Падіння до 30%: як зміняться орендні ставки в ТРЦ після закінчення карантину

Істотне падіння орендних ставок, закриття магазинів, зростання вакантності та перенесення запуску нових ТРЦ. Учасники ринку розповіли про наслідки кризи для ринку торговельної нерухомості.

Цей матеріал доступний російською мовою

Епідемія коронавірусу і жорсткі карантинні заходи боляче вдарили по галузі роздрібної торгівлі. В результаті введених обмежень в країні припинили роботу сотні торговельних центрів і десятки тисяч магазинів. Наслідків «шокової терапії» уникнути не вдасться: українська економіка в поточному році за найоптимістичнішими прогнозами скоротиться приблизно на 5%. Країну чекає прискорення інфляції, зниження курсу національної валюти і падіння реальних доходів населення. Тому навіть після зняття карантинних обмежень більшість рітейлерів не зможе розраховувати на відновлення продажів до колишнього рівня. Багато магазинів будуть закриті, а темпи експансії торгових мереж знизяться. Зрозуміло, все це негативно відіб’ється і на ринку торговельної нерухомості. Редакція RAU розпитала експертів і учасників галузі про те, наскільки істотно можуть змінитися ключові показники ринку.

Незворотні наслідки

«Чим довше буде тривати карантин, тим відчутнішими будуть втрати для бізнесу», – говорить керівник департаменту агентських і консалтингових послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield Катерина Весна. Експерт вважає, що при черговому перенесенні термінів зняття карантину рітейлери і ТРЦ можуть зіткнутися з більш істотним падінням купівельної спроможності населення. «Наступний крок, як і при будь-якій кризі: падіння товарообігів і скорочення кількості магазинів», – додає Весна.

На думку директора консалтингової компанії UTG Євгенії Локтіонової, зараз не має сенсу розглядати оптимістичний чи песимістичний сценарії розвитку подій. В галузі рітейлу і торговельної нерухомості вже повним ходом йдуть процеси за сценаріями кризового менеджменту.

«Багато зв’язків порушилися, купівельна спроможність впала, а рітейлери перші тижні карантину були зайняті оптимізацією своїх мереж, переналаштуванням роботи в онлайн. Є доконаний факт, тому триватиме карантин на два тижні довше чи ні, особливо не вплине на механізми трансформації, які вже запущені в рітейлі. Оператори вже переналаштувалили свої системи і роботу, скоротили персонал в офлайні, перерозподіливши його в онлайн», – зазначає Локтіонова.

За її словами, на ринку спостерігається процес переговорів рітейлерів з орендодавцями, і більшість змогли домовитися про знижки на оренду. «Ті оператори, які не змогли домовитися з керуючими компаніями ТРЦ, будуть закривати свої магазини і виходити з об’єктів. Також закривати свої точки будуть дрібні оператори з низьким запасом міцності. Вони будуть скорочувати кількість своїх магазинів», – вважає директор UTG.

В свою чергу Катерина Весна додає, що випадки розірвання договорів за ініціативи орендарів через погіршення фінансового стану рітейлерів вже є. Однак поки що вони не численні й в основному стосуються не мережевих гравців, а приватних підприємців.

Саме малий бізнес, на думку експертів, найбільше постраждає в нинішню кризу. Підтверджують це і самі підприємці. Згідно з нещодавнім опитуванням Європейської бізнес асоціації, 78% представників малого і мікробізнесу очікують втрати до 75% доходів, а 18-22% розглядають варіант закриття бізнесу.

Директор консалтингової компанії Retail & Development Advisor (RDA) Таїсія Литовченко каже, що до завершення карантину рітейл-компаніям вкрай важливо провести диверсифікація між офлайном і онлайном. «Ті, хто не буде представлений в онлайні – не виживуть в подальшому. На ринку буде відбуватися природний відбір. Компанії, які не були ефективні до кризи, навряд чи стануть успішнішими після. А в умовах скорочення доходів їм буде складніше втриматися на плаву», – запевняє керівник RDA.

Все нормально: падаємо

Керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко також вважає, що магазини, які до введення карантинних заходів були на межі рентабельності чи збитковими, після карантину можуть і не відкритися. Що стосується нових угод, то за його словами, багато переговорів уже припинені, а рітейлери займають вичікувальну позицію. «Окремі орендарі продовжують обговорення умов співпраці. Але, не виключено, що фізичне підписання договорів буде відкладено, як мінімум, до моменту скасування карантину», – говорить Носаченко.

За прогнозами UTG, внаслідок згортання торговельних мереж протягом найближчих трьох місяців вакантність на ринку може зрости до 12-13%.

«Чим довше триватиме карантин, тим більшу вакантність в ТРЦ ми припускаємо», – додає Катерина Весна з Cushman & Wakefield. За її словами, після відкриття ТРЦ власники й орендарі оцінять ситуацію і почнуть діалог за умовами оренди. «Ми припускаємо, що це будуть короткострокові домовленості терміном до 3-х місяців, а не повний перегляд умов. Така практика була в минулі кризові періоди. Проте поки що немає всіх даних для обговорення розміру ринкової орендної ставки», – пояснює Весна.

Погоджується з нею і Олександр Носаченко з Colliers International, на думку якого після скасування карантину орендодавці та орендарі будуть змушені погоджувати якийсь пільговий період, протягом якого орендні ставки будуть знижені. «При цьому точніше оцінити ступінь зниження можна буде після того, як рітейлери відпрацюють кілька місяців з моменту скасування обмежувальних заходів. Тільки тоді можна буде зрозуміти реалії ринку і ступінь зміни оборотів орендарів, а, отже, і відсоток зміни фіксованих платежів», – говорить Носаченко.

Ймовірність істотного зниження орендних ставок не виключають і самі девелопери.

В той же час, операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин вважає, що не варто очікувати одного сценарію зі зміни орендних ставок у всіх ТРЦ. «Мені здається, що різниця між ставками в успішних і слабких проектах тільки збільшиться. Найуспішніші ТРЦ можуть і не відчути падіння, якщо курс долара залишиться в межах 30 грн. Слабкі торгові центри сильніше відчують зниження споживчого попиту. Тут ставки оренди можуть знизитися на 20-30% у валюті. Якщо курс долара вийде за межі 30 грн\$, то це відіб’ється на всіх торгових центрах без винятку», – прогнозує Гаврюшин, додаючи, що глибина падіння буде прямо залежати від зростання валютного курсу.

За прогнозами RDA, середнє по ринку зниження вартості оренди в доларах США буде досягати 20-30% в залежності від ліквідності об’єктів нерухомості. «Відновлення буде можливим лише при поліпшенні загальноекономічної ситуації. При оптимістичному сценарії ринок буде відновлюватися протягом року», – вважає Таїсія Литовченко.

Відкласти до кращих часів

Епідемія коронавірусу і введення карантину також не могли не відбитися на темпах будівництва в країні нових торгових центрів. Незважаючи на це, в Cushman & Wakefield кажуть, що інформації про перенесення термінів введення в експлуатацію нових торгових об’єктів в компанію не надходило. Станом на початок року, до відкриття в нинішньому році було заявлено п’ять торгових об’єктів сумарною орендною площею більше 165 000 кв. м.

Втім, за словами Максима Гаврюшина, масове перенесення введення в експлуатацію об’єктів, які знаходяться на фінальній стадії, вже очевидне. І пов’язано це не з фінансуванням, а більшою мірою з технічними проблемами – зривами поставок, неможливістю забезпечити логістику робітникам тощо. «Наскільки відомо, банки, які фінансують зараз будівництво низки великих об’єктів, від своїх зобов’язань не відмовляються. Наприклад, у випадку з нашим ТРЦ Нікольський банк підтверджує продовження своєї участі в проекті. Але з об’єктивних причин, пов’язаних з поставками з Китаю, Італії, Іспанії, введення в експлуатацію в цьому році вже не відбудеться», – говорить операційний директор Budhouse Group.

Катерина Весна з Cushman & Wakefield не виключає, що через затримки поставок будівельних матеріалів і ремонтних робіт орендарів також буде перенесено відкриття іншого великого ТРЦ – столичного Retroville. «Однак мова не йде про суттєве зміщення дати відкриття, це економічно недоцільно при наявності фінансування для завершення будівельних робіт. Як тільки закінчиться карантин, ТРЦ прискорить підготовку до відкриття», – вважає Весна.

Експерт також зазначає, що в умовах закритих кордонів відвідуваність торгово-розважальних центрів цього літа може бути навіть вищою, ніж в той же період 2019 року.

І якщо за оптимістичним сценарієм відкриття ТРЦ Retroville відбудеться в травні, можливий ефект відкладеного попиту після зняття карантинних заходів. «Тим більше що зараз у людей після тривалого періоду ізоляції спостерігається істотна потреба в соціалізації. Відкривши свої двері ТРЦ Retroville може на цій «хвилі» отримати більшу відвідуваність», – додає Євгенія Локтіонова.

За її словами, в цьому році також відкриється ТРЦ Appolo в Дніпрі, який вже на 100% заповнений орендарями. Що стосується інших великих проектів торговельної нерухомості, то вони будуть відкриватися вже в наступні роки в міру наповнення орендарями. «На той час економіка України, як і всі споживачі, оговтаються від шоку карантину», – запевняє експерт.

Читайте також –

Яким буде український продуктовий рітейл в розпал кризи – досвід Китаю