Нові ТРЦ, реконцепти і зростаючі ставки: як розвивається ринок торговельної нерухомості Києва

Як росте ринок торговельної нерухомості Києва в 2019 році, які торговельні центри можуть відкритися в найближчі роки і чому перерозподіл потоків споживачів буде неминучим.

Цей матеріал доступний російською мовою

Як пише журнал Commercial Property, в Київі розпочинають роботу нові торговельні центри. В середині листопада відбулося часткове відкриття ТРЦ Blockbuster Mall, раніше відкрилися ТЦ Oasis, Smart Plaza Obolon, River Mall і невеликий торговий центр на 2000 кв. м по вул. Георгія Кирпи. За даними консалтингової компанії Colliers International (Україна), ще понад 650 000 кв. м торговельних площ у Києві знаходиться на стадії будівництва, і, за заявами девелоперів, можуть бути введені в період до 2021 року. Чи призведе це до перенасичення ринку? Відповідь, швидше за все, негативна, і основне пояснення тому – перенесення термінів запуску об’єктів.

«Заявлена нова пропозиція з боку девелоперів може стати максимальною за останні кілька років, проте деякі проекти, як показує практика, можуть перенести терміни відкриття. Відповідно, вихід такого колосального обсягу розтягується в часі й не так суттєво впливає на загальну ринкову ситуацію», – коментує Олександр Носаченко, керуючий директор компанії Colliers International (Україна).

Генеральний директор МФК Gulliver Ірина Круппа каже, що зараз в Києві та в Україні в цілому спостерігається нестача якісних об’єктів торговельної нерухомості.

«Заплановано багато відкриттів, терміни яких часто зміщуються. Тому говорити і робити висновки про перенасичення ринку можна буде тільки після фактичних відкриттів і заповнюваності даних об’єктів», – вважає Круппа.

На перший квартал 2020 року зміщене відкриття ТРЦ Retroville (орендована площа – 91 860 кв. м), що будується на проспекті Правди. Перспективна пропозиція на найближчі 2-3 роки включає ТРК Lukianivka Mall (орендована площа – 47 000 кв. м) по вул. Дегтярівській, другі черги Рітейл Парку Петрівка (7100 кв. м) по вул. Куренівській і ТРЦ Rive Gauche (56 700 кв. м) по вул. Здолбунівській, ТРЦ Respublika (132 500 кв. м) по вул. Кільцева дорога, ТРЦ Ocean Mall (100 000 кв. м) по вул. Антоновича, ТРЦ April City (49 570 кв. м) та інші.

Що стосується динаміки орендних ставок, то за даними Colliers в кращих ТЦ Києва орендарям доведеться платити до $80/кв. м/місяць (тут і далі суми вказані без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат) – це максимальна ціна на секції площею 100-200 кв. м. Для порівняння, в кінці 2018 року вартість була трохи нижче – $75/кв. м/місяць.

Згідно з аналітичними матеріалами компанії UTG, середньозважений рівень орендних ставок на приміщення галереї моди (50-200 кв. м) в якісних торгових центрах становить близько $36/кв. м/місяць. Щодо інших торгових форматів, то для кіосків і дрібноформатних магазинів (1-10 кв. м) ціна становить $40-300/кв. м/місяць, ресторанів і кафе – $15-30, дитячих розважальних центрів – $3-7, кінотеатрів – $4-15, великоформатних магазинів одягу (600-1200 кв. м) – $1,5-20, супермаркетів електроніки – $4-12, а продуктових супермаркетів – $1,5-15.

«Завдяки збільшенню якісних торгових площ відкриваються нові можливості для ринку в цілому – наприклад, для виходу нових рітейлерів, таких як IKEA», – каже Ірина Круппа. Однак можуть спостерігатися і негативні тренди. Один з них – можливий перерозподіл потоків покупців. «Найближчі декілька років пройдуть під знаком перерозподілу споживчих вподобань у зв’язку із зростаючою конкуренцією серед професійних ТРЦ. Оскільки унікальних пропозицій на ринку мало, потоки відвідувачів в об’єкти відкоригуються», – прогнозують в компанії DCH Infrastructure & Real Estate, що володіє і управляє трьома ТРЦ Караван в Києві, Харкові та Дніпрі.

Як прогнозують в Colliers International, увагу аудиторії привернуть ті комплекси, які максимально орієнтовані на запити сучасного споживача. У боротьбі за покупця ТРЦ будуть оновлюватися. Втім, ця тенденція вже простежується на ринку Києва.

Починаючи з 2014 року системні зміни проводилися в столичних ТЦ Globus, Gorodok Gallery, Караван, Dream Town, Piramida та інших торгових центрах столиці.

Крім зростання конкуренції, Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, відзначає кілька інших негативних тенденцій на ринку торговельної нерухомості. Серед них – відсутність зростання або навіть зниження товарообігу орендарів через поступове зниження відвідуваності ТЦ/ТРЦ в зв’язку з відкриттям нових об’єктів. Крім того, вибіркова позиція щодо розвитку торговельних операторів, скорочення кількості мереж національного масштабу, окремих товарних груп і операторів розваг (льодові арени, боулінги), оптимізація асортименту та займаної площі можуть призвести до складнощів при заповненні нових торгових об’єктів.

Падіння оборотів з квадратного метра і зниження орендних платежів в результаті зростання конкуренції і розподілу купівельного попиту не виключають і в компанії Colliers International (Україна). Але, за твердженням її експертів, цілком реально, що баланс між попитом і пропозицією на ринку Києва не зміниться, якщо покращиться купівельна спроможність його населення.

Підтримати баланс на ринку торговельної нерухомості може і колосальний обсяг будівництва житла в столиці та передмісті.

«Місто поступово збільшує свою агломерацію, що сприяє в майбутньому формуванню додаткового потоку відвідувачів в ТЦ/ТРЦ міста. Ринок буде диференційований, оскільки торговельні центри знаходяться в різних умовах, мають певні особливості, аудиторію, конкурентів, – каже Олександр Носаченко. – Тому в період найближчих двох років, найімовірніше, деякі об’єкти продемонструють стабільне зростання, при цьому інші – стрімке падіння».

У той же час, операційний лідер Ceetrus Ukraine Анна Корягіна звертає увагу, що прогнозне зростання товарообігу в нашій країні становить 11,1% (для порівняння цей же показник в Румунії – 7%, Польщі – 3,9%, Туреччині – 7,6 %). При показнику насиченості топовими торговими площами 360-450 кв. м/1000 осіб, Київ істотно відстає від таких сусідніх столиць, як Мінськ і Москва, а тим більше від більшості європейських міст.

Населення столиці також не стоїть на місці: до 2025 року, згідно з дослідженнями аналітично-дослідницького центру Інститут міста та Інституту демографії та соціальних досліджень НАНУ, чисельність населення Києва може зрости до 5 млн осіб, а чисельність населення київської агломерації може сягнути позначки в 7, 5 млн чоловік.

Таким чином, навіть для збереження актуального рівня насиченості торговельними площами до 2025 року в Києві повинні з’явитися ще 800 000-900 000 кв. м торговельних площ.

«Нова пропозиція на ринку торговельної нерухомості Києва спричинить низку якісних змін. По-перше, вона дозволить залучити довгоочікуваних рітейлерів і дасть їм можливість мережевого розвитку. Наявність об’єктів торговельної нерухомості з унікальною розважальною складовою сформує новий погляд на локальний ринок з боку міжнародного співтовариства», – каже Корягіна.

По-друге, на думку експерта, відбудеться перерозподіл клієнтських потоків, що негативно вплине на деякі існуючі проекти, зокрема, виникне необхідність перегляду умов орендних договорів у бік пониження. А по-третє, з метою збереження привабливості при позитивному сценарії та наявності інвестицій існуючі об’єкти будуть якісно змінюватися за рахунок проведення ремоделінгу або ж глобально переформатуватися зі зміною цільового призначення площ.

За матеріалами: Commercial Property

Читайте також –

Дмитро Грільберг: топ-5 причин популярності й успіху торгових центрів формату “біля дому”