платежів і браком фінансового ресурсу для підтримання діяльності діючого об’єкта. Тут позитивним моментом є готовність орендодавців домовлятися та обговорювати вигідні для обох сторін умови оренди.

Об’єкти, що відкриваються зараз, домовляються з орендарями про максимально лояльні умови. Деякі ТРЦ взагалі не беруть орендну плату, але обговорюють можливість сплати орендарями відсотка від операційних витрат і комунальних платежів. Інші об’єкти запровадили градацію за сегментами, у кожному з яких застосовуються певні умови. Загалом орендарі досить лояльні й із розумінням ставляться до ситуації, що склалася.

Для більшості ТРЦ першочерговим завданням стало базове відновлення роботи об’єктів. На перший час керівні структури готові до відкриття магазинів орендарів на мінімальних умовах: оплата комунальних послуг і відсотка від операційних витрат.

Нарахування орендної плати відбувається в індивідуальному порядку для кожного орендаря. Деякі орендодавці погоджують пільгові умови для збереження орендарів і їхніх локацій, інші домовляються про сплату відсотку від операційних витрат. Ба більше, ТРЦ дозволяють операторам працювати за індивідуальним графіком, що також має значення під час підрахунку кінцевої вартості оренди приміщення.

Домовленості між орендодавцями та орендарями через ситуацію в країні укладаються на місяць – два, після закінчення цього строку переговори поновлюються й погоджуються нові умови. Через відсутність стабільності сторони не готові погоджувати довші періоди.

Усі розуміють, що війна триває й домовленості щодо орендних платежів між ТРЦ і орендарями може сприяти активізації торговельної нерухомості.

Читайте також –

Черговий “військовий об’єкт”: ТРЦ Аврора в Запоріжжі пошкоджено ракетним обстрілом окупантів (+фото)