Аналітика Colliers: торговельна нерухомість Центральної та Східної Европи почала відновлюватися

Дослідження Colliers ExCEEding Borders показує, що економіка 17-ти країн Центральної та Східної Европи оживає набагато швидше, ніж після кризи 2008-го. Проте перехід споживачів онлайн фундаментально впливає на трансформацію рітейлу.

Цей матеріал доступний російською мовою

Як свідчать дані дослідження Colliers International ExCEEding Borders, в результаті пандемії COVID-19 постраждали практично всі бізнес-процеси, зокрема на ринках торговельної нерухомості. Експерти Colliers International відзначають: «Ми проаналізували прогнози МВФ щодо безробіття, з метою оцінки стану ринків праці, порівнюючи 2021 рік з 2019 роком і 2010 рік з 2008 роком. Рік рецесії пропустили навмисно, щоб отримати більш чітке уявлення про те, як все може виглядати в перший рік відновлення». RAU публікує основні тези цього дослідження.

Згідно з дослідженням Colliers International ExCEEding Borders в сегменті торговельної нерухомості, можна виділити основні інсайти:

• Порівнюючи кризу, викликану COVID-19, із рецесією в результаті глобальної фінансової кризи в 2007-08 роках, в більшості випадків, сегмент торговельної нерухомості демонструє стабільне V-подібне відновлення.
• Ринки праці в регіоні ЦСЄ, а також купівельна спроможність в набагато кращій формі, ніж десять років тому.
• Різке підвищення купівельної активності в онлайн фундаментально впливає на трансформацію рітейлу.
• У регіоні ЦСЄ частка онлайн-продажів варіюється від мінімальних показників у ряді країн до більше ніж 18% у Чеській республіці.
• Згідно з даними на середину 2020 року, відвідуваність в ТЦ/ТРЦ знизилася на 20-45% в порівнянні з відповідним періодом 2019 року.

Стійке V-подібне відновлення

Враховуючи стан ринків праці та фінансові потоки в економіку, можна констатувати, що в багатьох випадках продажі в сегменті рітейлу демонструють стійке V-подібне відновлення. В результаті рецесії, викликаної глобальною фінансовою кризою, рітейлерам знадобилося чимало років, щоб привести всі бізнес-процеси в норму. Оскільки споживання продуктів харчування нееластично по відношенню до змін наявного доходу, експерти Colliers вивчили роздрібні продажі непродовольчих товарів. У жовтні 2020 року, в більшості країн ЦСЄ-17 рівень продажів непродовольчих товарів, виключаючи паливо, був вищим, ніж до кризи.

Споживчі звички

Активність споживачів в електронній комерції різко зросла, що фундаментально впливає на рітейл, у тому числі з розвитком технологій і змінами в поведінці споживачів. Також значно збільшився відсоток людей старше 55 років, які тепер переходять від офлайн-покупок в інтернет-магазини.

Спорт – одна з тих категорій, в яких відбулися зміни. Оскільки більшість людей довго перебували в межах своїх міст, своїх будинків, вони почали приділяти більше уваги спортивним заняттям і проводити більше часу на природі. Таким чином, інтерес до велосипедів і туристичного спорядження в першій половині 2020 року досяг рекордного рівня на більшій частині території ЦСЄ.

Через численні обмеження постраждав сектор громадського харчування. Бо люди їли вдома частіше, ніж раніше, або готували їжу, або замовляли доставку через інтернет. Але експерти вважають, що соціальна природа людини та бажання, щоб “хто-небудь інший приготував”, посприяють відновленню цього сегмента.

Особлива категорія, в якій спостерігається значне зростання – це витрати на охорону здоров’я. Слово “термометр” в більшості країн з’являлося в пошуку Google в 5-6 разів частіше, ніж рік тому.

Мультиканальність, омніканальність та електронна комерція

Багато рітейлерів працюють з різними каналами продажів, але досить часто більшу частину виручки генерують офлайн. Оператори повинні встигнути за стрімким розвитком сфери електронної комерції, перш ніж вона може стати недосяжною. Саме онлайн зараз для багатьох є пріоритетним напрямком розвитку. Але щоб зробити це правильно, потрібен час, інновації та інвестиції.

Омніканальна модель – це бездоганний споживчий досвід, незалежно від того, як людина вступає в контакт з брендом або продуктом. Омніканальні моделі надають рітейлерам цінні відомості про поведінку споживачів і відгуки про їх продукти й послуги. У країнах Центральної та Східної Європи в цьому році більшість показників електронної комерції виросли історично швидкими темпами, але при цьому більше 80% продажів, як і раніше, припадає на інші канали.

У рітейлі є ще кілька аспектів, які потребують вирішення для того, щоб досягти більшого балансу, зокрема:

• Багато рітейлерів представлені через франчайзингового партнера, який також може управляти декількома брендами. Досить часто партнери по франшизі не мають контролю або прав на онлайн-платформу мережі, що обмежує їх можливості продавати в інтернеті.
• Інший фактор може бути географічним, коли окремі онлайн-платформи не можуть здійснювати продажі й доставку через деякі кордони інших країн.
• Багато операторів намагаються підштовхнути споживачів до покупок через click&collect, де можна впроваджувати більший контроль і де, ймовірно, можуть відбуватися додаткові покупки.

Україна на мапі електронної комерції Европи

Згідно з даними Euromonitor International, частка e-commerce в Україні у 2020 році складатиме 8% річних роздрібних продажів (+45% рік до року). В результаті опитування рітейлерів експертами Colliers в травні 2020 року, більше 49% респондентів зізналися, що планують розвивати онлайн-канали продажів в найближчому майбутньому. З іншого боку, свою експансію прискорюють онлайн-рітейлери, посилюючи свою присутність офлайн.

Найбільший з них – мережа Rozetka, яка станом на листопад поточного року відкрила 5 флагманських магазинів (в середньому кожен магазин площею ~1500-3000 кв. м) і більше 70-ти точок видачі. Rozetka отримала заявки від більш ніж 300 українських підприємств на співпрацю в якості пунктів прийому вантажів по всій країні. Оператор планує відкрити 1000 пунктів прийому по франшизі. Крім того, Rozetka планує експансію в короткостроковій перспективі.

Fashion-напрямок в Україні використовує мультиканальні продажі (без click&collect), водночас рітейлери інших сегментів працюють омніканально. Сегмент розваг сповільнив свій розвиток, зосередившись на оптимізації бізнесу.

Ринок торговельної нерухомості

Ринок торговельної нерухомості ЦСЄ-17 включає майже 1670 об’єктів загальною орендованою площею (GLA) понад 34,6 млн кв. м, які обслуговують 172 млн споживачів. Розмір цього ринку також відображається на річній купівельній спроможності населення, загальна вартість якого становить 893 млрд євро. Однак, слід зазначити, що купівельна спроможність споживачів з Центральної та Східної Європи дуже різноманітна. Серед 17 проаналізованих країн є країни з купівельною спроможністю від 9500 євро до 12 500 євро на душу населення на рік (Словенія, Естонія, Чеська республіка, Польща, Словаччина, Литва), а також країни з 1500-3500 євро на душу населення на рік (Україна, Білорусь, Албанія, Боснія і Герцеговина).

Ринки торговельної нерухомості ЦСЄ знаходяться на різних стадіях розвитку. Найвищий показник насиченості приміщеннями на 1000 жителів зафіксований в Естонії (738 кв. м), а найнижчий – в Албанії (104 кв. м). В Україні показник становить 535 кв. м на 1000 жителів.

Найбільший обсяг торговельних площ знаходиться в Польщі (12,1 млн кв. м на 532 об’єкта) і Чехії (4,2 млн кв. м на 232 об’єкта), найменший – в Чорногорії (110 000 кв. м в 14 торговельних центрах). В Україні обсяг якісних торговельних площ у містах-мільйонниках становить 2,8 млн кв. м в 101 об’єкті.

На ринку ЦСЄ спостерігається тренд реалізації форматів невеликих торговельних центрів і рітейл-парків, які девелопери та орендарі розглядають як вигідні інвестиції, а споживачі – як зручні й безпечні місця для покупок. Зараз в ЦСЄ-17 діє близько 670 таких центрів. Їх загальна площа становить 6 млн кв. м. Можна припустити, що в найближчі роки основним видом інвестицій в рітейлі Центральної та Східної Європи будуть невеликі торговельні центри та рітейл-парки.

Довідка. Colliers International (NASDAQ, TSX: CIGI) – це провідна багатопрофільна компанія з надання професійних послуг, в тому числі управління інвестиціями в сфері комерційної нерухомості. Офіси компанії представлені в 68 країнах світу з чисельністю більше ніж 15 000 співробітників. В 2019 році в сегменті управління інвестиціями перебували активи на суму $33 млрд.

Читайте також

Colliers International (Україна): осіннє загострення в рітейлі