Планово чи примусово: як і чому відбувається реконцепція торгових центрів в Україні

Яким ТЦ і ТРЦ потрібно проводити реконцепцію та реновацію, щоб залишатись привабливим для відвідувачів та орендарів.

Читати російською мовою

Сучасні споживачі вже не сприймають торгові центри як місце для здійснення покупок, адже тепер це можна зробити онлайн, не виходячи з дому. Нині відвідувачів приваблює не тільки набір магазинів, але й емоційна складова, яка дає можливість урізноманітнити дозвілля. Така зміна споживчих запитів є одним з чинників, що стимулюють власників торговельної нерухомості до поліпшення характеристик і концепції своїх об’єктів. Видання Commercial Property у своєму матеріалі проаналізувало ситуацію на ринку комерційної нерухомості та з’ясувало, які ТЦ/ТРЦ вже потребують серйозного оновлення. RAU пропонує ознайомитись з короткою версією цього матеріалу.

Час змінюватися

Реконструкція та реконцепція є «природними» етапами функціонування торгових і торгово-розважальних центрів. Особливо яскраво це простежуються в Києві – найбільшому ринку торговельної нерухомості в нашій країні. Тут, на думку експертів консалтингової компанії Colliers Ukraine, декілька столичних ТЦ/ТРЦ вже потребують реконцепції, оскільки значні обсяги нової пропозиції, виведеної за останні кілька років, впливають на посилення конкуренції. Зокрема, у Києві вже формуються райони з великою насиченістю торговими площами. Наприклад, локація на перетині Оболонського, Подільського та Деснянського районів, де розташовані п’ять молів загальною орендною площею 390 000 кв. м. А з огляду на перспективну пропозицію 2021-25 років, торговим комплексам, що входять в зону їх охоплення, треба визначити план подальших дій в умовах посиленої конкуренції.

За підрахунками компанії UTG, головний торговий ринок країни – Київ – за рівнем насичення (606 кв. м/1000 жителів) вже обігнав деякі міста Східної Європи. Тому зараз через зростання будівництва, гігантоманію проектів і значне збільшення конкурентної пропозиції потреба реконцепції назріває все більше. «До того ж її посилюють епідемія та введення локдаунів, що додатково спровокувало зростання вакантності та корекцію ставок оренди в бік зниження. Всі ці чинники призвели до необхідності термінового впровадження концептуальних змін, особливо в морально застарілих об’єктах. Зрештою, найдалекоглядніші власники торгових центрів уже проводять комплексну модернізацію, інші ще планують масштабні зміни», – розповідає керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник. Безумовно, у сучасних умовах для багатьох ТЦ/ТРЦ неактуальна концепція, старі інженерні мережі та технічне оснащення, незбалансований пул орендарів можуть стати критичними. Тому щоб такий бізнес приносив стабільний дохід, явно потрібні зміни.

Як зазначають у компанії Colliers Ukraine, якщо раніше життєвий цикл об’єкта торговельної нерухомості до реконструкції становив 8-10 років, зараз цей період зменшується, оскільки ринок швидко змінюється, а темпи трансформації купівельних звичок прискорюються. «Ринок розвивається динамічно, і зміни споживчих настроїв покупців вимагають розвиватись як рітейлерів, операторів розваг і громадського харчування, так і власників ТЦ/ТРЦ, – коментує комерційний директор компанії Dragon Capital Property Management (керує п’ятьма ТРЦ у Києві, Львові та Вінниці) Наталія Кравець. – Цикли життя ТРЦ залежать від багатьох чинників, але регулярні поліпшення концепції, тенант-міксу, цінового позиціювання мають відбуватися не рідше, ніж кожні п’ять років».

З урахуванням усіх згаданих факторів, в Україні вже близько 100 об’єктів торговельної нерухомості потребують реновації. Часто це ТЦ/ТРЦ зі зручним розташування, але які вже не відповідають вимогам орендарів і відвідувачів.

 Необхідність змін

Здебільшого ТЦ/ТРЦ вдаються до реновації, якщо ефективність роботи низька, грошові потоки падають, а  якірні орендарі покидають об’єкт. Найпоширеніші причини такого явища – неефективне планування торгових зон, посилення конкуренції, зміна споживчих уподобань.

«Кожному об’єкту рекомендується на постійній основі проводити опитування покупців та орендарів для детальнішої оцінки результатів роботи, що дасть можливість своєчасно реагувати на зміни»,  – зазначає директор департаменту оцінки та консалтингу компанії Colliers Ukraine Наталія Чистякова. Помітне просідання показників середньодобової відвідуваності, заповнюваності, доходу, говорить про потребу в реконструкції.

За словами Костянтина Олійника, практично всі ТЦ/ТРЦ в Україні, введені в експлуатацію до масової появи та розвитку мережевих рітейлерів зі стандартизованими площами та концептуальними магазинами (приблизно до 2005 року), вже потребують кардинального перегляду концептуальних рішень. «Еволюційна зміна форматів торгових операторів, зникнення операторів розваг, поява нових якірних функцій, трансформація торгових об’єктів на місця тривалого проведення дозвілля, архітектурні прорахунки при проектуванні (тупикові коридори, відсутність атріумів, продуманих вертикальних зв’язків) можуть бути достатніми для прийняття рішення про необхідність реконцепції», – підкреслює експерт.

Зараз практично всі об’єкти, відкриті понад десять років тому, не відповідають сучасним вимогам, оскільки створювалися в іншій економічній реальності. На початку 2000-х років більшість концепцій ТЦ/ТРЦ просто не враховували подальший розвиток рітейл-сектора. Тоді до створення такої нерухомості рідко залучалися досвідчені західні архітектори, а у вітчизняних фахівців не вистачало практики. Хоча навіть за наявності якісного проекту часто доводилося економити на генпідряднику, що унеможливлювало реалізацію всього запланованого.

Тому хоча ключовою метою більшості оновлень є зміна комерційної концепції (тенант-міксу та планування об’єкта), це тягне за собою й інші корегування. Що призводить до необхідності структурних змін (розширення площі, нові архітектурні та дизайнерські рішення). У найкритичніших випадках є потреба у комплексному перезавантаженні у вигляді повного зносу будівлі та зведенні нової, але на це наважуються одиниці. Найчастіше власники віддають перевагу переплануванню наявної споруди, змінюючи параметри торгової галереї, ширину пасажів, атріуми, вертикальні комунікації. Також проводиться оновлення конструктивних елементів та інженерних систем, які так чи інакше необхідно вдосконалювати після десяти років функціонування об’єкта.

Український досвід

Серед відносно нещодавніх масштабних кейсів реновації та реконцепції можна навести ТРЦ Караван у Києві, який пішов шляхом зміни позиціювання та перейшов у формат outlet. Ще одним прикладом є столичний ТРЦ Dream Town, де після оновлення закрився аквапарк і відкрився спорт-центр Sport Life, оновилася фуд-зона та змінився тенант-мікс. Триває реновація в київському ТЦ Piramida. «Коли цей ТЦ з’явився в нашому портфелі комерційної нерухомості, ми розуміли, що проект потребує збільшення площі, оскільки він розташований при виході з метро та водночас відносно невеликий (12 600 кв. м). Тому на початку 2020 року розпочали масштабну реконструкцію ТЦ: збільшили торгову галерею, додали фуд-корт, а також до кінця року завершимо невеликий бізнес-центр. У поточному році також плануємо завершити оновлення фасаду та встановити новий мультимедійний екран», – розповіла Наталія Кравець.

Тенденція реновації дійшла і до регіонів України. Показовою є ситуація на ринку торговельної нерухомості Дніпра, де спостерігалося дві хвилі девелоперської активності, за якими нині слідує період реконцепції. Під час першої хвилі з 2004 до 2009 року (до початку світової економічної кризи) відкрилося приблизно 191 000 кв. м торгывельних площ, що становить майже 64% загального обсягу торгових площ міста. 80 000 кв. м (приблизно 27%) були реалізовані в період 2011-14 років. А з 2019 року спостерігається тенденція реконцепції ТЦ/ТРЦ, зокрема й шляхом поліпшення пулу орендарів і збільшення площ сумарно на майже 20  000  кв. м. Наприклад, торік відбувся запуск другої черги ТРК Apollo. В оновленому об’єкті відкрилися мережеві магазини, створена повноцінна зона фуд-корту, облаштована зона з магазинами техніки та мобільного зв’язку.

Подібна ситуація спостерігається і в інших великих містах країни. У Харкові зараз ведеться реалізація ТРЦ Planeta Mall. Внаслідок зміни власника колишній ТРЦ Магелан придбала компанія ПП «Золота  нива 1», що викликало глобальну зміну формату: ребрендинг, будівництво другої черги та реновацію першої.

Ще одним об’єктом, який отримає «друге дихання», є ТРЦ Cherkasy Mall (колишній ТЦ Екватор) у Черкасах. Нова керівна компанія проекту – Сommercial Property Management (СРМ) – прийняла рішення про реконцепцію будівлі. «У планах – повна зміна екстер’єру, а також архітектурного рішення торгівельних галерей, що дасть змогу об’єкту відповідати сучасним нормам і тенденціям. Також буде передбачене зонування операторів і наповнення якісним пулом орендарів»,  – розповів засновник СРМ Андрій Іоанно.

Вартість змін

Не всі власники готові піти на повне закриття об’єкту для його реновації, оскільки потребують продовження отримання орендного доходу, щоб фінансувати зміни. А інвестиції в оновлення можуть сягати мільйонів доларів. Наприклад, власникам ТЦ Piramida всі етапи реновації та розширення обійшлися в понад $10 мільйонів, $9,5 мільйона буде витрачено на оновлення ТРЦ Караван у Харкові, а інвестиції в реконструкцію ТРЦ Метрополіс становитимуть приблизно $7,5 мільйона. Тому частіше власники вдаються до поетапних робіт. Для цього в ТЦ/ТРЦ поступово закривають різні зони або поверхи.

На думку аналітиків Colliers Ukraine, щоб уникнути значних витрат, варто визначити доцільність реконцепції. Адже інвестиції в це можуть довго окупатися, а деякі об’єкти взагалі не підлягають реконцепції і найкращим рішенням буде закриття або редевелопмент під абсолютно нові функції.

У компанії UTG розрахунок бюджету реконструкції та реконцепції безпосередньо пов’язують із масштабом проблем. «Ротація орендарів обійдеться у середньому в 1-2 місячні орендні ставки. Зміна концептуальних рішень без капітальних робіт або реконцепція та пошук актуальної ринкової ніші можуть коштувати $15-25 тисяч, а витрати на перепланування, оновлення торгової галереї, створення нових вертикальних зв’язків, атріумів обійдуться у $200-250/кв. м загальної площі об’єкта. У разі капітальної реконцепції основні інвестиції будуть потрібні на архітектурне проектування, узгодження документації, будівельні та ремонтні роботи. Такі витрати можна порівняти з новим будівництвом, і оцінюються вони у $400-600/кв. м загальної площі», – проводить калькуляцію Костянтин Олійник.

Вплив пандемії

Крім морального та фізичного старіння торгових центрів певним стимулом для початку реконцепції та реконструкції стала й пандемія. Адже об’єкти були змушені трансформуватися для відповідності сучасним нормам безпеки. Наприклад, пандемія прискорила прийняття рішення щодо оновлення ТРЦ Метрополіс – зазначають у компанії «Кропперс Групп».

Щодо тих проектів, які вже перебували в процесі таких робіт, то пандемія практично не вплинула на них. За словами Андрія Іоанно, вона майже не позначилася на самому процесі реалізації ТРЦ Cherkasy Mall, однак спричинила затримку переговорів із рітейл-операторами. Але є й інші приклади. Так, реновація, розширення та відкриття нових площ ТЦ Piramida через пандемію було відтерміновано на три місяці. Однак, попри загальну тенденцію в рітейл-секторі, цей об’єкт заповнив усі нові площі, розширивши тенант-мікс. «Збільшення площ лотів у межах реновації дало можливість залучити нові якірні магазини, що, очікувано, збільшило трафік другого поверху торгового центру, – ділиться першими результатами Наталія Кравець. – Також ми змогли відкрити давно затребуваний фуд-корт».

Основними ефектами реконцепції та реконструкції торгового центру є відновлення лояльності покупців і збільшення трафіку, зниження вакантності, відновлення показників операційної діяльності й окупності інвестицій. Оцінка ефективності глобальних перетворень позначається на деяких показниках не раніше ніж через 2-3 роки. Тож реконцепцію та реконструкцію необхідно проводити не лише для покращення показників роботи об’єкта в короткостроковій перспективі, а з прицілом на майбутнє.

Читайте також – 

Небеса розбрату: повна історія конфлікту навколо київського ТРЦ Sky Mall