Плати або помри: чому зміни в закон не звільняють від оренди в карантин

Чому недавні зміни в законодавство не звільняють від обов’язку сплачувати оренду, які можливості є у рітейлерів для вирішення орендних суперечок і наскільки великі їхні шанси в суді.

Цей матеріал доступний російською мовою

В кінці березня Верховна Рада прийняла законопроект №3275, початкова редакція якого, на думку юристів, фактично дозволяла орендарям не платити за орендовані приміщення в період карантину. Однак пізніше в прийнятий закон були внесені зміни. Вони не передбачають автоматичного звільнення від орендної плати – передбачена лише така можливість за домовленістю сторін. Старший юрист юридичної компанії ADER HABER Дмитро Ніколов в колонці для RAU детально роз’яснив, у чому різниця між двома редакціями закону, які можливості залишаються у рітейлерів для вирішення орендних суперечок і що вони можуть зробити для підвищення своїх шансів в суді.

Про різницю між прийнятим і опублікованим законом

Для початку давайте розберемося, в чому ж різниця між положеннями законопроекту №3275 і закону №540-IX.

Спочатку формулювання законопроекту №3275 звучало наступним чином: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою КМУ від 11.03.2020 №211, зі змінами та доповненнями, і до його закінчення в установленому законом порядку, наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України».

Слід зазначити, що така редакція може мати два варіанти тлумачення:

1. Повинні бути дотримані умови ч. 6 ст. 762 ЦКУ в кожному конкретному випадку;
2. Факт наявності умов неможливості використання фіксується самим законом.

Перший варіант тлумачення підтримується більшістю юристів, але він абсолютно не має сенсу: навіщо в окремому законі було дублювати положення, яке і без того існує й діє? У підсумку депутати проголосували за те, що вже більше 15 років і так міститься в ЦКУ.

Тому скоріш за все, саме другий варіант тлумачення мався на увазі в законопроекті, але тепер давайте подивимося на нього з практичної точки зору. Виходить, що у нас всі наймачі, незалежно від того, могли вони реально користуватися майном чи ні (в тому числі, аптеки, продуктові магазини тощо), звільняються від плати за користування майном.

Очевидно, в цьому випадку ми отримуємо повний абсурд, тому що таке тлумачення норми без прив’язки до контексту кожної ситуації є прямим втручанням в права орендодавця.

Формулювання ж опублікованого закону №540-IX звучить так: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою КМУ від 11.03.2020 №211, зі змінами та доповненнями, і до його закінчення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України».

Як ми бачимо, зміни стосуються конструкцій «звільняється» і «може бути звільнений». На мій погляд, така зміна пов’язана з потенційною можливістю тлумачити положення законопроекту як абсолютної підстави для звільнення від плати для всіх наймачів. Очевидно, що це не є збалансованим рішенням і вносить асиметрію у відносини між сторонами.

Разом з тим, як і перший варіант тлумачення законопроекту, формулювання опублікованого закону є абсолютно марним. На виході ми отримали те, що й так є вже 15 років в нашому законодавстві, а депутати просто даремно витратили час.

Про можливості орендарів щодо захисту своїх інтересів

Як і раніше, орендар може посилатися на частини 4 і 6 ст. 762 ЦКУ. На мій погляд, куди більш обґрунтованим виглядає варіант з механізмом, закладеним в ч. 4: наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Проблема в даному випадку полягає в тому, що досить проблематично аргументовано розрахувати розмір такого «зменшення».

Тут, як мені здається, є показовою аналогія з внесенням змін до договору за ст. 652 ЦКУ в зв’язку з істотною зміною обставин: на даний момент позитивної практики на користь боржника майже немає (на рівні вищих судів – взагалі немає).

Що стосується ч. 6 ст. 762 ЦКУ, то, на мій погляд, її застосування буде значно ускладнено. Як мінімум, орендарю потрібно буде довести абсолютну неможливість використовувати приміщення (а в 2020 році, як мені здається, більшість суб’єктів господарювання хоча б частково, але можуть перейти в онлайн-торгівлю, яка не передбачає прийняття відвідувачів). Більш того, виникають й інші питання.

Чи не буде вважатися користуванням сам факт того, що орендар залишив все майно в орендованому приміщенні? Якщо приміщенням неможливо користуватися, то як там могло залишитися все майно і чому воно не вивозиться?

Що ж робити орендарю, якщо через карантин у нього немає фінансових ресурсів для сплати оренди? Якщо не розглядати варіант з банкрутством, то слід спробувати:

1. домовитися з орендодавцем, а якщо не вийшло;
2. на підставі ч. 6 ст. 762 ГК України припинити платежі (повідомивши орендодавця);
3. призупинити виконання зобов’язань на підставі ч. 3 ст. 538 ЦКУ (знайти в договорі обов’язок орендодавця забезпечувати належний доступ до приміщення, відсутність обмежень на роботу ТРЦ тощо).

Втім, як уже було описано вище, варіанти 2 і 3 вкрай хиткі, і козирі, скоріше, знаходяться саме в руках орендодавця, а не орендаря.

Безумовно, на додаток до цього орендарю потрібно якомога швидше отримати сертифікат ТПП про наявність форс-мажору (але це лише для звільнення від відповідальності, тобто сплати пені, штрафів тощо, якщо інше не передбачено договором). Крім того, сертифікат ТПП можна використовувати як один з доказів неможливості використовувати орендований об’єкт.

Про шанси орендаря виграти суд по орендній платі

На мій погляд, таких шансів не дуже багато. Проте, практики застосування вищевказаних норм саме в умовах пандемії немає. Є лише практика, пов’язана з проведенням АТО, і тому сліпо орієнтуватися тут на попередню практику судів я б не став.

Щоб підвищити шанси на успіх в суді, орендар повинен:

1. Отримати сертифікат ТПП;
2. Спробувати отримати від орендодавця лист про неможливість використовувати приміщення на час карантину;
3. Зробити запити до всіх можливих держорганів (від КМУ до райадміністрацій) з підтвердженням неможливості перебування в приміщенні;
4. Довести неможливість іншим способом використовувати приміщення (тут, безумовно, врахувати варіант з онлайн-торгівлею).

Читайте також –

ADER HABER: Як підготуватися та що робити, якщо до вас прийшли з обшуком під час карантину