Орендний прес: через підвищення ставок в ТРЦ українські мережі закривають магазини

В українських торгових центрах спостерігається небувале для останніх років підвищення орендної плати. Багатьом рітейлерам доводиться працювати на межі рентабельності, а деяким – закривати торговельні точки.

У період кризи 2013-15 років власники торгових центрів йшли на значні поступки, щоб утримати орендарів. Більш того – частину площ вони готові були віддати на дуже лояльних умовах, тільки б приміщення не були порожніми. Але після початку відновлення економіки і зростання купівельної спроможності населення ситуація змінилася на 180 градусів. З огляду на вихід на український ринок нових гравців, активну експансію турецьких і польських брендів, розвиток ряду мереж-старожилів, ТРЦ почали потроху підвищувати орендні ставки і замінювати орендарів на більш платоспроможних або відомих.

У цьому році ситуація погіршилася: нової пропозиції торгових площ немає, всі заявлені ТРЦ відкриються до кінця року в кращому випадку, а попит з боку орендарів зростає. Відповідно, девелопери розсудили, що тепер вони знову можуть диктувати ринку орендні ставки, і в масовому порядку почали переглядати умови договорів оренди з підвищенням плати в півтора рази і більше. RAU розібралася: наскільки за останні два роки зросли орендні ставки в кращих ТРЦ і чи готові рітейлери платити запитувані девелоперами гроші.

Як на дріжджах

«Здається все торгові центри вирішили, що настав їх час, і пора брати з орендарів по максимуму», – говорить генеральний директор компанії KarKat Fashion (розвиває в Україні магазини Springfield, Women’s Secret і Pedro del Hierro) Ігор Забулонський. За його словами, підвищення орендної плати почалося в 2017 році, а тепер набуло ще більшого розмаху. «Так вийшло, що у багатьох рітейлерів зараз закінчуються договори оренди та їх пропонують перепідписати на нових, невигідних для рітейлера, умовах», – нарікає керівник KarKat Fashion. Він наводить цифри по одному з проектів: у 2017 році орендна плата в гривні виросла на 31% в порівнянні з 2016-м при порівнянному зростанні товарообігу.

Тепер же у рітейлера закінчується договір оренди, і девелопер пропонує перепідписати його з підвищенням плати на 58% рік до року.

«З огляду на те, що в цьому році продажі ростуть в середньому всього на 15%, таке підвищення ставить торгову точку на межу рентабельності. Якщо орендна плата перевищує 30% в товарообігу, то бізнес стає нецікавий. Знаю, що через підвищення оренди зараз багато хороших брендів відчувають себе невпевнено», – каже Забулонський, додаючи, що його компанія була змушена закрити вже чотири магазини через високу орендну плату.

Ставки стабільні – ростуть платежі

Що цікаво, аналітики фіксують відносно невелике зростання ставок в останні роки. За інформацією консалтингової компанії JLL за останні чотири роки (I квартал 2018-го до I кварталу 2015-го) максимальна орендна ставка в торгових центрах Києва виросла на 21% – з $840 до $1020 за кв. м в рік, не включаючи операційні витрати і ПДВ. За даними Colliers International, за останні 12 місяців в кращих торгових об’єктах України спостерігається зростання орендних ставок в середньому на 5%.

Однак, як пояснює генеральний директор компанії Zeebra (мережа магазинів Butlers) Георгій Шалдирван, навіть при стабільності орендної ставки відрахування в цілому можуть рости. «Наприклад, зараз багато ТЦ вже не дають знижки, які надавали орендарям в 2014-17 роках. Прив’язка до долара, плюс зростання вартості комунальних сервісів, і в підсумку орендні платежі рітейлерів збільшуються. Наші продажі також ростуть, але оренда зростає неадекватно. Це може бути і 50% до минулого року для нових контрактів. Питання не в тому на скільки, а в тому – яка частка всіх платежів в товарообігу магазину. Коли настає поріг рентабельності, мережі закриваються і йдуть. Але при цьому якість торгового центру зростає не завжди», – говорить Георгій.

За його словами, всі розуміють, що як тільки ринок отримає півмільйона нових квадратних метрів, ситуація зміниться. «Поки ж девелопери намагаються підписати більше і дорожче. А це тонка грань між тим, що цікаво покупцеві та комерціалізацією кожного метра», – додає Шалдирван.

Підтверджує істотне зростання вартості оренди і директор мережі магазинів Top Secret в Україні Євген Винник. «У деяких ТЦ орендні ставки підвищуються просто неадекватно. Навіть при зростанні продажів на 10% рік до року, ми змушені закривати магазини. Тільки з початку 2018-го припинили роботу п’ять торгових точок і ще одна переїхала на нову локацію», – розповідає топ-менеджер.

Засновник компанії Cherry Berry Ukraine (85 торгових об’єктів в Україні) Андрій Піонтковський розповів RAU, що орендні ставки для «острівного» формату за останній рік виросли дуже істотно. «Підвищення вартості оренди на 20-30% і вище – це не казки, а сувора реальність. Якщо раніше в середньому по мережі орендна плата була на рівні 11-15% від обороту, то зараз вона доходить до 25-30%. З урахуванням підвищення зарплат та інших витрат, а також низької купівельною спроможності, такий рівень ставить бізнес на межу виживання», – нарікає бізнесмен.

Через зростання оренди або зниження купівельної спроможності тільки в цьому році він був змушений закрити сім торгових об’єктів. «Там орендна плата становила 30-40%, що негативно позначалося на маржинальності всієї мережі, так як об’єкти з високими ставками дотуються за рахунок інших об’єктів. Закриття збиткового дотаційного об’єкта набагато ефективніше, ніж відкриття. Так ти точно знаєш який плюс у тебе з’явиться після закриття. І ніколи на 100% не знаєш буде новий об’єкт прибутковим чи ні. Високі орендні ставки не просто стримують розвиток бізнесу, а вимивають обігові кошти і змушують зменшувати мережу», – додав Піонтковський.

Не розбігтися

Зростання ставок оренди в ТЦ також перешкоджає активному розвитку нових гравців, яким важко знайти підходящі локації за прийнятними цінами. Один із прикладів – мережа beer & whisky market LITRA, яка була створена в кінці 2017 року. В цьому році компанія планувала відкрити мінімум десять торгових точок, але поки мережа об’єднує лише чотири магазини. «Великі ставки оренди зіграли свою роль в тому, що ми не рухаємося в запланованому темпі. Зараз знайти хороше місце за адекватну ціну вкрай складно. В одному з торгових центрів за приміщення площею 100 «квадратів» з нас запросили близько $100 за кв. м + 15% з товарообігу. Не знаю, який бізнес може працювати при такій орендній платі», – дивується директор з маркетингу мережі LITRA Дмитро Козлов. За його словами, подібна ситуація спостерігається і в стріт-рітейлі, де ставки на приміщення в прохідних місцях підігріваються аптеками або офіційно забороненими гральними автоматами.

З підвищенням оренди зіткнулися не тільки оператори невеликих форматів. За словами керівника відділу торговельних приміщень компанії JLL в Україні Катерини Весни, істотно зросли ставки і для орендарів з великими площами. «В існуючих об’єктах пропозиція для них відсутня, тому кінотеатрам і супермаркетам доводиться конкурувати всередині своїх сегментів за площі в майбутніх проектах. Крім того, спостерігається зростання ставок для магазинів електроніки та побутової техніки площею понад 800 кв. м через конкуренцію з якірними fashion-операторами», – говорить експерт.

Її слова підтверджує вимушене закриття магазинів британського бренду Marks & Spencer, який в Україні розвиває турецька Fiba Group. C початку 2018 року компанія закрила вже два магазини Marks & Spencer з десяти. «У компанії закінчувалися договори оренди, очікування щодо оновлених умов і термінів у сторін були різні. У зв’язку з чим договори оренди не було продовжено», – повідомили RAU в прес-службі українського підрозділу Fiba Group – компанії Марка Україна.

Справедливості заради, слід зазначити, що деякі гравці ринку не відчули суттєвого підвищення орендних ставок. «Активного зростання орендної плати ми не помічаємо. Є окремі випадки, коли ТЦ підвищує ставки при закінченні договорів оренди, але таких прикладів небагато. Підвищення ставок в майбутньому ми також не очікуємо, тому що в найближчі рік-два на ринок вийдуть досить великі торгові об’єкти, заповнити які девелоперам буде непросто», – зазначив в коментарі RAU генеральний директор компанії LUSH Україна Юрій Сургай.

Керуй і підвищуй

Підвищення вартості оренди підтверджують і керуючі компанії торгових центрів. Як пояснюють в компанії Arricano (столичні ТРК Проспект і РайON, Сонячна галерея в Кривому Розі та City-Mall в Запоріжжі), на оренду впливає зростання купівельної спроможності населення, підвищення попиту з боку рітейлерів, в тому числі нових для ринку великих універмагів одягу, і відсутність нових торгових центрів.

«За останні 1,5-2 роки в якісних торгових центрах орендні ставки виросли для всіх орендарів і форматів. Традиційно найбільше ставки ростуть на приміщення торгової галереї розміром до 250 кв. м. Для якірних fashion-операторів зростання ставок стимулюється попитом з боку нових для ринку України операторів, яким потрібні великі майданчики в якісних проектах, а пропозиція обмежена», – говорить директор департаменту торгових площ Arricano Анна Чуботіна. За її словами, це стосується не тільки фіксованих ставок, але і відсотків з товарообігу.

Керівник мережі Top Secret Євген Винник стверджує, що найбільше підігрівають ставки на ринку турецькі рітейлери. «Вони можуть дозволити собі платити більш високу орендну плату, так як отримують підтримку від уряду Туреччини. Влада компенсує рітейлерам, які працюють на міжнародних ринках, частину орендної плати», – пояснює він.

Директор департаменту торговельної нерухомості Colliers International Наталія Кравець додає, що раніше в деяких ТРЦ з високим рівнем вакантності через складну ситуацію на ринку договори укладалися з мінімальною фіксованою орендною ставкою і відсотком від товарообігу (за принципом «що вище»). «Зараз такі умови пропонують тільки дуже бажаним якірним орендарям, а основна маса договорів укладається з ринковою фіксованою орендною ставкою в іноземній валюті. Однією з лояльних умов на сьогоднішній день може бути узгодження валютного коридору», – розповідає Кравець.

Регіональні особливості

Ставки ростуть не тільки в Києві, а й в регіонах. При цьому, як стверджує комерційний директор групи компаній Будхаус ТРЦ Любава в Черкасах, ТРЦ Фабрика в Херсоні та ТРЦ Forum у Львові) Максим Гаврюшин, за останні три роки динаміка підвищення вартості оренди сильно відрізняється в залежності як від міста, так і від конкретного ТЦ. «В успішних проектах в 2018 році в порівнянні з 2015 роком можна говорити про приблизно 50% зростання ставки в доларах США. У той же час в неуспішних ТЦ, в містах, де рівень конкуренції досить високий, можна говорити про відсутність зростання ставок оренди або про мінімальне зростанні в межах 5-10%», – говорить Максим.

Підтверджують його слова і в українському підрозділі консалтингової компанії JLL. Але навіть в містах-мільйонниках України розмір максимальних орендних ставок на 15-40% нижче, ніж в столиці. «Варто зауважити, що в регіонах зростання продажів в минулому році було більш позитивним, ніж в столиці. Крім того, опитані рітейлери в середньостроковій перспективі планують істотне збільшення орендованих площ, на 44% – в Києві і на 33% – в регіонах», – говорить керівник відділу торговельних приміщень компанії JLL в Україні Катерина Весна.

Аналітики звертають увагу і на той факт, що в останні два роки вартість оренди зростає не тільки в Україні, але і в інших країнах Центральної та Східної Європи. Наприклад, в Празі вартість оренди в I кварталі 2018 року в порівнянні з 2016-м зросла майже на третину – до 130 євро за кв. м в місяць. Однак в інших країнах зростання було куди менш істотним (див. інфографіку).

Новий виток

На думку аналітиків ринку, головними причинами нинішнього підвищення вартості оренди стали зростання попиту і зниження вакантності. «При цьому зберігається стійкий попит з боку рітейлерів. За I квартал 2018 року частка вільних площ на ринку якісних торгових центрів Києва скоротилася до 4,5%, що є найменшим значенням з кінця 2013 року», – говорить Катерина Весна.

Генеральний директор столичного ТРЦ Gulliver Ірина Круппа вважає, що в першу чергу причина зростання ставок – відсутність на ринку якісних площ. «Так, у нас зараз досить багато відкривається і будується, але орендарі, розуміючи ризики, вважають за краще заходити на більш якісні площі», – говорить вона. За прогнозами топ-менеджера, подальші темпи зростання будуть помірними, стримувані динамікою доходів населення і, отже, товарообігів.

У той же час, Максим Гаврюшин з Будхаус впевнений, що зростання вартості оренди в найбільш успішних ТЦ неминуче, причому інші учасники ринку торгової нерухомості можуть зіткнутися з труднощами при заповненні своїх об’єктів орендарями. «Якщо говорити про успішні проекти, то найближчі пару років ставки тут будуть рости. Сприяти цьому буде відсутність нової якісного пропозиції. Однак я не виключаю появу і нових порожніх або напівпорожніх ТРЦ в деяких містах (в тому числі й Києві), що ми вже спостерігали за останні п’ять років неодноразово», – додає Гаврюшин.

Системні рітейлери також відзначають, що зараз девелопери часто розглядають можливість віддати їх місця новачкам, які заходять на ринок, оцінюючи його занадто оптимістично, а тому – думають, що готові платити високу оренду. За словами Андрія Піонтковського, особливо помітна ця тенденція в «острівному» рітейлі.

«Оскільки вартість входу в бізнес з «острівцями» не така велика, як в повноцінних магазинах, то і охочих відкрити свою торгову точку в ТЦ дуже багато. Однак багато початківців не можуть правильно розрахувати свої можливості, часто вони погоджуються підписувати орендні договори з дуже високою орендою. У більшості випадків такі орендарі закривають бізнес через 2-3 місяці, а ТЦ просто віддає місце наступному новачкові, на таких же умовах, і це може тривати нескінченно, тому що на острівні місця черга дуже велика. На щастя, більшість ТРЦ все ж таки дивляться на історію, портфоліо, системність острівного оператора, беручи до уваги його якість і професіоналізм, а не тільки ставку, яку він пропонує», – говорить Піонтковський.

Підтверджує його думку і гендиректор KarKat Fashion Ігор Забулонський, відзначаючи, що в гонитві за збільшенням прибутковості, девелопери можуть нашкодити не тільки рітейлерам, а й ринку торговельної нерухомості в цілому. «У перспективі це може призвести до того, що ринок спорожніє. Нинішні бренди підуть через високі ставок, а ті, які зараз заходять їм на зміну, не зможуть закріпитися. У підсумку ринок знову провалиться в яму, яка була кілька років тому, коли торгові центри не знали ким заповнити свої площі», – попереджає Забулонський.

Читайте також –

Складні часи: чому H&M зазнає збитків і що чекає на нього в Україні